【正文】 東三環(huán)戶外媒體 4月中旬 京順路沿線 5月 東四環(huán)戶外媒體 6月中旬 二、公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)的配合可以擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，形成“亞洲別墅”有效傳播的場(chǎng)，形成銷售合力?；顒?dòng)選擇需保持項(xiàng)目的特有氣質(zhì)與調(diào)性。 ： 硬廣、軟宣相結(jié)合；報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、戶外媒體相配合；公關(guān)活動(dòng)、事件營(yíng)銷、數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷相組合，實(shí)現(xiàn)全方位營(yíng)銷策略整合 保持在主流媒體（報(bào)紙、雜志）、戶外廣告及網(wǎng)絡(luò)媒體等一定的硬廣及軟宣的投入量，以達(dá)成實(shí)質(zhì)性熱銷為核心。 ： ⑴ 接待中心及樣板區(qū)的完善 ， 實(shí)現(xiàn)與宣傳推廣理念及產(chǎn)品形象包裝的切合一致 ， 并在對(duì)居住生活空間感受的體驗(yàn)上實(shí)現(xiàn)對(duì)其他別墅產(chǎn)品的超越 。營(yíng)造項(xiàng)目神秘感，建立小眾及業(yè)界范圍內(nèi)關(guān)注度與知名度，引期目標(biāo)買家興趣與期待 ： ⑴ 市場(chǎng)告知，初步建立項(xiàng)目市場(chǎng)形象的推廣目標(biāo) 。 如何強(qiáng)化營(yíng)銷推廣力，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力是我們面臨的重要課題 第四部分 實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)術(shù)組合 2023年?duì)I銷目標(biāo)： 項(xiàng)目開盤亮相 實(shí)現(xiàn)南區(qū)成功銷售 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)必徑之路： 全面提升接待區(qū)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)氛圍 ， 配合成功的營(yíng)銷推廣手法 ， 樹立金碧湖畔在市場(chǎng)上的地位 工作關(guān)鍵點(diǎn)： ⑴ 北區(qū)樣板接待區(qū) 、 南區(qū)實(shí)景樣板區(qū)體驗(yàn)營(yíng)銷環(huán)境的打造 ⑵ 精準(zhǔn) 、 有力的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣策略 ⑶ 銷售策略及定價(jià)策略的配合應(yīng)用 時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn)： ⑴ 2023年 4月末接待中心及樣板區(qū)落成 ⑵ 2023年 6月中旬正式開盤 ⑶ 2023年 9月份南區(qū)現(xiàn)房實(shí)景樣板區(qū)完成 營(yíng)銷階段劃分 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷階段 階段特性 2023年 4月 2023年 5月初 營(yíng)銷準(zhǔn)備期 市場(chǎng)告知，形象初建，觀念營(yíng)銷，全方位深化概念，在最短時(shí)間引起廣泛關(guān)注，奠定全方位營(yíng)銷推廣基礎(chǔ) 2023年 6月 8月 （ 6月中旬開盤） 市場(chǎng)預(yù)熱及開盤熱銷期 北區(qū)接待中心樣板區(qū)開放，在業(yè)內(nèi)及核心目標(biāo)客群中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品知名度、產(chǎn)品形象及核心賣點(diǎn)廣泛認(rèn)知，積聚人氣，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)實(shí)現(xiàn)熱銷局面 2023年 9月 10月 第一階段（準(zhǔn)現(xiàn)房）強(qiáng)銷期 南區(qū)現(xiàn)房實(shí)景樣板區(qū)開放，全面展示項(xiàng)目未來(lái)生活景象，推廣概念與產(chǎn)品賣點(diǎn)的結(jié)合，展示項(xiàng)目亮點(diǎn)，體驗(yàn)式營(yíng)銷，促成銷售 2023年 1112月及以后 第二階段（現(xiàn)房）強(qiáng)銷期 南區(qū)入住，實(shí)景現(xiàn)房，體驗(yàn)式營(yíng)銷的全面提升，加快銷售速度 宣傳推廣目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)金碧湖畔作為領(lǐng)航性新一代別墅項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)外廣泛傳播，并迅速達(dá)成在大眾有效需求客群中的極大的關(guān)注度及知名度，以特定階層人群及業(yè)內(nèi)人士的接受、喜愛、推介甚至購(gòu)買為依托，形成廣泛接受度，實(shí)現(xiàn)熱銷。 金碧湖畔此兩項(xiàng)條件已 基本定型 的基礎(chǔ)上，宣傳推廣和價(jià)格策略是我們營(yíng)銷面市的 關(guān)鍵切入點(diǎn) 。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)格策略 宣傳推廣力 現(xiàn)場(chǎng)打擊力 必須將產(chǎn)品理念貫徹得更為徹底，將產(chǎn)品打造得更為純粹。全面贈(zèng)送建筑、社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)界、客戶等人士，并用作銷售工具及廣告素材。 兩大營(yíng)銷事件 ? 亞洲別墅登陸中國(guó)新聞發(fā)布會(huì) 發(fā)布首個(gè)亞洲別墅面市信息，形成媒體爆發(fā)式傳播，迅速建立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度 ? 亞洲別墅專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)觀摩周 邀請(qǐng)參與論壇的專業(yè)人士及有關(guān)媒體親臨現(xiàn)場(chǎng)感受亞洲別墅產(chǎn)品精粹。 以我為主，制造三足鼎立的市場(chǎng)地位，以別墅市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)高調(diào)入市。 SCDA設(shè)計(jì)師 —— 國(guó)際化設(shè)計(jì)公司 通過設(shè)計(jì)師的語(yǔ)境向人們傳達(dá)最直接的建筑本意，通過其事務(wù)所及其本人的設(shè)計(jì)風(fēng)格及趣味表達(dá)及影響力，建立本案純粹自信，研究之外的品牌印象。 【 觀念營(yíng)銷 】 余秋雨 —— 人生哲學(xué) 當(dāng)代美學(xué)專家、學(xué)者、散文家，亦為杰出的文化史研究者，寫作風(fēng)格多為反諷省思，寓言溫良而筆觸清新，在一種溫厚的親切感下，傳達(dá)人性的情和理。李景漢先生對(duì)生活的創(chuàng)意令人折服。 馬友友 4歲父親啟蒙學(xué)習(xí)大提琴， 9歲進(jìn)入茱麗亞音樂學(xué)院師從 Leonard〃rose ， 1976年他從哈佛大學(xué)畢業(yè)，取得人類學(xué)學(xué)位。 這是把新的消費(fèi)理念、消費(fèi)情趣、消費(fèi)思想等灌輸給目標(biāo)受眾，使其接受并改變傳統(tǒng)的消費(fèi)思維、消費(fèi)習(xí)俗、消費(fèi)方式，使消費(fèi)更上一個(gè)新的層次的營(yíng)銷行為。 一個(gè)高級(jí)會(huì)所感的接待中心， 體驗(yàn)對(duì)位人群的階層品位。 庭院體驗(yàn) 完成精裝內(nèi)庭院園林的建設(shè)，通過樣板間體驗(yàn)室內(nèi)外庭院景觀的互動(dòng)。 為什么金碧湖畔更需要體驗(yàn)營(yíng)銷 （ 1）金碧湖畔產(chǎn)品的創(chuàng)新性、唯一性，無(wú)法以其它現(xiàn)狀替代產(chǎn)品為參照系 （ 2）金碧湖畔獨(dú)有的戶內(nèi)外景觀互動(dòng)、空間布局與動(dòng)線，及其所帶來(lái)的空間、視覺美好感受，通過平面圖紙、口頭傳達(dá)難以準(zhǔn)確傳達(dá) 體驗(yàn)營(yíng)銷的內(nèi)涵： 體驗(yàn)生活環(huán)境，體驗(yàn)生活氛圍，體驗(yàn)生活方式 金碧湖畔 如何實(shí)現(xiàn) “ 體驗(yàn)營(yíng)銷 ” ？ 即： 如何全面提升金碧湖畔現(xiàn)場(chǎng) “ 打擊度 ” ？ 如何將體驗(yàn)營(yíng)銷 “ 武裝到牙齒 ” ？ 北區(qū)接待中心 南區(qū)實(shí)景樣板區(qū) 環(huán)境體驗(yàn)： 修建由順平路至接待中心、實(shí)景樣板區(qū)的社區(qū)圍合道路，完成通往樣板區(qū)、接待中心的代征綠化帶，體驗(yàn)未來(lái)生活環(huán)境的優(yōu)雅、景觀住宅的尊貴及區(qū)域的專屬性、私密感。 針對(duì)特定階層人群及業(yè)內(nèi)人士的專向推介，以他們的接受、喜愛、傳播，甚至購(gòu)買為依托，通過大眾媒體在有效需求客群中的迅速達(dá)成極大的關(guān)注度及知名度，進(jìn)而形成廣泛接受度。 1．策略取向 中庸的開發(fā)、產(chǎn)品、理念、營(yíng)銷就是死亡，營(yíng)銷策略最大的原則就是放棄低級(jí)的，商業(yè)的，重復(fù)的，常規(guī)的，使用針對(duì)特定人群的特定方法。 有高度，才有力度，這既是金碧湖畔的營(yíng)銷戰(zhàn)略，也符合百順達(dá)公司的地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。 我們所面對(duì)的市場(chǎng)特性 在非一流地段（非主流高端別墅區(qū)），打造大規(guī)模高端別墅群 必須在非主流別墅區(qū)，吸引大量主流高端客戶群 困難一： 困難與風(fēng)險(xiǎn)解析 我們打造是市場(chǎng)認(rèn)知度尚不確知的的創(chuàng)新的產(chǎn)品 必須在有限的主流高端客群中，創(chuàng)造大量的我們產(chǎn)品理念和 風(fēng)格的忠實(shí)的追捧者與擁躉者 困難二： 我們面臨的是傳播極具過度的地產(chǎn)市場(chǎng) 必須快速確立穩(wěn)固鮮明的市場(chǎng)占位，以強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)的態(tài)勢(shì)， 在更廣泛的目標(biāo)受眾中取得社會(huì)關(guān)注，且讓我們的產(chǎn)品進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域 困難三： 我們面對(duì)的是極為有限、且成熟與苛刻的高端客群 必須以文化優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)消費(fèi)理念，以純粹的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)倡導(dǎo)先進(jìn)的 居住價(jià)值觀與生活方式 困難四： 我們面對(duì)的是更為成熟與全面地操盤手 必須提升專業(yè)運(yùn)作水平，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值、與營(yíng)銷價(jià)值的全面提升， 全面接近甚至超越對(duì)手 困難五： 第一步： 創(chuàng)造令人感動(dòng)的產(chǎn)品 是項(xiàng)目成功的前提更是基礎(chǔ) 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品創(chuàng)新是機(jī)會(huì)所在 堅(jiān)持產(chǎn)品主義制勝，堅(jiān)持細(xì)節(jié)決定成敗 將產(chǎn)品理念貫徹得更徹底，將產(chǎn)品打造得更純粹，讓產(chǎn)品具備足夠的 市場(chǎng)沖擊力，能夠取得標(biāo)新立異的引領(lǐng)性 我們擺脫困境的出路所在 第二步： 讓目標(biāo)的客群接受它 就本案而言， 最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 最有價(jià)值的傳播是市場(chǎng)形象力 最有力的武器是性價(jià)比 =產(chǎn)品自身競(jìng)爭(zhēng)力 +價(jià)格 整合營(yíng)銷策略與堅(jiān)決完美的執(zhí)行 是手段更是保證。 結(jié)論 所以，面對(duì)這樣的 成熟、有限的消費(fèi)群體 ，我們必須要在深度挖掘本案的居住優(yōu)勢(shì)和臵業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)上，提練產(chǎn)品的文化與精神價(jià)值，然后選擇精準(zhǔn)有效的營(yíng)銷戰(zhàn)法和渠道，形成更廣泛的目標(biāo)客群的關(guān)注與接受。 金碧湖畔對(duì)位人群消費(fèi)特征： 他們應(yīng)多為別墅二次臵業(yè)者，或多或少存在一定的投資傾向。 我們所面對(duì)的客群特性 金碧湖畔理想化客戶模型： 先鋒、財(cái)富、時(shí)尚精英，一個(gè)擁有話語(yǔ)權(quán)的群體（話語(yǔ)權(quán)“包括財(cái)富話語(yǔ)權(quán)知識(shí)話語(yǔ)權(quán)），一群高品味的鑒賞者。 第四，他們有代表性，代表社會(huì)各階層的先進(jìn)的人群。 第二，他們的思想、行為、所從事的事情比較超前，是走在時(shí)代前列的人。 ?結(jié)論四： 價(jià)格是硬道理 越是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)單一、營(yíng)銷環(huán)境感染力不足以超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目，強(qiáng)化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力是勝出的絕對(duì)保證。 在北京高端別墅市場(chǎng)，對(duì)有限的高端客群的爭(zhēng)奪的核心，是必須形成文化價(jià)值、精神價(jià)值乃至生活方式的市場(chǎng)關(guān)注與引領(lǐng)。 ?結(jié)論二：高端別墅爭(zhēng)在形象力 北京是文化消費(fèi)主導(dǎo)型城市，其文化中心的