【正文】 綠城集團成本管理體系培訓成本2尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設(shè)計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購3尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用房地產(chǎn)企業(yè)的利潤 =土地溢價 +銷售溢價 +品牌溢價 +管理溢價土地溢價：低成本拿地、土地升值、一、二級開發(fā)聯(lián)動等方式降低土地成本。銷售溢價：通過營銷策劃，不斷提高銷售價格，提高銷售收入。品牌溢價：品牌認可度、忠誠度高，銷售價格相對較高，提高銷售收入。管理溢價：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發(fā)成本和管理費用。利潤 =收入 —成本4尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用? 土地溢價狀態(tài)不可持續(xù)；隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范和競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視內(nèi)部資源的整合p 品牌溢價、銷售溢價提升有瓶頸；p 管理溢價將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。 財務(wù)管理人力資源管理風險管理管理模塊項目拓展定位策劃設(shè)計管理工程管理營銷管理客戶服務(wù)計劃管理業(yè)務(wù)模塊采購管理成本管理房地產(chǎn)項目管理的關(guān)鍵就是在質(zhì)量、成本和進度方面獲得最佳組合5尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用明確成本管理 “ 三全 ” ：全過程、全方位、全員p 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈來看：成本管理貫穿著從項目拓展到產(chǎn)品實現(xiàn)的全過程；p 從成本構(gòu)成來看是從拓展到營銷所有成本，是全方位；p 從控制成本的開發(fā)公司的人員來看是全員。成本管理是全過程、全方位、全員的管理6尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈模型房地產(chǎn)價值鏈分析：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減產(chǎn)品實現(xiàn)過程 （成本管理）項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取投資策 劃?越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，管控的重點關(guān)注風險控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計流程）?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控重點關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）?價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）132關(guān)注指標－ A C R關(guān)注指標－ Q C T關(guān)注指標 Q T C： cost（成本）成本管理貫穿從項目拓展到產(chǎn)品實現(xiàn)的全過程！7尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中成本控制的重點 土地成本、管理成本和財務(wù)成本可控性較小，而工程成本可控性較強，因此成為項目成本控制中的重點。有效的項目成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要標志之一。房地產(chǎn)企業(yè)成本費用組成67% 3035%25%5055%23%23%? 占總成本比例8尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用總體優(yōu)化思路：強化前端，加強中端，完善后端概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項目實施階段的成本管理一般采購中端后端前端動態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強控、無效成本）成本后評估成本信息庫項目成本管理方案版目標成本基礎(chǔ)管理戰(zhàn)略采購成本科目、合約規(guī)劃、目標成本測算模型限額設(shè)計重點強化目標成本管理，加強動態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實成本責任。設(shè)計優(yōu)化評審責任成本9尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用可研版目標成本專業(yè)管理（日常管理） 項目節(jié)點（時序型）完善并形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的成本管理體系，實現(xiàn) PDCA閉環(huán)管理，并具有可實施性定位版目標成本方案版目標成本施工圖版目標成本限額設(shè)計戰(zhàn)略采購成本對標設(shè)計成本評審招標管理合同管理變更簽證成本管理動態(tài)成本記錄與月報 成本預(yù)警與強控無效成本管理成本結(jié)算管理成本檔案管理 成本后評估成本信息庫責任成本管理項目合約規(guī)劃統(tǒng)一成本科目標準合約規(guī)劃原有部分完善優(yōu)化部分新增部分說明：PPDCDA10尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用項目拓展項目策劃方案設(shè)計招標采購 銷售 交付建安成本項目周期100%目標成本合約規(guī)劃70%80%2030%成本形成曲線成本發(fā)生曲線強化目標成本管理：是本次優(yōu)化的重點，通過增設(shè)方案版目標成本，加強項目前期的成本預(yù)控設(shè)計階段已經(jīng)形成項目成本的 70%80%，是成本管理的關(guān)鍵階段擴初及施工圖設(shè)計工程施工統(tǒng)一成本科目、統(tǒng)一合約規(guī)劃、統(tǒng)一成本測算模型成本科目增設(shè)方案版目標成本，并作為控制基準1211尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用從專業(yè)角度進行精細化設(shè)計，以期為開展全員成本管理提供一套可實施落地的方法和工具Y：九階段X：九 專業(yè)Z：業(yè)務(wù)流程 體系采購管理階段施工圖設(shè)階段項目論證階段 一級：成本流程總圖 /總論二級：成本管理流程三級： 操作指引 /標準四級： 模型 /模板 /表格規(guī)劃方案階段初步設(shè)計階段竣工驗收階段項目策劃階段工程施工階段結(jié)算階段12尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本管理體系實施安排13尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本管理體系實施安排? 7月 1日前完成第一階段培訓；? 7月 1日至 15日完成第二階段培訓；? 7月 15日后至 11月 15日為實施的第一階段? 11月 15日至 12月 1日，部分項目回訪? 12月 1日至 15日文件再次修訂? 12月 1630日第二階段實施準備? 2023年 1月 1日第二階段實施開始? 賽普后續(xù)跟蹤服務(wù) 6個月，協(xié)助進行文件的推廣實施。? 賽普項目組 712月每月下旬集中幾天現(xiàn)場辦公，收集意見，反饋處理結(jié)果；14尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設(shè)計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購15尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本科目主要優(yōu)化點及價值說明（ 1）16尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本科目設(shè)置原則適應(yīng)成本監(jiān)控的要求便于成本費用的歸集利于成本的對比分析滿足成本核算的需要成本科目設(shè)置原則17尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本科目分類集團統(tǒng)一設(shè)置十一項一級成本科目：? 土地費用：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用；? 前期費用：項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“ 七通一平 ” 等前期費用；? 主體建安工程費：主體建造相關(guān)的土建、安裝、室內(nèi)裝修、設(shè)備、弱電工程費用；? 室外管網(wǎng)工程費：室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃氣工程費用；? 室外環(huán)境工程費：園林景觀工程營造費用；? 公共配套設(shè)施費用：產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施費用支出；? 工程間接費：與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，包括項目營銷設(shè)施建造費；? 工程不可預(yù)見費：工程營造過程中不可預(yù)見的費用；? 酒店開辦費：酒店開辦相關(guān)費用支出；? 開發(fā)間接費：項目開發(fā)過程中項目人員職工薪酬、行政管理費、前期接入費、保險費等；? 期間費用：項目開發(fā)過程中的管理費用、營銷費用及財務(wù)費用。18尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用職責分工成本科目管理? 造價咨詢公司總部編制工程類統(tǒng)一成本科目? 集團財務(wù)部編制非工程類統(tǒng)一成本科目? 集團財務(wù)部匯集形成《集團統(tǒng)一成本科目》并下發(fā)。? 項目公司原則上不得修改集團統(tǒng)一成本科目? 因特殊情況需要做修訂的，項目公司將修訂情況報造價咨詢公司總部及集團財務(wù)部審批19尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本科目成果20尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設(shè)計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購21尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用合約規(guī)劃主要優(yōu)化點及價值說明（ 2）合約規(guī)劃：根據(jù)集團項目的常規(guī)做法和普遍經(jīng)驗，對工程項目工作范圍內(nèi)和項目開發(fā)周期內(nèi)的工程業(yè)務(wù)分判，形成標準合同結(jié)構(gòu)，明確合同范圍，并與集團成本科目對應(yīng)，形成工程合約規(guī)劃，以利于項目采購、成本管理和工程管理工作開展。22尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用標準工程合約規(guī)劃的工作意義?目標成本和動態(tài)成本管理? 建立標準工程合約規(guī)劃，將成本科目對應(yīng)工程項目作業(yè)內(nèi)容，相對固化，利于提高目標成本分解的準確性 。? 工程合約規(guī)劃作為動態(tài)成本管理的載體，實現(xiàn)動態(tài)成本管理的有序性。? 采購策劃與計劃? 基于標準工程合約規(guī)劃形成項目工程合約規(guī)劃，提前預(yù)判合同，有利于采購策劃、采購計劃、招標等工作的開展。? 項目現(xiàn)場管理? 通過項目工程合約規(guī)劃，劃分合同范圍及管理邊界，避免合同的缺項漏項，并減少項目建設(shè)期間臨時調(diào)整合同范圍的風險，減少變更、簽證和補充合同的發(fā)生頻率，優(yōu)化項目現(xiàn)場管理和項目經(jīng)營風險的控制。23尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用標準工程合約規(guī)劃制定原則1 常規(guī)性原則標準工程合約規(guī)劃的合同劃分，應(yīng)為公司常規(guī)狀態(tài)下的普遍合同劃分方式。234全面性原則標準工程合約規(guī)劃的合同清單及范圍應(yīng)包含通用項目工程的可形成合同的各作業(yè)事項，盡可能做到不遺漏且不重復(fù)。通用性原則標準工程合約規(guī)劃應(yīng)具備參照性，可指導各項目工程合約規(guī)劃的開展。參照性原則標準工程合約規(guī)劃應(yīng)能夠滿足各項目不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的分判需要。24尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用標準工程合約規(guī)劃的制定與管理? 造價咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關(guān)專業(yè)公司參與，按照集團項目的常規(guī)做法，對地產(chǎn)項目工程建設(shè)工作分類成標準合同清單，并對每一合同包括的內(nèi)容進行明確，建立合同結(jié)構(gòu)清單。? 造價咨詢公司將合同結(jié)構(gòu)中各合同列入集團統(tǒng)一成本科目中，建立工程合約規(guī)劃與成本科目的對應(yīng)關(guān)系，形成《工程標準合約規(guī)劃》。? 《工程標準合約規(guī)劃》 下發(fā)各項目參照執(zhí)行。? 造價咨詢公司總部應(yīng)根據(jù)標準工程合約規(guī)劃應(yīng)用情況，及時修訂標準合同規(guī)劃。25尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用完善集團標準合約規(guī)劃，并與成本科目和財務(wù)核算科目對接26尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用項目工程合約規(guī)劃制定原則1 參照原則項目工程合約規(guī)劃應(yīng)參照集團標準工程合約規(guī)劃制定234適用性原則項目工程合約規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項目實際，調(diào)整工程合約規(guī)劃，使其與項目特點相適用全面性原則對于項目工程合約規(guī)劃與標準工程合約規(guī)劃有差異的，將差異情況進行說明并報批差異報批原則項目工程合約規(guī)劃應(yīng)包含項目工程可預(yù)見的各工程相關(guān)事項27尊重 專業(yè) 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠