個人信貸業(yè)務專業(yè)培訓-文庫吧資料
2025-02-16 12:43本頁面
【正文】 記回執(zhí)或他項權利證書原件。 五、個人住房非交易轉按揭貸款 ? 重點難點解析 1 、非交易轉按揭貸款的分類 ①借款人先自我申請貸款提前清還原金融機構的貸款，再將住房自原金融機構解押并重新抵押給另一銀行 ②銀行完成貸款審查審批后，由客戶自籌資金或由中介機構墊付資金提前清還原金融機構個人住房貸款，銀行在取得他項權利證書后發(fā)放貸款。 ②要求保證人、擔保機構、中介機構等有關主體替借款人償還剩余貸款本金，沒有可償還現(xiàn)金流的，要對可以變現(xiàn)的資產采取保全措施 5 、規(guī)范中介機構合作管理，防范房地產市場行業(yè)風險 ①提高合作中介機構的準入審批層次、明確業(yè)務合作范圍； ②加強業(yè)務合作中的流程管理，規(guī)范按揭業(yè)務、階段性擔保及出具抵押物評估報告的流程。 4 、強化貸后管理，對假按揭及時采取保全、清收措施 對于貸款發(fā)放后立即出現(xiàn)逾期、且借款人無法聯(lián)系的，核查是否為假按揭。 3 、加強抵押物管理，監(jiān)控貸款存續(xù)期間出租情況 抵押物在申請貸款時已出租的，需取得租賃變更的相關協(xié)議。 凡是無法核實或者無法排除假按揭可能性的貸款申請，要及時終止流程。 ④由專門人員負責風險監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)風險隱患或預警信號，按規(guī)定及時報告，對其進行現(xiàn)場核查。 ②建立個人住房貸款抵押物登記管理臺帳，并做好記錄。 ②確定了最高擔保額度及保證金繳存比例。 ⑵ 操作方式 ①在房產證和土地證合一的地區(qū)，貸款發(fā)放之前，必須在當?shù)毓芾聿块T辦好抵押登記 ②房產證土地證分開的地區(qū)，必須到土地管理部門核實土地使用權的權屬情況。 三、個人二手住房貸款 7 、 抵押登記 ⑴ 基本原則 ①在辦妥房地產轉移登記后和抵押登記手續(xù)前發(fā)放的，需提供合法有效的階段性擔保。 ②外部評估由借款人向銀行認可的外部評估機構提出委托。 ③由中介代收首付款的，中介應出具收據(jù)并經售房人簽字，且要求中介提供相對應的銀行進賬單。 5 、首付款證明 ①借款人向售房人賬戶轉賬或匯款的憑證，以及售房人簽字確認的首付款收據(jù)。 ②與售房人進行面談 。 ②以借款人家庭收入還款的，借款人及其配偶必須具備充足的還款能力。 ③貸款年限與房齡之和建議控制在 4 0 年之內。 ? 重點難點 詳情見下表 三、個人二手住房貸款 1 、借款人基本況 調查人員應通過面談和人民銀行征信系統(tǒng)對客戶基本信息進行核實 2 、借款人準入條件 ①年滿 18 周歲的完全民事行為能力人，年齡與貸款期限之和不超過 7 0 歲。 ?三、個人二手住房貸款 三、個人二手住房貸款 要點： ? 適用范圍 ? 重點難點解析 ? 主要風險點及防范措施 三、個人二手住房貸款 ? 適用范圍 個人二手住房貸款 是指 貸款行向借款人發(fā)放的，用于借款人購買再交易住房的貸款 。 2 、嚴格把握按揭貸款發(fā)放條件 對申請準入時尚未竣工的期房，可將取得預售許可證作為限制條件，首筆個人住房貸款發(fā)放前項目五證必須齊全并符合其他規(guī)定條件。 二、個人住房按揭樓盤準入 ? 主要風險點及防范措施 1 、強化樓盤準入后續(xù)監(jiān)管 應關注開發(fā)商經營狀況、樓盤后續(xù)建設和銷售等情況，定期對樓盤項下按揭貸款進行檢查和項目整體風險分析，及時上報。 ②對由我 、某 行和他行共同發(fā)放開發(fā)貸款支持的樓盤，售房款專戶的監(jiān)管范圍，應至少包括 其 發(fā)放的全部個人購房貸款。優(yōu)質客戶為借款人提供階段性保證擔保或承諾回購的，免交保證金。 3 、規(guī)范階段性擔保及保證金管理 一般情況下開發(fā)商階段性擔保可止于辦妥抵押登記。 ?二、個人住房按揭樓盤準入 二、個人住房按揭樓盤準入 二、個人住房按揭樓盤準人 要點： ? 適用范圍 ? 重點難點解析 ? 主要風險點及防范措施 二、個人住房按揭樓盤準入 ? 適用范圍 除規(guī)定可免去樓盤準入程序，直接受理單筆個人住房貸款的情況外，其他個人住房貸款均需要先進行樓盤準入。 5 、假權證風險 ① 抵押（預告）登記申請及他項權利證書領取等工作須由調查人員之外的內部員工親自辦理。 ② 在合同條款中約定借款人及時辦理抵押登記的義務和違約責任，加重借款人違約處罰條款。 ③ 合理確定貸款成數(shù)，對預期收入不穩(wěn)定的借款人要進一步提高收付款比例。 3 、借款人信用風險 ① 重視對借款人及其配偶信用記錄 及負債情況的審查，合理認定借款人的承貸能力。 11 、貸款發(fā)放 ① 個人住房貸款發(fā)放時，按揭合作樓盤應五證俱全 ② 落實銷售合同備案登記 ③ 辦理抵押預告登記 ④ 貸款資金應直接劃轉至售房人賬戶 12 、貸后管理 ①及時辦理抵押登記 ② 權證領取 ③ 貸后檢查 ◆ 主要風險點及防范措施 主要風險點 防控措施 1 、按揭樓盤竣工風險 ① 嚴格樓盤準入、 ② 優(yōu)選開發(fā)商、 ③ 嚴格審查開發(fā)商法人資格、開發(fā)能力、開發(fā)業(yè)績及經營者素質、 ④ 審查項目的合法性、建設資金落實情況和市場銷售前景、 ⑤ 加強對開發(fā)商建設資金的監(jiān)管 2 、虛假按揭風險 ① 優(yōu)選房地產開發(fā)商和按揭合作樓盤 ② 加強盡職調查，嚴格落實面談面簽，認真核實借款人購房行為真實性 . ③ 謹慎發(fā)放開發(fā)商內部員工或關聯(lián)企業(yè)員工按揭貸款。 10 、合同面簽 在核實借款人、擔保人的真實身份基礎上，與借款人、擔保人當面簽署個人購房擔保借款合同。 9 、落實面談 核實借款人身份證件，做好面談記錄，并由雙
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