住宅價(jià)格制定-文庫(kù)吧資料
2024-10-25 05:33本頁(yè)面
【正文】 行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭） 關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系） 銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去,?,一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說(shuō)明書(shū) 六、實(shí)例演示,內(nèi) 容 導(dǎo) 航,?,步 驟,水平系數(shù),垂直系數(shù),增值系數(shù),特殊系數(shù),綜合系數(shù),折后單價(jià)表,折后價(jià)格表,折前價(jià)格表,折后單價(jià)分析,折后總價(jià)分析,價(jià)格統(tǒng)計(jì)表,銷售統(tǒng)計(jì)表,折后單價(jià)=均價(jià)綜合系數(shù),折后總價(jià)=折后單價(jià)建筑面積,折前總價(jià)=折后總價(jià)247。實(shí)用率247。,?,增值系數(shù)（折算率）,考慮因素：將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽(yáng)臺(tái)：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺(tái)：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。,低層看小面積園林，起價(jià)可適中,中低層無(wú)景觀視野差，價(jià)格不宜高,中高層視野好 價(jià)格開(kāi)始攀升,高層視野好，但無(wú)景觀，價(jià)格不宜太高,?,沙漏模式的應(yīng)用,價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向園林,樓距適中。,低樓層無(wú)景觀，價(jià)格不能高,高層層無(wú)景觀，視野差，價(jià)格不能高,中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力,?,倒梯形模式的應(yīng)用,價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。100,操作： 以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層； 10分制，分5個(gè)等級(jí)； 項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 權(quán)重相當(dāng)于本樓盤(pán)打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅； 好處： 10分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；,方法一：直接取系數(shù),水平系數(shù),方法二：權(quán)重分值,（推薦）,評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖,?,四大水平因素權(quán)重,景觀,戶型,朝向,噪聲,普通住宅,一般公寓,高檔住宅,?,朝 向,南,北,東,西,+1.5,2.5,+2.5,+2.5,+1.0,2,0,1.5,可上下浮動(dòng)1%,廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比 東西≤0.3 北向≤ 0.45 南向≤ 0.5,假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向,?,水平系數(shù)各因素差幅取值參考,?,5種基本垂直系數(shù)模式,?,矩形模式的應(yīng)用,價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。建筑面積。 折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。如贈(zèng)
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