【正文】 行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收分期驗(yàn)收 ——分期進(jìn)行的項(xiàng)目（會(huì)所）(二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收使用功能和《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》54三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段2 、 使用驗(yàn)收法 觀感驗(yàn)收法物業(yè)接管驗(yàn)收的方法 ：(二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收三、入住階段、 靈活性與原則性相結(jié)合 2(二 ) 物業(yè)接管驗(yàn)收三、入住階段物業(yè)的接管驗(yàn)收時(shí)直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。（政府行為與企業(yè)行為）50三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收入住常見問題 （ 1） 銷售承諾 （ 2） 設(shè)計(jì)變更 （ 3） 工程質(zhì)量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保護(hù) （ 6） 維修配合48三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)n 投訴處理流程一級接待 普通問題： 物業(yè)接待人員 售后接待人員二級接待三級接待 疑難問題： 物業(yè)負(fù)責(zé)人 售后負(fù)責(zé)人 重大問題： 物業(yè)公司49三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)12 .模擬入住，正式入住。 11. 入住環(huán)境布置及維護(hù)。 9. 入住流程的確認(rèn)。6. 收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的確定。5. 入住資料 、 物料準(zhǔn)備。并制定到位計(jì)劃。（三）裝修管理階段工作43三、入住階段 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收（一）入住前的準(zhǔn)備工作(啟動(dòng)階段 )如：樣板間物品交接單 /出入單，售樓處客戶接待記錄、活動(dòng)到訪記錄等。 相關(guān)檔案和表格明細(xì) 1） .售樓處檔案明細(xì)40三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)序號 檔案名稱 內(nèi)容 相關(guān)表格1 前期 資 料 裝修 責(zé) 任 書 ，住 戶 手冊， 圖紙， 銷 售 夾報(bào) （有關(guān)承 諾類的尤 為 重要）2 業(yè) 主接待 記錄業(yè) 主 /客 戶 接待（外部），外來人 員 接待 記錄客 戶 接待 記錄3 業(yè) 主檔案 業(yè) 主檔案， 業(yè) 主回 訪記錄 業(yè) 主檔案， 業(yè) 主公 約 確 認(rèn)書統(tǒng)計(jì) 表，準(zhǔn) 業(yè)主回 訪 表，客 戶資 源信息4 維 修 記錄 維 修 單 ， 維 修臺(tái) 帳 ， 維 修材料使用登 記 表售樓 處設(shè) 施 檢查記錄 表，售樓 處維 修 單 ，工程 進(jìn) 度跟蹤表5 安全 記錄 安全日志，巡 邏記錄 ，物品出門檢查安全日志，巡 邏記錄 ，物品出入登 記 表，安全器材 領(lǐng) 用登 記 表， 車輛 出入登 記6 環(huán) 境管理 記錄日常管理 檢查 ，保 潔 消 殺 ，保潔 材料使用登 記保 潔 材料 領(lǐng) 用登 記 表， 環(huán) 境消 殺 工作 記錄表， 樣 板 間 物品交接 單 ， 樣 板 間 物品出入登 記 表7 檢查 ，考核， 獎(jiǎng)懲記錄工作自 查 ，日常 檢查員 工考核， 獎(jiǎng)懲記錄 ， 員 工 報(bào) 到 單工作自 查 表，日常 檢查 表， 獎(jiǎng)懲記錄 ， 員工 報(bào) 到 單8 計(jì) 劃， 總結(jié) 周 報(bào) ，月 計(jì) 劃，月 總結(jié) 周 報(bào) ，月 計(jì) 劃（ 辦 公用品，安全及 維 修材料，保 潔 用品采 購計(jì) 劃明 細(xì) ，收支 計(jì)劃），月工作 總結(jié) 及 計(jì) 劃9 會(huì) 議 ，培 訓(xùn)記錄例會(huì) 記錄 ，內(nèi)部培 訓(xùn) ， 訓(xùn)練記錄 ，外部培 訓(xùn)記錄會(huì) 議記錄 表， 員 工培 訓(xùn)記錄 表10 社區(qū)文化（活動(dòng) ） 記錄配合 銷 售開展活 動(dòng) 的相關(guān) 記錄 41二、前期準(zhǔn)備階段 (七 ).其他 1） 公司、項(xiàng)目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。銷售回訪及費(fèi)用確認(rèn) 1） 銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不合處進(jìn)行整改，并跟進(jìn)銷售意見的反饋。（四）對外關(guān)系協(xié)調(diào) 開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門 。 客戶資源再生 ――聯(lián)動(dòng)工作 準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷售活動(dòng)，聯(lián)誼，生日會(huì)，發(fā)放賀卡等其他活動(dòng)維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關(guān)系） 階段性的掌握銷管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。二、前期準(zhǔn)備階段36三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)（三）客戶信息庫的建立 業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫 ——與銷售對接好簽訂流程，購房合同－業(yè)主公約－業(yè)主檔案。合理化建議的提出35三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準(zhǔn)備階段各項(xiàng)工程合同文本的復(fù)印件的收集隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進(jìn)度大配套施工進(jìn)度水電施工進(jìn)度土建施工進(jìn)度工程介入前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全面地了解開發(fā)商 、 項(xiàng)目 、 區(qū)域市場，制定出切實(shí)可行的 、 適合本項(xiàng)目特點(diǎn)的 、 便于實(shí)際操作的物業(yè)管理方案。(二 ) 工程介入 (三 ) 客戶信息庫的建立 (四 ) 對外關(guān)系協(xié)調(diào) (五 ) 其他33三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、 前期準(zhǔn)備階段 (一 )完善物業(yè)管理方案五 )完成所有合同文本 四 )售樓處日常管理一 )為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在樓盤銷售過程中完成以下工作：31三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)n 一、策劃階段n 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行 .也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) .在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后 ， 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè) (物業(yè)管理中心 )的選聘或組建 .組建物業(yè)管理企業(yè)心報(bào)名；（準(zhǔn)備資料）n 2） .現(xiàn)場察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書；n 3） .投標(biāo)、開標(biāo)；n 4） .中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費(fèi)報(bào)批；30三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、 策劃階段(三 )稅費(fèi)29三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(二 )、物業(yè)管理招投標(biāo)：n 1） .獲悉開發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、財(cái)務(wù)收支預(yù)一、策劃階段 (一 ) 、制定物管方案(二 )制定物業(yè)管理方案——入住后半年至九個(gè)月）四、 正常管理階段 （入住后半年至九個(gè)月）26三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、 策劃階段　　 (啟動(dòng)階段 )25四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、 策劃階段 隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務(wù)。22四、 物業(yè)