【正文】 、 前期準備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 前期物業(yè)管理方案要從新審定，應深度和全面地了解開發(fā)商 、 項目 、 區(qū)域市場，制定出切實可行的 、 適合本項目特點的 、 便于實際操作的物業(yè)管理方案。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個階段 ： 23 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段 產(chǎn)品研發(fā) 施工 建設 規(guī)劃設計 產(chǎn)品銷售 竣工驗收 接管驗收 物業(yè)管理 售后服務 策劃 階段 前期準備 階段 入住階段 正常管理階段 24 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 物業(yè)公司圍繞以上四個階段開展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時還在物業(yè)開發(fā)過程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強了與開發(fā)建設單位的溝通與合作，增強了物業(yè)管理企業(yè)與當?shù)卣块T和相關單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗收和 接管驗收 過程，而且提前為入住、裝修做好了準備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎。 而且越早介入越好。設計師在設計上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設計出來的房屋和未來業(yè)主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。 提出能降低后期運行成本的方案。 提出有關遺漏的工程項目的建議。 3 、 提出有關設計遺留的工程項目的建議。 17 三、前期物業(yè)管理的時間界定 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物業(yè)管理的時間，可分為早、中、晚三類， （一）早期介入：在項目可行性研究階段 （二）中期介入：在項目施工階段 （三）晚期介入：在工程結束、準備竣工 和承接時 18 三、前期物業(yè)管理的時間界定 （一 ） 、 早期介入階段為物業(yè)方案設計 、 施工準備階段 １ 、 對開發(fā)的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的現(xiàn)狀，目標市場的定位，成本利潤分析，物業(yè)管理標準和內容等發(fā)表看法和建議。 14 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 任務 1 、 物業(yè)自身方面 房屋建設的總體不局，周遍環(huán)境，綠化，公共活動場所，小區(qū)圍墻設計，道路循環(huán)設計，管線布局，設施設備的安裝是否便于維修和更換 . 15 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ? 2 、正常管理方面 ? 監(jiān)控室，監(jiān)控點的布局，設備間，門崗設置，管理用房，人車分流通道，消防通道，垃圾堆放，空調板，煙道等的預留位置及露臺，陽臺的設計。使得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的開展。另外，通過早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關系。對后期的物業(yè)管理能帶來很多便利。 而物業(yè)管理前期介入的作用具體體現(xiàn)在以下幾點： 8 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 １ 、 有利于優(yōu)化設計 ， 完善設計細節(jié) ． 物業(yè)管理企業(yè)在項目的設計階段 ，從業(yè)主或使用人的角度 ， 憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對物業(yè)的設計進行審視 ， 對不當之處提出修改方案 ． （ 例如：鋁合金窗移動的滑軌平口槽改為外低內高型 ， 防止進水 ） 9 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ２ 、 有利于提高房屋建造質量 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料 ， 對于樓宇在長期使用過程中的各種工程質量問題十分了解 ，通過參與盡可能把質量隱患消滅在建造過程中 ， 從而提高房屋質量 ． 10 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ３ 、 有利于保證物業(yè)的使用功能 通過參與 竣共驗收 和 接管驗收 ， 并按照有關標準驗收 ， 能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全 ． 11 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ４ 、 有利于加強對所管物業(yè)的全面了 解 物業(yè)管理企業(yè)必須對土建結構 .管線走向 .設施建設 .設備安裝等了如指掌 。 物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售有著直接的關系。 通過科學的管理和優(yōu)質的技術服務，能有效地提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達到保值增值的目的；通過全方位的專業(yè)化服務為廣大提供一個舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。 3 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)建設為人們提供入住空間，提供生活、工作的場所。物業(yè)管理的階段分析及探索 2023年 5月 16日 1 目 錄 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 三、前期物業(yè)管理的時間界定 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 2 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 物業(yè)管理概述 ： 廣義：業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理的結合 . 狹義：是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)通過公平 、 公開 、 公正的市場競爭機制接受物業(yè)業(yè)主的選聘 、 委托 、 依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定行使管理權 ， 對受托管理的物業(yè)進行維修 、 養(yǎng)護 、 經(jīng)營 ， 以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值和經(jīng)濟價值 ， 對基于受托的物業(yè)發(fā)生的公共秩序實施監(jiān)護 ， 對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務 ， 并依約定合理收取物業(yè)管理勞務報酬和特約服務薄酬的專業(yè)服務性行為 。人們對房地產(chǎn)的要求不僅注重價格和價值，還越來越重視其售后服務和物業(yè)管理． ? 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設密切相關．物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善．起著重要作用． 4 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 （ 一）優(yōu)質的物業(yè)建設是管理的基礎，良好物業(yè)管理是建設得延續(xù) 物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能的附屬配套設施，是通過建設來實現(xiàn)，在建設中合理的規(guī)劃設計，良好的施工質量，完善的配套設施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展 。 5 一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系 （二）物業(yè)建設會限制管理的開展，物業(yè)管理也會制約建設的發(fā)展 規(guī)劃設計不合理，建設質量不注重，配套設施不周全等問題，如果在驗收時得不到糾正和改善，都會為后期光纜造成困難。 6 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 房地產(chǎn)開發(fā)建設為物業(yè)管理提供一定的物質基礎．房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與建造質量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著日后物業(yè)管理的開展．因此物業(yè)管理的早期介入十分必要． 7 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 作用 “ 前期介入一一移交接營 入住一一后期管理”，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。 是為了后期做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作 . 12 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ５、 有利于后期管理工作的進行 通過早期介入，能保證設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解。便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施 .提高工作效率。 13 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ６、 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 通過早期介入，較早的開展物業(yè)管理可以為業(yè)主的入住提前做好準備。增強業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿意度。