【正文】 16 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) ? 其他方面 ? 會(huì)所的布局及活動(dòng)項(xiàng)目增設(shè)等。 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶(hù)一般需求的深入了解與把握，分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中容易忽略的問(wèn)題，（如；空調(diào)位置，管線(xiàn)布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見(jiàn)，避免“先天不足”現(xiàn)象為將來(lái)物業(yè)管理提供便利。 (辦公用房 ) 19 三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定 （二） 中期介入階段為土木結(jié)構(gòu)的建筑、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段 前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； 配合安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。 提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建議 。 20 三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定 （三）晚期介入為工程基本結(jié)束，準(zhǔn)備工程 竣工驗(yàn)收、承接驗(yàn)收階段 進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收； 指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議； 21 三、前期物業(yè)管理的時(shí)間界定 ? 物業(yè)公司提前介入，對(duì)于發(fā)展商來(lái)講可謂有百益而無(wú)一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計(jì)思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣(mài)點(diǎn)。如果實(shí)行提前介人，防微杜漸，這些問(wèn)題都會(huì)最大限度地避免。 22 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務(wù)。 25 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (方案策劃 ——開(kāi)盤(pán) ) 二、 前期準(zhǔn)備階段 （開(kāi)盤(pán) ——入住前三個(gè)月） 三、 入住階段 (啟動(dòng)階段 ) （入住前三個(gè)月 ——入住后半年至九個(gè)月） 四、 正常管理階段 （入住后半年至九個(gè)月） 26 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (一 ) 制定物業(yè)管理方案 (二 ) 物業(yè)管理招投標(biāo) (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心） 27 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (方案策劃 —— 開(kāi)盤(pán) ) (一 ) 、制定物管方案 1 、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類(lèi)型 、 功能 ,規(guī)化物業(yè)消費(fèi)的水平 ,確定物業(yè)檔次 （定位） 2 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 不同類(lèi)型功能和檔次的物業(yè) ,需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的 . (參考四級(jí)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ) 28 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (一 ) 、制定物管方案 3 、財(cái)務(wù)收支預(yù) 管理、服務(wù)人員的工資及福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 公共秩序維護(hù)費(fèi) 社區(qū)文化費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 稅費(fèi) 29 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (二 )、物業(yè)管理招投標(biāo)： ? 1） .獲悉開(kāi)發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中 心報(bào)名；（準(zhǔn)備資料） ? 2） .現(xiàn)場(chǎng)察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書(shū)； ? 3） .投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)； ? 4） .中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費(fèi)報(bào)批； 30 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后 ， 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè) (物業(yè)管理中心 )的選聘或組建 . 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行 .也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) . 31 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 一、策劃階段 ? 作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷(xiāo)售工作開(kāi)始以前。 34 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準(zhǔn)備階段 (二 ) 工程介入 土建施工進(jìn)度 水電施工進(jìn)度 大配套施工進(jìn)度 隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進(jìn)度 各項(xiàng)工程合同文本的復(fù)印件的收集 合理化建議的提出 35 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶(hù)信息庫(kù)的建立 業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫(xiě) ——與銷(xiāo)售對(duì)接好簽訂流程，購(gòu)房合同－業(yè)主公約－業(yè)主檔案。 36 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶(hù)信息庫(kù)的建立 客戶(hù)資源再生 ――聯(lián)動(dòng)工作 準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷(xiāo)售活動(dòng)，聯(lián)誼，生日會(huì)，發(fā)放賀卡等其他活動(dòng)維系客戶(hù)，建立與客戶(hù)的聯(lián)好關(guān)系） 階段性的掌握銷(xiāo)管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。 所屬區(qū)域政府部門(mén)：物業(yè)辦，工商，物價(jià)，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會(huì)，派出所，水電煤氣供熱公司，有線(xiàn)電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進(jìn)入網(wǎng)為依據(jù)） 38 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 1 、 銷(xiāo)售回訪(fǎng)及費(fèi)用確認(rèn) 1） 銷(xiāo)售回訪(fǎng)情況（月），對(duì)不規(guī)范，不合處進(jìn)行整改，并跟進(jìn)銷(xiāo)售意見(jiàn)的反饋。 2） 售樓處專(zhuān)用表格。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 42 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (啟動(dòng)階段 ) （入住前三個(gè)月 ——入住后半年至九個(gè)月） （一）入住前的準(zhǔn)備工作 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收 （三）裝修管理階段工作 43 三、入住階段 （一）入住前的準(zhǔn)備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。 3. 開(kāi)辦費(fèi)的確定。并制定到位計(jì)劃。 6. 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。 8. 辦公地點(diǎn)裝修，對(duì)外展示。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 12 .模擬入住，正式入住。在接管驗(yàn)收過(guò)程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)準(zhǔn)確記錄，明確管理維修責(zé)任，并注意審查接受的圖紙資料檔案 52 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 為處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，需要掌握的原則： 1 、 靈活性與原則性相結(jié)合 2 、 細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合 53 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)接管驗(yàn)收的方法 ： 觀感驗(yàn)收法 物業(yè)的主體 、 門(mén)窗 、 水電 、 公共設(shè)施設(shè)備等 2 、 使用驗(yàn)收法 使用功能和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 54 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 三、入住階段 (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收根據(jù)驗(yàn)收的時(shí)間和范圍不同可分為： 分期驗(yàn)收 ——分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所） 單項(xiàng)驗(yàn)收 ——工程項(xiàng)目的單項(xiàng)工程（ 全部驗(yàn)收 ——根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃 、設(shè)計(jì)、建設(shè)方案）按照各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收 55 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) (二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收 1).前期物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程跟蹤，隱蔽工程的 記錄等； 2).接管驗(yàn)收小組的