住宅價(jià)格制定策略ppt課件-文庫吧資料
2025-05-12 00:57本頁面
【正文】 后單價(jià)分布圖4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,00012F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F1A 3房1B 3房2C 3+12A 3房2B 2+11D 3房2E 2房1C 3房2D 3房價(jià)格審核 合理性 ?單價(jià) 各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。 ? 用函數(shù) SUM求和時(shí) ,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi) 。 單位建安成本 —— 取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+ 85%) ( 10%+110%) ( 40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 ) 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去 一、定價(jià)目標(biāo) 二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟 三、價(jià)格審核 四、價(jià)格統(tǒng)計(jì) 五、定價(jià)說明書 六、實(shí)例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價(jià)表 折后價(jià)格表 折前價(jià)格表 折后單價(jià)分析 折后總價(jià)分析 價(jià)格統(tǒng)計(jì)表 銷售統(tǒng)計(jì)表 折后單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) 折后總價(jià) =折后單價(jià) 建筑面積 折前總價(jià) =折后總價(jià) 247。 實(shí)用率 247。 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈(zèng)送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺(tái)： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺(tái)： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 低層看小面積園林，起價(jià)可適中 中低層無景觀視野差，價(jià)格不宜高 中高層視野好 價(jià)格開始攀升 高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏沙漏模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格 ,壓低中高層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 低樓層無景觀，價(jià)格不能高 高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高 中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力 價(jià)格走勢(shì)圖( 均價(jià)5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價(jià)矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應(yīng)用 價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。 100 打分標(biāo)準(zhǔn) 好 910分 較好 78分 一般 56分 較差 34分 差 12分 水平系數(shù)修正項(xiàng)目 一、 平面設(shè)計(jì) 客廳尺寸布局 餐廳尺寸布局 臥室尺寸布局 廚房尺寸布局 衛(wèi)生間尺寸布局 戶內(nèi)過道合理性 入戶門私密性 實(shí)用率 戶梯比 二、 景觀視野 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 電梯間采光通風(fēng) 四、 噪聲灰塵 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 陽臺(tái)入戶花園 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 供求關(guān)系調(diào)整 操作： 以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層； 10分制，分 5個(gè)等級(jí)； 項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅； 好處： 10分制相對(duì)于 100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值； 方法一：直接取系數(shù) 水平系數(shù) 方法二：權(quán)重 分值 （推薦） 評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖 四大水平因素權(quán)重 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅
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