【正文】 使用設(shè)計成本優(yōu)化的原則1 嚴格流程在各階段設(shè)計過程中，各相關(guān)部門都應持設(shè)計評審流程開展設(shè)計評審工作。 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用設(shè)計優(yōu)化評審q產(chǎn)品選型q路網(wǎng)規(guī)劃q停車規(guī)劃q配套及商業(yè)q組團配置q土方工程方案q臨時設(shè)施布局q建筑方案選型q邊坡支護q外墻裝飾q節(jié)能方案q結(jié)構(gòu)方案q供電方案q供水方案q消防方案q地下室方案q結(jié)構(gòu)設(shè)計q基礎(chǔ)形式選擇q基坑支護q節(jié)能設(shè)計q供電初步設(shè)計q采暖工程q消防工程q空調(diào)工程q電梯系統(tǒng)q景觀設(shè)計q精裝修設(shè)計q部品、材料選擇q防水體系q市政道路優(yōu)化q市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計q室內(nèi)供水q室內(nèi)采暖q有線電視及寬帶q智能化優(yōu)化設(shè)計q門窗二次設(shè)計q金屬構(gòu)件q圍墻設(shè)計q門窗面積q欄桿欄板q陽露臺與屋面q景觀方案q智能化方案q水處理方案q高壓線路改線方案：對設(shè)計各階段影響成本的各種方案，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下開展成本優(yōu)化評審，提出優(yōu)化建議82尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用超標處理報告81尊重 責任 80尊重 限額設(shè)計的執(zhí)行情況與責任成本關(guān)聯(lián)的，按照《責任成本作業(yè)指引》執(zhí)行。原則上，有設(shè)計合同條款的，按照設(shè)計合同條款執(zhí)行。? 根據(jù)《成本對標表》分析得出的超限額設(shè)計情況，項目公司工程部組織工程成本管理部、設(shè)計管理部門共同分析原因，探討處理辦法，必要時總工程師辦公室、建筑裝飾公司總部、財務部等給予相關(guān)的意見和技術(shù)支持。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) ? 對于成熟產(chǎn)品項目和創(chuàng)新產(chǎn)品項目，以及非成熟市場項目，限額設(shè)計指標可予以區(qū)別對待。? 設(shè)計管理部門應在設(shè)計任務書或合同中給出明確的限額數(shù)值，要求設(shè)計單位開展限額設(shè)計，并約定相應檢驗方法、獎懲條款。 分享 專業(yè) 項目公司各部門審核，執(zhí)行總經(jīng)理審批。? 應根據(jù)基于不同的設(shè)計階段制定不同的限額設(shè)計指標。各參與部門對限額設(shè)計指標承擔共同責任。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 建議由總師辦、建筑規(guī)劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對標指標及參考值。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 為滿足投資或造價的要求限定的成本限制值，如單方造價。限額設(shè)計12 經(jīng)濟性技術(shù)限額指標3 造價限額指標將限額設(shè)計的執(zhí)行情況與參考指標進行對比，形成對比成果。 分享 專業(yè) 設(shè)計階段成本優(yōu)化評審要點：審要點；開展設(shè)計階段成本優(yōu)化評審。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 加強培訓，提高專業(yè)能力216。加強供應商考察216。加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更216。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用無效成本措施216。 責任 66尊重 責任成本考核時，項目公司按照工程成本管理部統(tǒng)計的無效成本金額及責任，將無效成本計入各部門責任成本考核；252。項目公司各專業(yè)部門核實 《 無效成本月度統(tǒng)計表 》 無效成本認定情況，若專業(yè)部門對無效成本的責任部門、發(fā)生原因及金額有異議的，應與工程成本管理部進行反饋溝通，工程成本管理部可基于反饋意見修訂無效成本統(tǒng)計表；252。項目公司工程成本管理部通過對每單結(jié)算 (包括合同和簽證變更 )及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，記入無效成本統(tǒng)計表；252。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用無效成本管理的作用– 培養(yǎng)、提高全員成本意識；– 分析項目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理成本；– 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進各部門專業(yè)能力和計劃能力的提高；– 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費用提供參考；– 減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益。 責任 政府政策及其他因素影響63尊重 預估偏差 252。無效成本252。市場價格252。設(shè)計變更252。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用集團動態(tài)成本分析處理機制造價咨詢公司總部匯總各項目動態(tài)月報，形成 《 集團工程動態(tài)成本分析報表 》 ，尋找重點問題和普遍現(xiàn)象，并相應采取對策。 責任 政府政策及其他因素影響62尊重 預估偏差 252。無效成本252。市場價格252。設(shè)計變更252。 造價咨詢公司總部基于 《 集團工程動態(tài)成本分析報表 》 ，對動態(tài)成本變化的原因進行分析，尋找重點問題和普遍現(xiàn)象，并相應采取對策。 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) – 政府政策及其他因素影響 ： 由于政策因素或其他的影響。 – 預估偏差 ： 由于編制目標成本或者成本預測時，預估不足或者過大而引起成本變化的原因。– 面積變化 ： 指由于項目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。– 市場價格 ： 主要指由于市場變化而造成建筑材料、人工等的價格調(diào)整而引起成本變化的原因；– 檔次調(diào)整 ：由于調(diào)整開發(fā)項目的檔次而引起的成本變化。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用動態(tài)成本變化原因– 設(shè)計變更 ： 主要指因為規(guī)劃方案、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計等設(shè)計改變而引起成本變化的原因，包括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規(guī)劃指標變化引起成本變化的原因。 責任 59尊重 項目公司可根據(jù)項目特點，增加預警的合同或科目，報造價咨詢公司總部審批。 分享 專業(yè) 審批通過后，強控狀態(tài)解除。造價咨詢公司總部、集團財務部、執(zhí)行總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。252。強控觸發(fā)后，原合同簽訂、設(shè)計變更、工程變更、合同結(jié)算流程暫停，同時該合同的付款將無法發(fā)起；252。 分享 專業(yè) 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用動態(tài)成本強控動態(tài)成本強控 (兩種方式）動態(tài)成本變化超過如下額度時，在啟動強控機制。 責任 56尊重 合同或 費項責任主體填寫原因及措施， 經(jīng) 集 團 成本 督 導 部、 項 目 總經(jīng) 理 審 核， 執(zhí) 行總經(jīng) 理 審 批后， 該預 警通知 書 消除。 分享 專業(yè) 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用動態(tài)成本預警動態(tài)成本預警 (兩種方式）動態(tài)成本變化超過如下額度時（兩者中的任何一個），啟動預警機制。 責任 54尊重 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) 分享 專業(yè) ? 目標成本調(diào)整審批： 目標成本修訂須按方案版目標成本審批流程進行審批并備案，修訂情況中說明需到董事長或其授權(quán)人審批的，應報至董事長或其授權(quán)人。? 公司開發(fā)計劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標準、外立面標準、景觀標準等）導致工程目標成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標成本。? 因政府政策變化 (例如：實施 90/70、節(jié)能環(huán)保政策等 )使目標成本發(fā)生變化。? 修訂情況 ：? 因規(guī)劃調(diào)整、預售查賬或竣工查賬導致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標變化導致可售面積單方成本變化累計達 177。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本修訂? 修訂原則： 不可預見或不可抗力引起的目標成本變化。 責任 43尊重 ? 《竣工結(jié)算成本測算表》的科目應與《目標成本測算表》保持一致。工程竣工結(jié)算成本測算以成本科目對應的實體合同為測算單元，對動態(tài)成本、合同已發(fā)生的成本進行整理，并測算后續(xù)將發(fā)生的成本，以相對準確的反映工程的實際成本。 分享 專業(yè) ? 《目標成本測算表（施工圖）》用于指導招標、采購及工程管理工作的開展。? 《目標成本測算表（施工圖）》與《目標成本測算表（方案版）》總額不應超出 3%。 分享 專業(yè) ? 方案設(shè)計階段開展多方案比選時，項目公司工程成本管理部應對各方案進行成本測算，供方案比選決策。創(chuàng)新型產(chǎn)品項目由項目公司總經(jīng)理組織評審會，片區(qū)總經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、集團產(chǎn)品中心、造價咨詢公司總部、集團財務部、總師辦、集團材料設(shè)備部參與評審。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用方案版目標成本? 《目標成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項目公司總經(jīng)理組織目標成本評審會，對方案版目標成本、項目合約規(guī)劃進行評審。 責任 40尊重 工程成本管理部在收到《戶內(nèi)精裝修建造標準表》后 7日內(nèi)完成精裝修目標成本測算，修訂《目標成本測算表（方案版）》并報批。? 方案階段對于工程間接費、管理費、營銷費用、財務費用與《目標成本測算表（定位版）》有變化的，財務部匯集變化情況，編制《目標成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用方案版目標成本? 項目建筑單體方案確定后，項目公司建筑規(guī)劃部（組）、工程部、景觀部（組）、裝飾部應于 3日內(nèi)完成完整版的《項目規(guī)劃指標表》、《建筑及室外管網(wǎng)建造標準》、《景觀工程建造標準》、《公共部位精裝修建造標準》，提交給項目公司工程成本管理部。 責任 39尊重 ? 《目標成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項目定位策劃報告一并報批。? 項目公司工程成本管理部在產(chǎn)品定位及策劃確定后，應與相關(guān)部門就成本數(shù)據(jù)進行充分討論，并基于產(chǎn)品定位及策劃確定的景觀造價標準、精裝修造價標準，于 7日內(nèi)完成工程目標成本測算表。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用定位版目標成本? 項目產(chǎn)品定位及策劃階段有多產(chǎn)品策劃方案比選時，項目公司工程成本管理部應對多方案進行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。 責任 38尊重 ? 由片區(qū)或項目公司組織土地拓展時，片區(qū)或項目公司提供土地基本信息，并安排相應的工程成本人員測算工程成本，片區(qū)或項目公司財務部匯集管理費、銷售費用、工程間接費、財務費用等成本數(shù)據(jù)后編制《項目目標成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》。 分享 專業(yè) ? 各階段目標成本與上一階段目標成本的不一致之處應有充分的依據(jù)和說明，且應對差異進行分析說明。? 目標成本按項目開發(fā)期分期編制。? 目標成本科目分類應與集團的《成本科目表》統(tǒng)一。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本編制要求? 目標成本應采用集團統(tǒng)一的測算表格進行測算，其中可研階段按照《目標成本測算（可研版）》編制，其他階段按照《目標成本測算表》編制。 責任 36尊重 事前控制原則編制目標成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖、政府對房地產(chǎn)相關(guān)的收費標準、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時收集、整理、存檔。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本管理原則1 目標導向原則以產(chǎn)品品質(zhì)為前提，保證項目經(jīng)營目標，確保合理目標利潤的實現(xiàn)。 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用各版目標成本編制的條件及作用35尊重 責任 34尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本定義及編制時間目標成本（可研版）目標成本（定位版）目標成本（方案版）目標成本（施工圖版）竣工成本測算方案設(shè)計后 15日 施工圖后 60日 項目交付前 2日成本結(jié)算定位后一周內(nèi)原為施工圖后三個月且在銷售前一個月。 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本主要優(yōu)化點及價值說明（ 3）33尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本 ——形成過程定位策劃定位策劃新項目發(fā)新項目發(fā)展展施工圖設(shè)施工圖設(shè)計計竣工交付竣工交付方案設(shè)計方案設(shè)計實施階段可研版目標成本可研版目標成本 方案版目標成本方案版目標成本動態(tài)成本動態(tài)成本結(jié)算版目標成本結(jié)算版目標成本目標成本形成 目標成本執(zhí)行定位版目標成本定位版目標成本 執(zhí)行版目標成本執(zhí)行版目標成本32尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本分解至合同目標成本（可研版）目標成本（定位版）目標成本（方案版）目標成本（施工圖版）結(jié)算成本測算統(tǒng)一成本科目成本信息庫項目合約規(guī)劃動態(tài)成本管理基于合同開展動態(tài)成本管理提供測算數(shù)據(jù)參照不超 3%測算基礎(chǔ)規(guī)劃指標及建造標準測算依據(jù)責任成本目標成本分解至責任主體目標成本前置，多階段制定目標成本，方案版作為基準版，并設(shè)定管理目標，同時為后續(xù)設(shè)計及采購成本管理提供參考集團標準合約規(guī)劃概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務定位策劃項目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項目實施階段的成本管理一般采購31尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃