【正文】 心區(qū)繁華地段、迎賓南路與粵海路的交匯處，距離拱北口岸、廣珠輕軌拱北站直線距離不過 500m ? 商業(yè)規(guī)模： 單層面積約 5000~6000 ㎡ ，總規(guī)模約20230~30000 ㎡ ，層高為 （意整體出售） ? 樓層分布： ? 1F~2F：地下停車場 ? （總停車位 : 537個，其中地上 21個，地下 516個 ） ? 1F~4F：大型商場 ? 5F：綠化架空層 ? 6F~41F：公寓 ? 開盤時間： 預(yù)計(jì) 2023年 8月 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： 區(qū)域成熟度不如本項(xiàng)目，且規(guī)模小，對本項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅 Page 46 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 萬達(dá)廣場 ? 選址可能性預(yù)測： ? 拱北板塊（★★★） ? 吉大板塊（★★★★★ ） ? 南灣板塊（★★） ? 橫琴新區(qū)（★） ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 萬達(dá)廣場開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)模式成熟，商戶資源充足，開發(fā)建成后將極大的提升珠海商業(yè)市場發(fā)展水平，營造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對珠海消費(fèi)者有強(qiáng)大的吸引力，對本項(xiàng)目會構(gòu)成較大威脅 ? 萬達(dá)廣場的開發(fā)模式重在物業(yè)快速銷售回籠資金，而不是重在經(jīng)營，且其目前仍在選址階段，將會有一個緩沖期，因此若本項(xiàng)目的商業(yè)全程開發(fā)更加專業(yè)和科學(xué)，經(jīng)營管理更加精細(xì)化，本項(xiàng)目仍然可以在市場上占有一席之地 Page 44 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 萬達(dá)廣場 ? 規(guī)模： 大連萬達(dá)集團(tuán)擬投資 40億 50億元在珠海建城市商業(yè)綜合體 。睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 潛在競爭項(xiàng)目 華發(fā)商都 ? 地理位臵： 位于珠海大道南屏路口，屬華發(fā)新城六期工程 ? 規(guī)模： 華發(fā)商都總建筑面積達(dá)到 10萬㎡，由 6萬㎡的華潤萬家“歡樂頌”大型購物中心、集中式商業(yè)以及定位高端的商業(yè)街組成 ? “歡樂頌”商業(yè)形態(tài)： 不僅具備了居民日常購物、休閑、餐飲、文化、金融等服務(wù)功能，更迎合消費(fèi)者的“快樂消費(fèi)”心態(tài)，增強(qiáng)了購物中心的游樂場、劇場、影院等各種娛樂功能，為消費(fèi)者帶來“一站式消費(fèi)”和“快樂消費(fèi)”的雙重體驗(yàn) ? 預(yù)計(jì)入市時間： 2023年年底 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評： ? 華發(fā)商都以華潤萬家歡樂頌大型超市及時尚百貨為主力業(yè)態(tài) ，規(guī)模大，是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，將會吸引一定的消費(fèi)客群，對珠海商業(yè)市場也是一次較大的提升 ? 華發(fā)商都屬于南屏版塊，偏離了傳統(tǒng)消費(fèi)商圈，項(xiàng)目需要較長的培育期，且項(xiàng)目除了“歡樂頌”部分之外，其它部分缺乏整體統(tǒng)一規(guī)劃，尚難以發(fā)揮整體商業(yè)效應(yīng)，嚴(yán)格來說，對本項(xiàng)目并不構(gòu)成直接影響 Page 41 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 但均以快餐類為主，缺少休閑娛樂設(shè)施 除澳海城百貨品牌檔次稍高，有 國際二、三線品牌及國內(nèi)一、二線品牌以外，其余均以無品牌的潮流服飾和名牌仿冒品為主 ★ ★ ★ 蓮花路板塊 與拱北口岸廣場相近，購物環(huán)境較差，有大量從事特殊事業(yè)的人群，區(qū)域環(huán)境不理想，治安較差 周邊道路等級較低，加上蓮花路是步行街等諸多因素，車行交通通達(dá)性受限，瓶頸明顯 以低檔零售為主，路邊有較多的小吃店，蓮花路周邊也有較多沐足、桑拿、夜總會等休閑娛樂設(shè)施 以低檔無品牌的服飾為主，假冒偽劣商品也較多，有較少一部分中檔大眾化的休閑運(yùn)動服飾品牌 ★ ★ ★ 迎賓路板塊 毗鄰迎賓路，商業(yè)檔次較其他板塊高，主要以百貨超市為龍頭商家，適合家庭式消費(fèi) 迎賓路是雙向六車道，公交線路較為發(fā)達(dá)，交通通達(dá)性較好 零售以百貨、超市、品牌專賣店為主，零售業(yè)種較豐富；除米蘭百貨餐飲比例較高外，其余的商場餐飲與休閑娛樂比例較低 以國內(nèi)一至三線品牌服飾為主，也有部分國內(nèi)二、三線品牌，品牌檔次是拱北商圈內(nèi)最高的 ★ ★ ★ ★ 明楚 〃 睿智 〃 達(dá)道 〃 致遠(yuǎn) 楚睿商業(yè) GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 03 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 叁 Page 39 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 致遠(yuǎn) 拱北商圈 三大商業(yè)板塊綜合對比分析 區(qū)域 區(qū)位條件及區(qū) 域形象 交通環(huán)境 業(yè)態(tài)業(yè)種豐富度 品牌檔次 綜合評價 口岸 板塊 毗鄰拱北聯(lián)檢大樓，日均客流量巨大。睿智 達(dá)道 月 Page 36 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 月 Page 35 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 致遠(yuǎn) 迎賓路板塊 基本情況 ? 主要商業(yè)物業(yè)： ? 國際大廈（總建筑面積約 80000~90000㎡ ） ? 迎賓百貨廣場（總商業(yè)面積約 27000㎡ ） ? 米蘭百貨廣場（總建筑面積 18000㎡ ） ? 主要業(yè)態(tài)業(yè)種： ? 百貨、超市、專賣店、電器專業(yè)店、快餐類餐飲、休閑娛樂等 ? 主要客群： 珠海本地全客群 國際大廈 （華潤萬家） 迎賓百貨廣場 米蘭百貨廣場 華潤萬家板塊 Page 34 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 致遠(yuǎn) 蓮花路板塊 口岸平價市場 ? 規(guī)模： 地上兩層，總建筑規(guī)模約 14400 ㎡ ，單層面積約 7200 ㎡ ? 業(yè)種： ? 1F：服裝成衣、床上用品、窗簾地毯、文具、玩具、日用百貨、燈飾電器等 ? 2F：肉菜市場、特產(chǎn)干貨、藥材、茶葉、日用雜貨、陶瓷五金等 ? 商業(yè)檔次： 低檔雜貨類 ? 出租率： 約 95% ? 租金水平： ? 一二層租金一樣：約 300元 / ㎡ 睿智 達(dá)道 月 ? 沿街商鋪業(yè)態(tài)分布： Page 31 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 致遠(yuǎn) 蓮花路板塊 基本情況 ? 主要商業(yè)物業(yè)： ? 蓮花路步行街（步行街全長 338m，總建筑面積約14000 ㎡ ） ? 蓮花萬景城（總建筑面積 28000㎡ ） ? 口岸市場（總建筑面積約 14400 ㎡ ） ? 主要業(yè)態(tài)業(yè)種： ? 零售、餐飲、休閑娛樂等 ? 主要客群： 游客、澳門客、以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動消費(fèi) ? 商業(yè)檔次： 中低檔 蓮花路板塊 蓮花路步行街 口岸市場 本案 Page 30 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 致遠(yuǎn) 口岸板塊 口岸購物廣場 ? 出租率： ? 1F：除 E區(qū)部分目前尚在裝修階段、招商方案尚未確定，其余部分出租率約 90% ? 2F：出租率約 98% ? 租金水平 ：（ 商鋪實(shí)用率較低，約 50%） 位臵 建筑面積（㎡） 實(shí)用面積（㎡） 月總租金（元） 單位租金（元 /㎡ 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 口岸板塊 口岸購物廣場 ? 規(guī)模： 總建筑面積 120230㎡ ，地下三層，其中商業(yè)面積約 70000㎡ ? 1F商業(yè)面積約 40000㎡ ? 2F商業(yè)面積約 30000㎡ ? 3F為地下停車場，約 1000個車位 ? 主要業(yè)態(tài)業(yè)種： ? 1F：澳海城百貨（約 3000 ㎡ ）、鳳凰書城、潮流服飾、精品、皮履箱包、澳門特產(chǎn)、煙酒、雜貨、餐飲等 ? 2F：潮流服飾、精品、皮履箱包、澳門特產(chǎn)等 ? 主要客群： 珠海本地年輕消費(fèi)者、澳門客、游客 Page 27 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 拱北商業(yè)格局 三大細(xì)分商業(yè)板塊 ? 拱北商圈內(nèi)部可細(xì)分為三大商業(yè)板塊，三大板塊從商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和客群定位上形成錯位競爭 ? 口岸廣場板塊 ? 蓮花路板塊 ? 迎賓路板塊 口岸廣場板塊 蓮花路步行街 口岸購物廣場 國際大廈商業(yè)廣場 （華潤萬家） 迎賓百貨廣場 米蘭百貨廣場 口岸市場 本案 迎賓路板塊 蓮花路板塊 Page 25 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀特征五 現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式有待提升 ? 以購物功能為主，餐飲與休閑娛樂功能面積比例嚴(yán)重偏低，且種類單一 ? 珠?，F(xiàn)有各大商場綜合性不夠強(qiáng)，業(yè)態(tài)不齊全，餐飲與休閑娛樂配套面積比例較低，難以滿足各類型消費(fèi)者的一站式消費(fèi)需求 商業(yè)物業(yè) 業(yè)態(tài)組合 各業(yè)態(tài)比例 國際商業(yè)大廈 百貨 +超市 +主題賣場 +休閑餐飲 +休閑娛樂 +書城 零售： 90%，餐飲： 2%，休閑娛樂： 8% 免稅商場 品牌專賣店 +超市 +餐飲 +休閑娛樂 +健身中心 +美容美體美發(fā) 零售： 81%，餐飲： 4%，休閑娛樂： 15% 揚(yáng)名廣場 百貨 +超市 +家具賣場 +餐飲 +休閑娛樂配套 零售： 90%，餐飲： 4%，休閑娛樂： 6% 明珠商業(yè)廣場 百貨 +超市 +主題賣場 零售： 98%，餐飲和休閑娛樂： 2% Page 23 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 致遠(yuǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀特征五 現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營模式有待提升 ? 商業(yè)單體規(guī)模不大 ? 珠?，F(xiàn)有商業(yè)單體規(guī)模大部分在 50000㎡以下，單體規(guī)模均不大 ? 現(xiàn)有大型商業(yè)多以百貨扣點(diǎn)模式經(jīng)營為主 ? 珠?，F(xiàn)有大型商業(yè)多以百貨扣點(diǎn)模式經(jīng)營，統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一管理和統(tǒng)一推廣。睿智 以主力商家百貨和超市為例，較局限于廣東省內(nèi)品牌以及本土自營品牌。達(dá)道 澳門到珠海消費(fèi)的人群一般不是高端消費(fèi)客群，以中等偏低收入的工薪階層為主 ② 奧斯 町脆皮炸雞 老板 認(rèn)為現(xiàn)在珠海缺乏高檔商業(yè)場所，珠海消費(fèi)力強(qiáng)，存在大量有消費(fèi)力的高端消費(fèi)群體，高檔商業(yè)有巨大市場潛力（現(xiàn)有商業(yè)完全不能滿足其購物需求） Page 20 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀特征三 高檔商業(yè)發(fā)展受限 ? 目前珠海總體商業(yè)檔次以中檔大眾化為主，高檔商業(yè)發(fā)展受一定限制 ? 以本地最高檔次的免稅商場為例，它所引進(jìn)的品牌也只是國際二三線以及國內(nèi)一二線品牌 ? 化妝品： BURBERRY、 ANNA SUI、 BOSS、美寶蓮、歐萊雅、 maxfactor、 BF ? 鐘表：浪琴表、 tudor、精工、 TITONI、 TISSOT、 citizen ? 金飾珠寶：六福珠寶 、周大福、鉆石世家、名鉆金店 ? 女鞋： NINE WEST、 STELLA LUNA、 le saunda、 joypeace、 staccato ? 淑女裝： DG、 EP、 JOYA、 bernini、 SAMMY、 Marisfrolg、 zucaro ? 少女裝： Five Plus、歐時力、 Miss sixty、 MOCO、 JNBY、 Teenie Weenie、 Prich、 only、 vero moda ? 運(yùn)動休閑服飾： Levi’s、 NIKE、 adidas、 converse、 puma、 kappa、 Fila、 umbo、李寧、安踏、曼奴 ? 內(nèi)衣：黛安芬、愛慕、 VALISERE ? 男裝： Lacoste、鄂爾多斯、沙馳、皮爾卡丹等 Page 19 GUANGZHOU CLEARCLEVER COMMERCIAL CO.,LTD. 明楚 睿智 該商圈圍聚著珠海免稅商場、珠海百貨等大型綜合購物休閑中心，良好的人居環(huán)境和商業(yè)氛圍使其成為珠海中高檔消費(fèi)旺地。以口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街、華潤萬家為龍頭，以眾多的休閑娛樂場所、豐富的餐飲配套及水灣頭酒吧街等為補(bǔ)充，使之成為珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、娛樂網(wǎng)點(diǎn)最為集中的地區(qū)。達(dá)道 致遠(yuǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀特征二 形成拱北與吉大兩大市級商業(yè)重心 ? 拱北商圈與吉大商圈是珠海目前的兩大消費(fèi)重心，總商業(yè)體量與各商業(yè)物業(yè)的單體規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)比較豐富齊全，商業(yè)氣氛濃厚，人氣旺 ? 其它商圈均為區(qū)域型商業(yè)配套，商業(yè)規(guī)模較小或業(yè)態(tài)業(yè)種相對單一 商