【正文】 房地 產(chǎn) 企 業(yè) IPO前在公司股 權(quán)層 面引入私募融 資 的案例：世茂房地 產(chǎn)216。 改善公司的 財務 指 標 ，尤其是降低公司 資產(chǎn)負債 率，增加每股 凈資產(chǎn)值 ；216。 改善公司股 東結(jié) 構(gòu)，改善公司治理水平和效果；216。216。60融資方式選擇： IPO前的私募融資概述? IPO前的私募融 資 方式： 為 了提升 擬 上市公司的 經(jīng)營業(yè)績 、改善公司的股 東結(jié) 構(gòu)、改善公司治理水平， 擬 上市公司在正式 IPO發(fā) 行之前先以私募方式引 進產(chǎn)業(yè) 型或 財務 型的 戰(zhàn) 略投 資 者的融 資 方式。 從市 場 交易活 躍 程度看，美國最活 躍 ，香港次之，新加坡相 對較 差；216。 從融 資 成本看，美國最高、香港次之，新加坡最低；216。59? 香港、新加坡 資 本市 場 比 較216。? 以 “紅 籌股 ”的方式上市（指境外注冊、境外上市），手 續(xù) 會 簡 便一些。? 新加坡 創(chuàng)業(yè) 板上市，首次上市的固定 費 用是 5萬元人民 幣 ，每年的年 費 是 幣 。上市 費 用包括： 證 券律 師費 、 審計費 、 財務顧問費 、包 銷費 和其他 雜費 ， 諸 如宣 傳 、印刷、申 請 、 調(diào)查 等 費 用。58境外上市的費用? 境外上市企 業(yè) 的 審計 與 資產(chǎn)評 估必 須 得到國 際 著名事 務 所的 認 可， 僅審計費 用就是一筆不小的開支。216。 香港 聯(lián) 交所 為 了鼓勵內(nèi)地大型企 業(yè) ，特 別 是國有企 業(yè) 赴港上市，于 2023年初 專門 修改了上市 規(guī)則 ，放 寬 大型企 業(yè) 赴港上市在 贏 利與 業(yè)績連續(xù)計 算方面的限制（參 見 “標 準二和 標 準三”），在一定程度上 為這 些大型國有企 業(yè) 赴港上市 創(chuàng) 造了更 為便利的條件。 總 體上 講 ，香港市 場 的 IPO標 準要高于新加坡市 場 。 不同 資 本市 場 的 IPO標 準 ：216。$M） 平均融資金額（ US 美國和新加坡市 場 的投 資 者 對 金融、能源和房地 產(chǎn) 行 業(yè) 的國內(nèi)企 業(yè)認 可度 較 低，而香港市 場 的投 資 者 對 上述行 業(yè) 的國內(nèi)企 業(yè)認 可度 較高。252。 資 本市 場 投 資 者 對 國內(nèi)企 業(yè) 所 處 行 業(yè) 性 質(zhì) 的投 資 偏好 ：252。 216。 IPO籌 資 情況 ：從 IPO融 資總額 看，一般情況下，香港最多，其次是美國和新加坡；從 IPO的 單 筆平均融 資額看，美國最高，其次是香港和新加坡。 IPO市盈率情況 ：中國企 業(yè) 在香港 IPO的市盈率平均 為 1020倍、新加坡 為在 10倍左右；美國 總 體上比香港和新加坡的略高 其他 綜 合性因素（如融 資 成本、文化背景差異、心理 認 同程度等）。 不同 資 本市 場 的投 資 者的投 資 偏好；252。 由于不同的境外 資 本市 場 具有不同的上市 標 準、 監(jiān) 管要求與文化特色，企業(yè) 在 選擇 境外上市地點的 時 候， 應該 重點考 慮 如下方面：252。3. 資本市場融資地點與方式選擇53? 境外 資 本市 場 上市概述216。1. 資本市場及企業(yè)融資的基本條件與程序167。 關(guān)于土地和房產(chǎn)的處置問題51? 國家 環(huán) 境保 護總 局 《 關(guān)于 對 申 請 上市的企 業(yè) 和申 請 再融 資 的上市企業(yè)進 行 環(huán) 境保 護 核 查 的通知 》 （ 環(huán)發(fā) [2023]101號） 規(guī) 定：冶金、化工、石化、煤炭、火 電 、建材、造 紙 、 釀 造、制 藥 、 發(fā) 酵、 紡織 、制革和采 礦業(yè) 等行 業(yè)為 重 污 染行 業(yè) ，除火 電 等外，大部分由省 級環(huán) 保部 門審查 和 現(xiàn)場 核 查 ，提出核 查 意 見 及建 議 ， 報 送 證監(jiān) 會，抄 報環(huán)保 總 局。 169。 處理原則：同土地問題216。 核心：土地使用權(quán)（劃撥用地、集體用地）169。 土地問題216。 無形資產(chǎn)等涉及權(quán)屬證明的資產(chǎn)的過戶問題。 如何解決：一般都是無償轉(zhuǎn)讓。 為什么：關(guān)聯(lián)交易與股東套現(xiàn)。 處理原則：發(fā)起人投入股份公司的資產(chǎn)和業(yè)務所涉及的核心無形資產(chǎn)的所有權(quán)應在發(fā)行上市前轉(zhuǎn)移到股份有限公司。169。案例：某知名上市公司的 10億商標216。216。 商標問題216。 同業(yè)競爭的解決辦法 ： (1)發(fā)行上市后收購； (2)委托經(jīng)營；(3)上市前購買；（ 4）將業(yè)務轉(zhuǎn)讓給無關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三方；（5)競爭方單方面書面承諾做出避免競爭和利益沖突的具體可行措施。此規(guī)定也適用于一切直接、間接地控制公司或有重大影響的自然人或法人及其控制的法人單位。 原則 ：不能有同業(yè)競爭216。 例如，公司向大股東及其子公司銷售產(chǎn)品與后者因此以應收帳款的形式占用上市公司的資金；公司以其他應收款的形式向大股東及其子公司有償、無償提供貨幣資金，都屬于關(guān)聯(lián)方交易；此外，上市公司在與其存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系的企業(yè)與個人之間進行的、非經(jīng)常性的資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)讓、債務重組等，也屬于關(guān)聯(lián)方關(guān)系。 因此， 關(guān)聯(lián)方范圍 包括被控制的附屬企業(yè)、聯(lián)營公司、對企業(yè)有重大影響的個人以及與其關(guān)系密切的家庭成員、關(guān)鍵管理人員，此外還包括上述個人直接或間接地擁有表決權(quán)的企業(yè)，或他們能夠施加重大影響的企業(yè)。關(guān)于 關(guān)聯(lián)方的定義 關(guān)聯(lián)方是指在財務和經(jīng)營過程中， 如果一方有能力控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮笥绊?，同受一個母公司控制的子公司之間，它們被視為關(guān)聯(lián)方 。169。 原則：盡量避免、充分披露216。 資產(chǎn)剝離與會計要素的匹配問題。 資產(chǎn)的完整性。216。 如何在資產(chǎn)重組中確保經(jīng)營業(yè)績的連續(xù)計算216。 確保經(jīng)營業(yè)績的連續(xù)計算216。 企業(yè)資產(chǎn)重組的基本原則216。 關(guān)于資產(chǎn)評估問題 ：審計與資產(chǎn)評估之間的關(guān)系；資產(chǎn)評估的增值比例與經(jīng)營業(yè)績的連續(xù)計算問題。 關(guān)于出資的對外投資比例問題 ：舊 《 公司法 》 中關(guān)于發(fā)行人的累積對外投資比例不得超過其凈資產(chǎn)的 50%的規(guī)定已經(jīng)被廢止。216。關(guān)于股東出資的幾種方式及處理要點216。 以房產(chǎn)出資 ：重點關(guān)注的是否存在臨時建筑、三證不全的在建工程，以及房產(chǎn)證是否已經(jīng)取得且產(chǎn)權(quán)明確。 以海關(guān)監(jiān)管貨物出資 ：必須補稅，或者已經(jīng)經(jīng)過 5年的監(jiān)管期。216。 以債權(quán)出資 ：第一，允許以債權(quán)作為出資；第二，債權(quán)出資有兩種方式：一是 “債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) ”，另一種是以對第三方的債權(quán)對股份有限公司出資。案例：長春某企業(yè)。 土地使用權(quán) ：第一，應辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，劃撥地不能作為出資；第二，如果以租賃方式從主發(fā)起人或控股股東合法取得土地使用權(quán)的，應明確土地租賃的期限及付費方式，以及到期后的優(yōu)先選擇權(quán)等。 關(guān)于股東出資的問題（ 3）43169。但要注意 ：（ 1） 商譽、知名度、思想、商標許可使用權(quán)等無形資產(chǎn)由于無法繼續(xù)貨幣估價，所以不能用于出資；（ 2）計算機軟件等屬于著作權(quán)，是知識產(chǎn)權(quán)的一種，可以用于出資；（ 3）無形資產(chǎn)的評估需要有證券從業(yè)資格的評估機構(gòu)；（ 4）無形資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件，特別要判斷是否屬于職務發(fā)明成果。216。第二，現(xiàn)金出資的比例在有限責任公司中規(guī)定不得低于注冊資本的 30%，但對股份有限公司沒有相關(guān)規(guī)定，要注意現(xiàn)金出資的比例不宜過高，應考慮現(xiàn)金與經(jīng)營性資產(chǎn)的可比性。關(guān)于股東出資的幾種方式及處理要點216。 關(guān)于股東出資的問題（ 2）42169。216。公司資本制度的變化 ：由嚴格的實收法定資本制開始向認繳法定資本制度轉(zhuǎn)變，即有限公司和股份公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額?！?公司法 》 （ 2023年版）第 2 2 81條的規(guī)定216。國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外（只對有限責任公司適用）。216。對作為出資的實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)，必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。216?！?公司法 》 (1999年版 )第 24條和第 80條的規(guī)定216。 關(guān)于股份有限公司發(fā)起人的資格問題（ 3）40169。216。216。 自然人 ：可作為股份有限公司的發(fā)起人，但要注意以下問題：第一，持股方式（參見前面關(guān)于內(nèi)部職工股的相關(guān)規(guī)定）；第二，自然人以現(xiàn)金方式出資的，需要說明現(xiàn)金來源及其合法性，可能涉及補交個人所得稅的問題；第三，自然人必須是有完全民事行為能力的自然人，這涉及到自然人的年齡等問題。 關(guān)于股份有限公司發(fā)起人的資格問題（ 2）39169。（ 2） 有限責任公司方法 ，該方法在新 《 公司法 》 取消對外投資 50%限制的情況下作用更大；（ 3） 信托方法 。216。216。且發(fā)起人的實際控制人的股東也不允許有工會或職工持股會。目前民政部不再受理職工持股會登記為社團法人的工作，因此，職工持股會也不能成為股東。 公司型企業(yè) ：原 《 公司法 》 第 12條第二款中規(guī)定的 “對外投資不超過公司凈資產(chǎn)的 50%”的限制在新 《 公司法 》 第 15條（ “公司可以向其他企業(yè)投資 ”）中被取消。案例：海南某企業(yè)、吉林某企業(yè)。幾類發(fā)起人的處理及要求216。 《 公司法 》 與證監(jiān)會政策之間的差距：合法與合規(guī)的 “矛盾 ”169。 舊 《 公司法 》 關(guān)于發(fā)起人股份在三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，新 《 公司法》 改為發(fā)起人股份在 1年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。 關(guān)于土地和房產(chǎn)問題169。 關(guān)于關(guān)聯(lián)交易與同業(yè)競爭問題169。 關(guān)于股東出資的問題169。3. 資本市場融資地點與方式選擇36169。1. 資本市場及企業(yè)融資的基本條件與程序167。 創(chuàng)業(yè) 板 發(fā)審委委 員 將不得兼任主板市 場 的 發(fā) 行 審 核委 員 會委 員 。 對 企 業(yè)創(chuàng) 新能力的要求：最近兩年內(nèi) 發(fā) 行人主 營業(yè)務 突出， 發(fā) 行人主營業(yè)務 收入占其 總 收入的比例不得低于 50％，具有 較 高的成 長 性和 較強 的核心 競 爭力，具有一定的自主 創(chuàng) 新能力，在科技 創(chuàng) 新、制度 創(chuàng)新、管理 創(chuàng) 新等方面具有 較 強 的 競 爭 優(yōu)勢 。 最近兩個 會 計 年度 凈 利 潤 均 為 正數(shù)且累 計 不低于 1000萬元、最近一期末 凈資產(chǎn) 不少于 2023萬元、最近一期末無形 資產(chǎn) 占 凈資產(chǎn) 的比例不高于 30％；或者最近一個會 計 年度 凈 利 潤為 正、 營業(yè) 收入不低于 3000萬元、且增幅不低于 30％、最近一期末 凈資產(chǎn) 不少于 1500萬元、最近一期末無形 資產(chǎn) 占 凈資產(chǎn) 的比例不高于 50％。? 創(chuàng)業(yè) 板上市基本條件（根據(jù)內(nèi)部征求意 見 稿，非最 終 意 見 ）216。34創(chuàng)業(yè)板：資本市場十年之夢（ 19982023）? 1998年 “兩會 ”提出了 設 立 創(chuàng)業(yè) 板的建 議 ； 2023年， 預計 “兩會 ”后推出。 《 關(guān)于 縮 短新股 發(fā) 行 結(jié) 束到上市所需 時間 有關(guān)事宜的通知 》 規(guī) 定：新股 發(fā) 行結(jié) 束、募股 資 金到位后盡快安排上市交易，逐步達到不超 過 七個交易日 ” 證監(jiān) 會 實質(zhì) 性 審 核，目前審 核 時間 已大大 縮 短，通常 為 68個月。 已取消 IPO前必 須輔導 一年以上的 強 制要求；216。 解析：在審核實踐中，個別公司股權(quán)結(jié)構(gòu)極為復雜，很難判斷控股股東和實際控制人；或者存在委托持股、信托持股等實際股東和名義股東不一致的情況；或者個別公司股東持股已被質(zhì)押或存在糾紛也不披露，所以提出明確要求 。? 發(fā) 行人的股 權(quán) 清晰，控股股 東 和受控股股 東 、 實際 控制人支配的股 東 持有的 發(fā) 行人股份不存在重大 權(quán) 屬 糾紛 。同時要求公司設立后必須完成財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。216。由于企業(yè)情況較為復雜，本著重實質(zhì)不重形式的原則，未對重大變化規(guī)定量化指標，是否發(fā)生重大變化由保薦機構(gòu)通過盡職調(diào)查作出專業(yè)判斷。216。 解析：為避免設立不滿三年的股份公司存在的業(yè)績模擬問題，要求股份公司設立滿三年后再發(fā)行上市；為支持大型藍籌企業(yè)上市，規(guī)定了例外條款；考慮到有限責任公司在公司治理和財務會計制度方面與股份公司基本相同，所以允許有限公司連續(xù)計算經(jīng)營時間。? 發(fā) 行人自股份有限公司成立后，持 續(xù)經(jīng)營時間應 當在三年以上，但 經(jīng) 國 務院批準的除外； 有限 責 任公司按原 帳 面 凈資產(chǎn)值 折股整體 變 更 為 股份有限公司的，持 續(xù)經(jīng)營時間 可以從有限 責 任公司成立之日起 計 算 。 對 可能 對 持 續(xù) 盈利能力 產(chǎn) 生重大不利影響的情形做出了禁止性 規(guī)定。 嚴 格了 對發(fā) 行人獨立性的要求，體 現(xiàn) 出鼓勵整體上市的精神；216。 進 一步明確了 IPO公司在獨立性、 財務 指 標 、持 續(xù) 盈利能力等方面的具體要求，實際 上提高了 IPO的 門檻 。 2023年 5月 17，中國 證監(jiān) 會 頒 布了 《 首次公開 發(fā) 行股票并上市管理 辦法 ? 證券交易所可以規(guī)定高于前款規(guī)定的上市條件 ，并報國務院證券監(jiān)督管理機構(gòu)批準?！?公司法 》 第 137條（1999版）《 證券法 》 第 13條（2023版）國內(nèi) A股市場發(fā)行股票的新舊條件對比28? 股票經(jīng)國務院證券管理部門批準已向社會公開發(fā)行；? 股本總額不少于人民幣 5000萬元 ；? 開業(yè)時間在 3年以上 ， 最近 3年連續(xù)盈利 ；原國有企業(yè)改建而設立的，或者本法實施后新組建成立，其主要發(fā)起人為國有大中型企業(yè)的，可連續(xù)計算；? 持有股票面值達人民幣 1000元以上的股東人數(shù)不少于 1000人，向社會公開發(fā)行的股份不低于股份總數(shù)的 25%；股本總額超過四億元的，其向社會公開發(fā)行股份的比例為 15% 以上；? 公司在最近 3年內(nèi)無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載；? 國務院規(guī)定的其他條件。?最近三年財務會計文件無虛假記載，無其他重大