中原_住宅價(jià)格制定策略212616780-文庫吧資料
2025-02-13 19:38本頁面
【正文】 折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù)折后總價(jià) =折后單價(jià) 建筑面積折前總價(jià) =折后總價(jià) 247。實(shí)用率 247。增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺(tái)： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺(tái)： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開始攀升高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林 ,樓距適中。低樓層無景觀，價(jià)格不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。100打分標(biāo)準(zhǔn)好 910分較好 78分一般 56分較差 34分差 12分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、 平面設(shè)計(jì) 客廳尺寸布局 餐廳尺寸布局 臥室尺寸布局 廚房尺寸布局 衛(wèi)生間尺寸布局 戶內(nèi)過道合理性 入戶門私密性 實(shí)用率 戶梯比二、 景觀視野 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi)三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 電梯間采光通風(fēng)四、 噪聲灰塵 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 陽臺(tái)入戶花園五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分 5個(gè)等級；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對于 100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重 分值 （推薦）評價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝 向南北東西++++20可上下浮動(dòng) 1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) ——窗墻比 東西 ≤ 北向 ≤ 南向 ≤ 假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向水平系數(shù)各因素差幅取值參考 打分項(xiàng)目 取值范圍 考慮因素一、 平面設(shè)計(jì) 021% 客廳尺寸布局 04% 開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性； 餐廳尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 臥室尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 廚房尺寸布局 02% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 衛(wèi)生間尺寸布局 03% 開間、進(jìn)深、位置的合理性； 陽臺(tái)入戶花園 01% 開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺(tái)與生活陽臺(tái)設(shè)置的必要性 戶內(nèi)過道合理性 01% 有沒浪費(fèi)現(xiàn)象 入戶門私密性 03% 是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等 實(shí)用率 最大與最小實(shí)用率之差 戶梯比 01% 二、 景觀視野 看園林好 15%、看園林中等 10%、看園林一般 5%，無景觀 0 客餐廳有觀景陽臺(tái)（ 5060%） /無觀景陽臺(tái)（ 3040%） 主臥有觀景陽臺(tái)（ 30%） /無觀景陽臺(tái)（ 2025%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 5%） 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳（ 50%） 主臥（ 25%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 10%）
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