南京市住宅需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)及市場(chǎng)調(diào)研-文庫(kù)吧資料
2025-02-12 13:26本頁(yè)面
【正文】 5 年春 0 5 年秋 0 6 年春 0 6 年秋從 04年以來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示每半年收入漲幅在 5％左右。 6. 二次、多次置業(yè)者比例穩(wěn)步上升，需求迫切性降低，但舒適的自住與投資價(jià)值兼具的產(chǎn)品將受到追捧。 4. 區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動(dòng)遷出人群的最佳選擇。 2. 未來購(gòu)房者收入在穩(wěn)步攀升，因此對(duì)房?jī)r(jià)的上漲具有一定的支撐作用。因此主導(dǎo)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)尋求矛盾的解決方案，提高產(chǎn)品性價(jià)比而非僅僅提高價(jià)格將是企業(yè)致勝的關(guān)鍵。 ? 需求平均單價(jià)3485460149704974509830003500400045005000550060000 3 年秋 0 4 年春 0 4 年秋 0 5 年春 0 5 年秋 0 6 年春 0 6 年秋需求套均面積1011041039496981001021041060 3 年秋 0 4 年春 0 4 年秋 0 5 年春 0 5 年秋 0 6 年春 0 6 年秋? 從歷年我司的潛在購(gòu)買單價(jià)和總價(jià)及套均面積的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，套均面積需求穩(wěn)定在 102平米左右，而購(gòu)買單價(jià)和總價(jià)則隨著市場(chǎng)行情的變化上揚(yáng)，只有 05年秋季受第一次新政影響出現(xiàn)小幅回落，因此需求市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有支撐作用。從這點(diǎn)來說，潛在購(gòu)房者對(duì)未來的房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)有了一定的心理準(zhǔn)備，持幣待購(gòu)的現(xiàn)象也將只是短期行為?？梢钥闯?，對(duì)于未來的房?jī)r(jià)長(zhǎng)勢(shì)消費(fèi)者信心十足。 成交量與價(jià)格均穩(wěn)步提升，市民對(duì)目前樓市充滿信心，因此新政敏感度降低，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。推遲到一年以后的僅占有 30％不到，可以看出目前消費(fèi)者對(duì)于樓市發(fā)展前景比較看好，改善和結(jié)婚用房需求的剛性較強(qiáng)，因此需求表現(xiàn)旺盛在所難免。 ? 潛在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)間分布一年之內(nèi)%兩年之內(nèi)%三年之內(nèi)%半年之內(nèi)%06年新政以來，樓市又經(jīng)歷了一段觀望期，但與 05年新政后的變化相比，觀望氛圍明顯變淡，觀望時(shí)間也大大縮短，淡季 8月樓市就開始逐漸回暖，到達(dá)金九銀十的樓市黃金月，大部分的潛在購(gòu)買者購(gòu)房積極性高漲。 3. 需求市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型產(chǎn)品受青睞，需求面積均值都在 100平米左右，需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。 ? 潛在購(gòu)買者單價(jià)承受能力分布%%%%%%%%%%%%%35014000元/平米40014500元/平米45015000元/平米50015500元/平米55016000元/平米60016500元/平米65017000元/平米70018000元/平米80019000元/平米900110000元/平米1000112023元/平米1202315000元/平米其他3 50 1 40 00 元/平米4 00 1 45 00 元/平米4 50 1 50 00 元/平米5 00 1 55 00 元/平米5 50 1 60 00 元/平米6 00 1 65 00 元/平米6 50 1 70 00 元/平米7 00 1 80 00 元/平米8 00 1 90 00 元/平米9 00 1 10 00 0元/ 平米1 00 01 1 20 00 元/平米1 20 01 1 50 00 元/平米其他城北 河西 城中 城南 城東 仙林5000－ 6000是主城區(qū)主力單價(jià)區(qū)間，不同板塊價(jià)格承受能力各異 ? 新政后樓市的走勢(shì)和趨勢(shì) 1. 成交量與價(jià)格均穩(wěn)步提升，市民對(duì)目前樓市充滿信心，因此新政敏感度降低，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。 ? 4650萬(wàn)9 1 1 0 0 平米%7 1 8 0 平米%121144平 米%101110平 米%111120平 米%8 1 9 0 平米%承受總價(jià)在7180萬(wàn)的購(gòu)房者的面積需求占比111120平米%121144平米%101110平米%91100平米%145160平米%8190平米%161200平米%7180平米%對(duì)于需求總價(jià)在 7180萬(wàn)平米的客群需求均價(jià)5600元 /平米左右，需求面積主要以 121144平米為主。 主城區(qū)六板塊不同面積短產(chǎn)品的供銷需對(duì)比 （單位：％） 功能經(jīng)濟(jì)實(shí)用的 80110平方米的面積段套型成為需求主流 ? 潛在購(gòu)房者購(gòu)房總價(jià)承受能力分布2 . 4 %5 . 2 %7 . 6 %1 1 . 1 %1 4 . 0 %9 . 8 %1 1 . 4 %8 . 3 %8 . 7 %9 . 4 %5 . 2 %3 . 5 %1 . 9 %1 . 3 %0 . 4 %0 . 1 %2 5 3 0 萬(wàn)3 1 3 5 萬(wàn)3 6 4 0 萬(wàn)4 1 4 5 萬(wàn)4 6 5 0 萬(wàn)5 1 5 5 萬(wàn)5 6 6 0 萬(wàn)6 1 6 5 萬(wàn)6 6 7 0 萬(wàn)7 1 8 0 萬(wàn)8 1 9 0 萬(wàn)9 1 1 0 0 萬(wàn)1 0 1 1 2 0 萬(wàn)1 2 1 1 5 0 萬(wàn)1 5 1 2 0 0 萬(wàn)200 萬(wàn)以上潛在購(gòu)房者的總價(jià)承受能力分布在 4650萬(wàn)達(dá)到峰值， 46－ 60萬(wàn)是目前潛在購(gòu)房者購(gòu)房總價(jià)承受主流區(qū)間，而從供應(yīng)情況看，由于供應(yīng)套均面積和單價(jià)均高于購(gòu)買者的預(yù)算，因而供應(yīng)總價(jià)高于需求總價(jià)，將導(dǎo)致需求區(qū)域受價(jià)格影響而外移?？梢哉f絕大部分的需求面積都集中在這一段，經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性的需求傾向又一次得到市場(chǎng)的證實(shí)。 ? 舒適的二室二廳和實(shí)用型三室一廳是需求的主要戶型 潛在購(gòu)買者套型需求分布對(duì)比0%5%10%15%20%25%30%2 0 0 6 年春交會(huì) % % % % % % % %2 0 0 6 年秋交會(huì) % % % % % % % %兩室一廳 二室二廳三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)五房以上 其他套型需求分布來看，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用又具備一定舒適性的兩室兩廳和三室一廳是潛在購(gòu)房者的打算購(gòu)買的主流產(chǎn)品，四室以上的相對(duì)豪華的住宅需求比較穩(wěn)定。 自住型消費(fèi)仍舊是需求主體，改善居住狀況成為購(gòu)房主要?jiǎng)右? 潛在購(gòu)房者購(gòu)房自住原因分布改善目前居住狀況6 2 . 2 1 %自己結(jié)婚用2 1 . 0 3 %給兒女結(jié)婚用3 . 3 6 %拆遷3 . 6 1 %落戶6 . 6 8 %其它3 . 1 0 %? 0%20%40%60%80%潛在購(gòu)買者房屋結(jié)構(gòu)需求分布百分比 % % % % %平層 躍層 錯(cuò)層 復(fù)式 挑高設(shè)計(jì)平層仍舊是偏好度最高的產(chǎn)品，也是目前最大眾化產(chǎn)品，同時(shí)可以看到 ％的潛在購(gòu)房者對(duì)于挑高設(shè)計(jì)也比較關(guān)注，但是新的政策導(dǎo)向?qū)?huì)使得挑高設(shè)計(jì)未來供應(yīng)受限，在一定程度上會(huì)影響供應(yīng)，影響供銷關(guān)系的相對(duì)平衡。 ? 購(gòu)房目的與春交會(huì)比較來看基本吻合，自住改善型購(gòu)房需求為主，改善和婚房需求堅(jiān)挺；同時(shí)休閑度假型需求呈上升態(tài)勢(shì)。可以看出目前潛在購(gòu)房者對(duì)于河西未來的前景非?？?
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