【正文】 銷 售 銷 售 銷 售 銷 售 一期銷售 暫租賃 /銷售 二期銷售 三期銷售 美 發(fā) ? 核心：招商先行、鎖定大局；借勢強銷、分批推進 隴海西商業(yè)圈概念，通過表現(xiàn)康橋上城品大社區(qū)優(yōu)勢從而突顯商業(yè)街在其社區(qū)生活新商圈中的核心地位和獨特性，制造市場熱點及焦點。 ? 業(yè)態(tài)分布及租賃銷售計劃圖 銀行網(wǎng)點 藥店 便利店 銷 售 銷 售 銷 售 銷 售 銷 售 一期銷售 暫租賃 /銷售 二期銷售 三期銷售 美 發(fā) ? 臨街鋪銷售狀況相對要好，一拖二銷售困難！ 項目名稱 銷售周期 產(chǎn)品類型 銷售率 均價區(qū)間 備注 安軍城 08年底 一拖二 10% 64006800 針對汽車行業(yè) 08年底 2層 0% 53005500 08年底 一層 15% 85009000 普羅旺世 08年 6月 — 一拖二、一拖三（首層） 8% 1202316500 歐洲風情商業(yè)街，或一拖三 08年 6月 — 一拖二（首 層） 0% 1202316500 08年 6月 — 臨街商鋪 38% 1202313000 社區(qū)內(nèi)部 陽光佳苑 06年 臨街商業(yè) 83% 730010000 社區(qū)內(nèi)、國基路組成 06年 一拖二 46% 67008000 二層剩余較多占總量的 7成左右 06年 2層 78% 400013000 一層價格遠高于二層 主語城 2023年 9月 一拖二 29% 70008000 文化路 7000元 /㎡（反租） 2023年 9月 底層商鋪 62% 70009000 步行街價格中等偏上（反租） 中原食品城（四月天） 2023年 11月 一拖二 46% 7000 05年 7月完工，國基路商業(yè)全部銷售 參考案例：社區(qū)商業(yè)銷售一覽表（臨近批發(fā)市場 /大型社區(qū)） ? 參考一 、 銷售狀況： 一層底商銷售較好；一拖二僅好路段消化還可以；一層門面 +大面積二層 （ 社區(qū)口 、 好路段 ） 入駐較好；純二層及普通一拖二難銷 。 中性需求業(yè)態(tài) ：藥房、診所、洗衣店、擦鞋店、美容店、保健店、地產(chǎn)中介、服飾店、小精品店、郵局、網(wǎng)吧、健身休閑中心、幼兒園、移動（聯(lián)通）網(wǎng)點 弱勢需求業(yè)態(tài) ：培訓機構(gòu)、老年活動中心、花店、寵物店、茶館、彩擴、修理店、酒吧KTV、其他 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位 類型 業(yè)態(tài) 預算面積 主力面積比 主力位置 （見業(yè)態(tài)分布圖） 租售 強勢消費 超市 1500 % 租 餐飲 1100 % 租 銀行網(wǎng)點 1500 % 租 /售 中性消費 美容美發(fā) 200 % 租 /售 24小時便利店 300 % 租 /售 藥店 200 % 租 /售 面包店 200 % 弱勢消費 主力業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主力商家占面積總比列的 %，但只約占銷售價值比例的 30%。 ? 【一、商業(yè)街核心定位 —— 客戶定位 】 商業(yè)街業(yè)主定位：投資者，自用型 ?比例如何 ? ? 社區(qū)商業(yè)投資型居多，客戶面積需求偏小 購鋪次數(shù)： 78％無購鋪（投資型） 18％ 一次購鋪 4％ 二次以上購鋪 自用接受面積： 150㎡以上占 6％， 100150㎡占 14％， 60100㎡占 35％， 3060㎡占 35％， 30㎡以下占 10％ 自用型客戶調(diào)查：（鄭州 300名社區(qū)商業(yè)經(jīng)營商家，鈞城 08年 12月市調(diào)） 78%18%4%無購鋪一次購鋪二次6%14%35%35%10%1 5 0 ㎡以上100150㎡60100㎡3060㎡3 0 ㎡以下? 社區(qū)商業(yè)投資客戶關注商業(yè)成活能力及回報率 購鋪最關注因素： 價格關注度 26％ ， 回報率 10%， 經(jīng)營成活率 43%， 位置為 14%， 其他 7% 回報率最低要求： 8%以下占 15％ ， 89%占 49％ ， 9%以上占 36％ . 26%10%43%14%7%價格關注度回報率經(jīng)營成活率位置其他15%49%36%8 % 以下8%9%9 % 以上? 社區(qū)商業(yè)投資客戶接受總價偏低，一次性比例小 最高接受總價： 200萬以上占 5％ ， 100200萬以上占 16％ ， 60100萬占 19％ ， 3060萬占 35％ ， 30萬以下占 25％ 。 外向型 特點 類型 ≤1 ％ 1％－ 3％ 3％－ 8％ 8％－ 15％ 商業(yè)比例 項目商業(yè)比例約 %，適合外向型社區(qū)商業(yè)的規(guī)模。 零星型 社區(qū)位置較偏遠； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間狹窄； 內(nèi)向型 社區(qū)規(guī)模適中； 社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大； 周邊住宅小區(qū)較多。 76 工作日 2023612 2023826 預售許可證辦理 45 工作日 202384 2023917 177。 商業(yè)街需要招商以補充該區(qū)域的生活配套。 ? 第三章 項目面臨問題 ? 項目所在，整體區(qū)域形象較差，市民接受程度一般； 本案與周邊項目同期施工，短期內(nèi)居住氛圍不會有太大改善； 市民置業(yè)對該區(qū)域（西區(qū)）關注度低于中心區(qū)、東區(qū)。另外一種 中青年、高效、時尚、新都市生活主義 逐漸成為主流。 城市中產(chǎn)（中小商人、 公務員、行政事業(yè)單 位職工）為主流消費 群體，周邊地市的高 收入人群逐年增多。 ? 消費市場特性： 中原區(qū)及周邊二七區(qū)、 金水區(qū)客戶占據(jù) 80 90%的去化份額。 ? 3月批準預售量持續(xù)銳減，說明開發(fā)商在放緩開發(fā)節(jié)奏，這和開發(fā)商資金鏈吃緊以及市場預期謹慎有關。 中原區(qū)為主周邊 客戶為輔 成長型家庭 私營企業(yè)主為 代表的中產(chǎn)購 房人群 配套、價位、 品質(zhì)成為關注 焦點 自住為主 剛性需求 區(qū)域重點項目客戶情況 ? 職業(yè) 單位 收入 路段 因素 事業(yè)單位 移動，網(wǎng)通，聯(lián)通，鄭州電視臺等 20235000元 /月 隴海路、中原路，大學路、建設路 屬于公司高級職員或中高層管理人員， 25— 45歲，部分單位有自己的家屬院，體面的工作，相對不低且穩(wěn)定的收入，有一定優(yōu)越感，投資比較成熟、風險小、回報可觀的行業(yè)，關注出租率、租金回報 私營業(yè)主 汽車交易以及配件市場，調(diào)味品市場，古玩城，娛樂業(yè)，餐飲業(yè) 10萬以上 /年 中原路，建設路，西 環(huán)路 有一定的經(jīng)濟實力，重視資金的周轉(zhuǎn)性，對首付比較關注，不希望占用他太多流動資金，富有一定的冒險精神，成天忙于生意，很想提高自己的社會地位，內(nèi)心里渴望能有某個方面來提高顯示自己的身份地位 學校教師 鄭州大學，鄭州一中等 3000元 /月 大學路、中原路 穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資 ,文化水平比較高 銀行 浦發(fā)銀行，廣發(fā)銀行，交通銀行，中國銀行，建設銀行，工商銀行，鄭州商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行 30005000元 /月 中原路，建設路 收入和社會地位較高，善于精打細算，投資意識很強，追求品質(zhì)高的生活，更符合自己的社會地位 醫(yī)院 華山醫(yī)院、八一醫(yī)院，煤機醫(yī)院等 3000元 /月 隴海路、中原路，建 設路 穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資 居民 電纜廠、國棉廠等 華山路、中原路、建 設路、隴海路 改善生活，提高自己的生活品位和社會地位 地市 上街、鞏義、滎陽等 城市的便利性和家庭的和諧穩(wěn)定，為下一代考慮校多，便利工作和生活 公務員 市政府及其他機關單位 20235000元 /月 隴海路、大學路、中 原路，建設路 地位的滿足感追求生活更加的舒適 企業(yè) 2500元 /月左右 華山路、中原路，建 設路 改善生活，穩(wěn)定的工作，生活在項目區(qū)域，對區(qū)域認可，對于花園路的交通便利性比較認同 白領 軟件、 IT、廣告、裝飾、保險、家電 20233000元 /月 隴海路、大學路、中 原路，建設路 暫時居住的過渡和部分投資 客戶群體分析 ? 小結(jié)： ? 經(jīng)濟信心有所上升， 3月銷售有所上升！但基本以自住型買家為主； ? 投資型客戶還沒有明顯出手，更多地選擇密切關注中國房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化 ； ? 供求存在一定失衡，截至 3月底，鄭州市商品住房累計可售面積仍然高達 ，共計 70563套。 以企業(yè)高管、政府公務員、城市白領為主。 綠都城 以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占 80%；鞏義、上街、登封等地市為輔約占 20%。 以私營企業(yè)主、政府公務員、企業(yè)高管為主。 威尼斯水城 以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占 75%；鞏義、上街等地市為輔約占 25%。 以私營企業(yè)主、政府公務員、企業(yè)管理層、城市白領為主。 康橋上城品 以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占 80%；鞏義、上街等地市為輔約占 20%。 以私營企業(yè)主、政府公務員、企業(yè)高管為主。 產(chǎn)品投放與消化情況 ? 項目名稱 客戶來源 年齡結(jié)構(gòu) 職業(yè) 購房因素 置業(yè)目的 中原新城 以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占 85%；鞏義、上街等地市為輔約占 15%。 從 07年 6月份至 08年 10月份，中原區(qū)供求比 1： ，存量商品房 ㎡。 中原區(qū)樓盤投放量05101520250 7年6 月0 7年7 月0 7年8 月0 7年9 月0 7年1 0月0 7年1 1月0 7年1 2月0 8年1 月0 8年2 月0 8年3 月0 8年4 月0 8年5 月0 8年6 月0 8年7 月0 8年8 月0 8年9 月0 8年1 0月數(shù)值：萬㎡