南京市住宅需求趨勢預(yù)測及市場調(diào)研-在線瀏覽
2025-03-12 13:26本頁面
【正文】 處于穩(wěn)定上升的發(fā)展通道。 但是，網(wǎng)尚房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)成交的平均單價(jià)在 5900元 /平米左右，而購買方的承受能力還不足 5700元 /平米，這一差距導(dǎo)致的必然結(jié)果將是或者購買需求由相對中心區(qū)域轉(zhuǎn)移到相對外圍區(qū)域，甚至分流到江寧、江北等新區(qū)，或者推遲購買行為，導(dǎo)致成交量有所下降；再者就是降低舒適度或功能空間的需求，這與改善型購買目的的初衷相違背。 潛在購買者承受的平均總價(jià)走勢40455055600 3 年秋 0 4 年春 0 4 年秋 0 5 年春 0 5 年秋 0 6 年春 0 6 年秋? 跟蹤預(yù)測未來購房者 自身特征及其變化 1. 2630歲成為未來主力購買年齡段，其次則為 4150歲，可以說未來購房者年齡跨度較大，不同年齡層對產(chǎn)品需求表現(xiàn)不同。 3. 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌提出更高的要求。 5. 有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響銷售購買選擇。 ? 2630二室二廳%三室一廳一衛(wèi)%二室一廳%其他%五室以上%四室二廳二衛(wèi)%三室二廳二衛(wèi)%三室二廳一衛(wèi)%06年秋交會的平均年齡為 ，但是從分面積段看主力需求年齡段為 2630歲，其次為 41－ 50歲，我們可以根據(jù)目前的年齡需求變化看目前的產(chǎn)品需求變化。而主城區(qū)潛在購房者的總價(jià)承受能力也平穩(wěn)上漲，今年秋季的總價(jià)承受能力較春季上漲 12個百分點(diǎn)，平均水平在 7％左右，可見潛在購房者對市場充滿信心的同時(shí)，已經(jīng)在加速透支未來的收入，這一變化可能樓市的持續(xù)發(fā)展帶來不利影響。 高學(xué)歷穩(wěn)定職業(yè)仍舊是未來購房者的重要特征，他們對樓盤品質(zhì)和開發(fā)商品牌的提出更高要求 ? 潛在購買者職業(yè)狀況分布%%%%%%%%%%%0% 5% 10% 15% 20% 25%公務(wù)員事業(yè)單位工作人員專業(yè)人士（教師、律師、醫(yī)師）企業(yè)/公司普通員工企業(yè)/公司中層管理人員企業(yè)/公司高層管理人員私營業(yè)主個體工商戶離退休人員自由職業(yè)其它潛在購房者的職業(yè)分布以企業(yè)、公司普通員工為主，另外事業(yè)單位工作人員也占有較大比例。 ? 潛在購房者現(xiàn)居住區(qū)域分布河西%城南%城北%城中%仙林% 外地/ 郊縣%城東%江北%江寧%潛在購買者購買區(qū)域分布城北9 . 8 8 %河西5 0 . 1 2 %城中1 1 . 5 9 %城南1 0 . 4 5 %城東1 2 . 7 5 %仙林5 . 2 1 %本次秋交會數(shù)據(jù)顯示，目前打算購買主城區(qū)住房的潛在購房者主要居住區(qū)域在城中，其次是河西，分別占比為 ％和 ％。 區(qū)域情節(jié)仍舊存在，河西新城成為各板塊主動遷出人群的最佳選擇 ? 從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。 ? 06年春交會和秋交會比較，有車一族明顯增加，不準(zhǔn)備購買的比例下降。 有車一族比例攀升，未來車位配比也將影響未來的購買選擇?？梢钥闯鰟?chuàng)業(yè)初期的年輕購房者并沒有全部投入商品房市場，一部分受經(jīng)濟(jì)能力制約轉(zhuǎn)移到二手房市場；另一方面二次以上置業(yè)者多以賣舊買新為主，因此對產(chǎn)品的功能性和舒適性要求較高，同時(shí)地段的升值空間也成為其購買影響的重要因素。 2. 完善生活配套的基本生活需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于享受型的文化娛樂休閑需求，這也成為中檔樓盤的高檔會所難以存活的主要原因。 4. 120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會對未來的銷售形成太大的壓力。 ? 5 8 . 9 0 %2 1 . 5 0 %2 8 . 4 0 %4 6 . 0 0 %1 7 . 5 0 %2 9 . 3 0 %7 . 3 0 %1 4 . 7 0 %1 8 . 1 0 %1 6 . 2 0 %6 . 9 0 %6 . 3 0 %0 . 2 0 %交通學(xué)區(qū)劃分物業(yè)管理樓盤質(zhì)量開發(fā)商信譽(yù)價(jià)格區(qū)內(nèi)環(huán)境區(qū)內(nèi)人群素質(zhì)周邊環(huán)境周邊配套增值潛力戶型其它影響購房決策的心理因素對比分析目前影響購房決策的因素仍主要以交通、樓盤質(zhì)量和價(jià)格為主；這與春交會的調(diào)查結(jié)果基本吻合。 交通、樓盤品質(zhì)、價(jià)格仍舊是影響購買的最主要因素 ? 0%20%40%60%80%小區(qū)及周邊配套需求分布200 6年 秋交會 % % % % % % % % % % %購物場所醫(yī)療保健餐飲/娛樂體育健身文化活動公交站點(diǎn)學(xué)校幼兒園金融郵政農(nóng)貿(mào)市場其它公交站點(diǎn)、購物場所和醫(yī)療保健這些與生活息息相關(guān)的配套設(shè)施仍舊是潛在購買者最關(guān)注的要素。也成為很多相對距離較遠(yuǎn)的樓盤吸引客群的重要賣點(diǎn)。因此出現(xiàn)投入巨資建起的高檔會所不如引入一間生活超市更能夠賺得人氣和利潤的現(xiàn)象也就不足為奇了。 從目前最受關(guān)注的河西板塊來看， 91100平方米是最受關(guān)注的面積段，其次就是 8190平方米和 121144平方米兩個面積段 ，經(jīng)濟(jì)型與舒適性并存 。 主流需求面積集中在 100平米以下，不同板塊需求面積段不同 ? 0%1000%2023%3000%4000%潛在需求 累計(jì)可售 累計(jì)銷售潛在需求 1 0 . 8 1 1 9 . 5 2 2 2 . 3 1 1 6 . 3 8 1 1 . 4 7 1 3 . 3 5 3 . 8 9 1 . 7 4 0 . 5 4累計(jì)可售 3 . 2 1 5 . 9 5 1 1 . 6 1 8 . 9 2 8 . 8 5 3 4 . 7 7 1 1 . 0 2 1 0 . 3 4 5 . 3 4累計(jì)銷售 2 . 6 4 1 1 . 1 8 1 6 . 8 4 1 5 . 8 6 1 2 . 4 3 2 8 . 1 9 6 . 7 7 4 . 6 1 . 4 97 1 8 0 8 1 9 0 9 1 1 0 0 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 2 0 1 2 1 1 4 4 1 4 5 1 6 0 1 6 1 2 0 0 200 以上 城區(qū)六板塊分面積段商品住宅可售、已售和潛在需求比例分布 120平米以上戶型供過于求，但隨著新政的深入，大戶型產(chǎn)品供應(yīng)將逐漸走向平衡，因此不會對未來的銷售形成太大的壓力 ? 010203040潛在需求 累計(jì)可售 累計(jì)銷售潛在需求 8 . 1 8 1 7 . 0 8 2 2 . 8 8 1 6 . 1 9 1 3 . 8 6 1 6 . 1 3 3 . 7 1 . 5 5 0 . 4 2累計(jì)可售 2 . 9 1 4 . 1 4 8 . 9 3 9 . 1 8 8 . 0 9 3 3 . 0 5 1 6 . 0 5 1 1 . 8 5 5 . 8累計(jì)銷售 2 . 1 8 6 . 6 8 1 4 . 6 6 1 3 . 5 8 1 1 . 3 6 3 6 . 0 6 8 . 8 8 5 . 1 1 1 . 57 1 8 0 8 1 9 0 9 1 1 0 0 1 0 1 1 1 0 1 1 1 1 2 0 1 2 1 1 4 4 1 4 5 1 6 0 1 6 1 2 0 0 200 以上河西板塊不同面積段商品住宅供、銷、需對比情況 ? 01020304050潛在需
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