【正文】 燃?xì)庀到y(tǒng)合格證 電梯準(zhǔn)運(yùn)證 房屋中央空調(diào)運(yùn)行證（供暖） 有線電視合格證 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 其它需移交的證件 63 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 2 ） 綜合竣工驗(yàn)收資料 ： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專(zhuān)業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 56 物業(yè)驗(yàn)收接管標(biāo)準(zhǔn)操作流程 一 、 工作流程圖 ? 提前確定接管驗(yàn)收日期 組建接管驗(yàn)收小組 作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備 驗(yàn)收前 30天進(jìn)行資料驗(yàn)收移交 驗(yàn)收是否合格 熟悉資料 資料存檔 制訂驗(yàn)收方案與進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗(yàn)收 驗(yàn)收是否合格 物業(yè)驗(yàn)收接管 鑰匙接管移交 驗(yàn)收記錄存檔 驗(yàn)收遺留問(wèn)題記錄 不合格 補(bǔ)齊資料 不合格填寫(xiě)回修單 現(xiàn)時(shí)整改 存 檔 57 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、操作程序要點(diǎn) 提前確定接管驗(yàn)收日期 項(xiàng)目物業(yè)處經(jīng)理負(fù)責(zé)與項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人商議確定具體驗(yàn)收接管日期，并報(bào)技術(shù)業(yè)務(wù)部 。 45 入住階段 接管驗(yàn)收 建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 樓宇質(zhì)保書(shū) 樓宇使用說(shuō)明書(shū) 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料 接檔案資料建立 留 存 備 份 入住管理 引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場(chǎng) 業(yè)主交驗(yàn)資料 協(xié)助業(yè)主填寫(xiě)資料 留存?zhèn)浞? 接檔案資料建立 業(yè)主驗(yàn)房 確認(rèn)水電底數(shù) 確認(rèn)返修項(xiàng)目 施工隊(duì)返修 返修準(zhǔn)備 〈 三方保修協(xié)議 〉 工程問(wèn)題處理記錄表 地產(chǎn)公司 物業(yè)公司 施工單位 46 ； 入 住 流 程 攜帶購(gòu)房合同書(shū)；身份證原件及復(fù)印件；購(gòu)房收據(jù) 到開(kāi)發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書(shū)”（房屋質(zhì)量保證書(shū)；房屋使用說(shuō)明書(shū)）；“一證”（房屋使用合格證），由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售部發(fā)放交付使用憑單 憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù) 填寫(xiě)業(yè)主擋案，簽署《業(yè)主公約》 《裝修責(zé)任書(shū)》及裝修服務(wù)協(xié)議《業(yè)主手冊(cè)》 交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用 手續(xù)完畢 領(lǐng)取房屋各種鑰匙 由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進(jìn)行房屋驗(yàn)收 由開(kāi)發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗(yàn)時(shí)間 不合格 合格 47 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 入住常見(jiàn)問(wèn)題 （ 1） 銷(xiāo)售承諾 （ 2） 設(shè)計(jì)變更 （ 3） 工程質(zhì)量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保護(hù) （ 6） 維修配合 48 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 投訴處理流程 一級(jí)接待 普通問(wèn)題： 物業(yè)接待人員 售后接待人員 二級(jí)接待 三級(jí)接待 疑難問(wèn)題： 物業(yè)負(fù)責(zé)人 售后負(fù)責(zé)人 重大問(wèn)題： 物業(yè)公司 49 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 驗(yàn)收主體不同（建筑商 、 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司） 驗(yàn)收目的不同（建筑工程標(biāo)準(zhǔn)與明確責(zé)任） 驗(yàn)收職責(zé)不同（參與者與直接責(zé)任） 驗(yàn)收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為） 50 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 施工單位 開(kāi)發(fā)企業(yè)或 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 接管驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收 51 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開(kāi)展的重要一環(huán)。 11. 入住環(huán)境布置及維護(hù)。 9. 入住流程的確認(rèn)。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 44 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 7. 制定入住計(jì)劃。 5. 入住資料 、 物料準(zhǔn)備。 4. 小配套費(fèi)的確定。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計(jì)劃。如：樣板間物品交接單 /出入單，售樓處客戶接待記錄、活動(dòng)到訪記錄等。 2） 售樓處費(fèi)用確認(rèn)單 39 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 相關(guān)檔案和表格明細(xì) 1） .售樓處檔案明細(xì) 40 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 序號(hào) 檔案名稱 內(nèi)容 相關(guān)表格 1 前期資料 裝修責(zé)任書(shū)，住戶手冊(cè)，圖紙，銷(xiāo)售夾報(bào)（有關(guān)承諾類(lèi)的尤為重要） 2 業(yè)主接待記錄 業(yè)主 /客戶接待（外部），外來(lái)人員接待記錄 客戶接待記錄 3 業(yè)主檔案 業(yè)主檔案，業(yè)主回訪記錄 業(yè)主檔案，業(yè)主公約確認(rèn)書(shū)統(tǒng)計(jì)表，準(zhǔn)業(yè)主回訪表，客戶資源信息 4 維修記錄 維修單，維修臺(tái)帳，維修材料使用登記表 售樓處設(shè)施檢查記錄表，售樓處維修單，工程進(jìn)度跟蹤表 5 安全記錄 安全日志，巡邏記錄，物品出門(mén)檢查 安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領(lǐng)用登記表，車(chē)輛出入登記 6 環(huán)境管理記錄 日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記 保潔材料領(lǐng)用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表 7 檢查，考核，獎(jiǎng)懲記錄 工作自查，日常檢查員工考核，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單 工作自查表，日常檢查表，獎(jiǎng)懲記錄，員工報(bào)到單 8 計(jì)劃，總結(jié) 周報(bào)，月計(jì)劃，月總結(jié) 周報(bào)，月計(jì)劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)，收支計(jì)劃），月工作總結(jié)及計(jì)劃 9 會(huì)議，培訓(xùn)記錄 例會(huì)記錄，內(nèi)部培訓(xùn)，訓(xùn)練記錄，外部培訓(xùn)記錄 會(huì)議記錄表，員工培訓(xùn)記錄表 10 社區(qū)文化（活動(dòng)）記錄 配合銷(xiāo)售開(kāi)展活動(dòng)的相關(guān)記錄 41 二、前期準(zhǔn)備階段 (七 ).其他 1） 公司、項(xiàng)目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。 37 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （四）對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào) 開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售部，工程部，開(kāi)發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門(mén) 。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷(xiāo)售活動(dòng)簽訂，填寫(xiě)） 準(zhǔn)業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)合。為了配合銷(xiāo)售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中完成以下工作： 一 ) 簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議 (服務(wù)內(nèi)容 ) 二 )制定售樓處各項(xiàng)管理規(guī)定及操作流程 三 )確定組織架構(gòu)并人員進(jìn)場(chǎng) 四 )售樓處日常管理 五 )完成所有合同文本 (雙確認(rèn) ) 六 )配合銷(xiāo)售活動(dòng) （服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容及作業(yè)表格 ) 32 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準(zhǔn)備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 (二 ) 工程介入 (三 ) 客戶信息庫(kù)的建立 (四 ) 對(duì)外關(guān)系協(xié)調(diào) (五 ) 其他 33 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二