【正文】 綠城集團(tuán)成本管理體系培訓(xùn)成本2尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說(shuō)明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫(kù) 戰(zhàn)略采購(gòu)3尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn) =土地溢價(jià) +銷(xiāo)售溢價(jià) +品牌溢價(jià) +管理溢價(jià)土地溢價(jià)：低成本拿地、土地升值、一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)等方式降低土地成本。銷(xiāo)售溢價(jià)：通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃，不斷提高銷(xiāo)售價(jià)格，提高銷(xiāo)售收入。品牌溢價(jià)：品牌認(rèn)可度、忠誠(chéng)度高，銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較高，提高銷(xiāo)售收入。管理溢價(jià)：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。利潤(rùn) =收入 —成本4尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用? 土地溢價(jià)狀態(tài)不可持續(xù)；隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視內(nèi)部資源的整合p 品牌溢價(jià)、銷(xiāo)售溢價(jià)提升有瓶頸；p 管理溢價(jià)將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的重要途徑，向管理要效益勢(shì)在必行。 財(cái)務(wù)管理人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)管理管理模塊項(xiàng)目拓展定位策劃設(shè)計(jì)管理工程管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶服務(wù)計(jì)劃管理業(yè)務(wù)模塊采購(gòu)管理成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵就是在質(zhì)量、成本和進(jìn)度方面獲得最佳組合5尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用明確成本管理 “ 三全 ” ：全過(guò)程、全方位、全員p 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈來(lái)看：成本管理貫穿著從項(xiàng)目拓展到產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程；p 從成本構(gòu)成來(lái)看是從拓展到營(yíng)銷(xiāo)所有成本，是全方位；p 從控制成本的開(kāi)發(fā)公司的人員來(lái)看是全員。成本管理是全過(guò)程、全方位、全員的管理6尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈模型房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析：利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 （成本管理）項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)采購(gòu)管理工程管理 銷(xiāo)售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理土地獲取投資策 劃?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）?價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）132關(guān)注指標(biāo)－ A C R關(guān)注指標(biāo)－ Q C T關(guān)注指標(biāo) Q T C： cost（成本）成本管理貫穿從項(xiàng)目拓展到產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程！7尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的重點(diǎn) 土地成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本可控性較小，而工程成本可控性較強(qiáng)，因此成為項(xiàng)目成本控制中的重點(diǎn)。有效的項(xiàng)目成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要標(biāo)志之一。房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用組成67% 3035%25%5055%23%23%? 占總成本比例8尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用總體優(yōu)化思路：強(qiáng)化前端，加強(qiáng)中端，完善后端概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷(xiāo)售管理售后服務(wù)定位策劃項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略采購(gòu)全成本管理體系健全 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理一般采購(gòu)中端后端前端動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強(qiáng)控、無(wú)效成本）成本后評(píng)估成本信息庫(kù)項(xiàng)目成本管理方案版目標(biāo)成本基礎(chǔ)管理戰(zhàn)略采購(gòu)成本科目、合約規(guī)劃、目標(biāo)成本測(cè)算模型限額設(shè)計(jì)重點(diǎn)強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購(gòu)，落實(shí)成本責(zé)任。設(shè)計(jì)優(yōu)化評(píng)審責(zé)任成本9尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用可研版目標(biāo)成本專業(yè)管理（日常管理） 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時(shí)序型）完善并形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的成本管理體系，實(shí)現(xiàn) PDCA閉環(huán)管理，并具有可實(shí)施性定位版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本限額設(shè)計(jì)戰(zhàn)略采購(gòu)成本對(duì)標(biāo)設(shè)計(jì)成本評(píng)審招標(biāo)管理合同管理變更簽證成本管理動(dòng)態(tài)成本記錄與月報(bào) 成本預(yù)警與強(qiáng)控?zé)o效成本管理成本結(jié)算管理成本檔案管理 成本后評(píng)估成本信息庫(kù)責(zé)任成本管理項(xiàng)目合約規(guī)劃統(tǒng)一成本科目標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃原有部分完善優(yōu)化部分新增部分說(shuō)明：PPDCDA10尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)采購(gòu) 銷(xiāo)售 交付建安成本項(xiàng)目周期100%目標(biāo)成本合約規(guī)劃70%80%2030%成本形成曲線成本發(fā)生曲線強(qiáng)化目標(biāo)成本管理：是本次優(yōu)化的重點(diǎn)，通過(guò)增設(shè)方案版目標(biāo)成本，加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本預(yù)控設(shè)計(jì)階段已經(jīng)形成項(xiàng)目成本的 70%80%，是成本管理的關(guān)鍵階段擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)工程施工統(tǒng)一成本科目、統(tǒng)一合約規(guī)劃、統(tǒng)一成本測(cè)算模型成本科目增設(shè)方案版目標(biāo)成本，并作為控制基準(zhǔn)1211尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用從專業(yè)角度進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，以期為開(kāi)展全員成本管理提供一套可實(shí)施落地的方法和工具Y：九階段X：九 專業(yè)Z：業(yè)務(wù)流程 體系采購(gòu)管理階段施工圖設(shè)階段項(xiàng)目論證階段 一級(jí)：成本流程總圖 /總論二級(jí)：成本管理流程三級(jí)： 操作指引 /標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)： 模型 /模板 /表格規(guī)劃方案階段初步設(shè)計(jì)階段竣工驗(yàn)收階段項(xiàng)目策劃階段工程施工階段結(jié)算階段12尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本管理體系實(shí)施安排13尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本管理體系實(shí)施安排? 7月 1日前完成第一階段培訓(xùn)；? 7月 1日至 15日完成第二階段培訓(xùn)；? 7月 15日后至 11月 15日為實(shí)施的第一階段? 11月 15日至 12月 1日，部分項(xiàng)目回訪? 12月 1日至 15日文件再次修訂? 12月 1630日第二階段實(shí)施準(zhǔn)備? 2023年 1月 1日第二階段實(shí)施開(kāi)始? 賽普后續(xù)跟蹤服務(wù) 6個(gè)月，協(xié)助進(jìn)行文件的推廣實(shí)施。? 賽普項(xiàng)目組 712月每月下旬集中幾天現(xiàn)場(chǎng)辦公，收集意見(jiàn)，反饋處理結(jié)果；14尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說(shuō)明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫(kù) 戰(zhàn)略采購(gòu)15尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本科目主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說(shuō)明（ 1）16尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本科目設(shè)置原則適應(yīng)成本監(jiān)控的要求便于成本費(fèi)用的歸集利于成本的對(duì)比分析滿足成本核算的需要成本科目設(shè)置原則17尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本科目分類(lèi)集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置十一項(xiàng)一級(jí)成本科目：? 土地費(fèi)用：為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；? 前期費(fèi)用：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“ 七通一平 ” 等前期費(fèi)用；? 主體建安工程費(fèi)：主體建造相關(guān)的土建、安裝、室內(nèi)裝修、設(shè)備、弱電工程費(fèi)用；? 室外管網(wǎng)工程費(fèi)：室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃?xì)夤こ藤M(fèi)用；? 室外環(huán)境工程費(fèi)：園林景觀工程營(yíng)造費(fèi)用；? 公共配套設(shè)施費(fèi)用：產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施費(fèi)用支出；? 工程間接費(fèi)：與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，包括項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)；? 工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：工程營(yíng)造過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用；? 酒店開(kāi)辦費(fèi)：酒店開(kāi)辦相關(guān)費(fèi)用支出；? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目人員職工薪酬、行政管理費(fèi)、前期接入費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等；? 期間費(fèi)用：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。18尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用職責(zé)分工成本科目管理? 造價(jià)咨詢公司總部編制工程類(lèi)統(tǒng)一成本科目? 集團(tuán)財(cái)務(wù)部編制非工程類(lèi)統(tǒng)一成本科目? 集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯集形成《集團(tuán)統(tǒng)一成本科目》并下發(fā)。? 項(xiàng)目公司原則上不得修改集團(tuán)統(tǒng)一成本科目? 因特殊情況需要做修訂的，項(xiàng)目公司將修訂情況報(bào)造價(jià)咨詢公司總部及集團(tuán)財(cái)務(wù)部審批19尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本科目成果20尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說(shuō)明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫(kù) 戰(zhàn)略采購(gòu)21尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用合約規(guī)劃主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說(shuō)明（ 2）合約規(guī)劃：根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法和普遍經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目工作范圍內(nèi)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的工程業(yè)務(wù)分判，形成標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)，明確合同范圍，并與集團(tuán)成本科目對(duì)應(yīng)，形成工程合約規(guī)劃，以利于項(xiàng)目采購(gòu)、成本管理和工程管理工作開(kāi)展。22尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的工作意義?目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理? 建立標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃，將成本科目對(duì)應(yīng)工程項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容，相對(duì)固化，利于提高目標(biāo)成本分解的準(zhǔn)確性 。? 工程合約規(guī)劃作為動(dòng)態(tài)成本管理的載體，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理的有序性。? 采購(gòu)策劃與計(jì)劃? 基于標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃形成項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，提前預(yù)判合同，有利于采購(gòu)策劃、采購(gòu)計(jì)劃、招標(biāo)等工作的開(kāi)展。? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理? 通過(guò)項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，劃分合同范圍及管理邊界，避免合同的缺項(xiàng)漏項(xiàng)，并減少項(xiàng)目建設(shè)期間臨時(shí)調(diào)整合同范圍的風(fēng)險(xiǎn)，減少變更、簽證和補(bǔ)充合同的發(fā)生頻率，優(yōu)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制。23尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定原則1 常規(guī)性原則標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的合同劃分，應(yīng)為公司常規(guī)狀態(tài)下的普遍合同劃分方式。234全面性原則標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的合同清單及范圍應(yīng)包含通用項(xiàng)目工程的可形成合同的各作業(yè)事項(xiàng)，盡可能做到不遺漏且不重復(fù)。通用性原則標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)具備參照性，可指導(dǎo)各項(xiàng)目工程合約規(guī)劃的開(kāi)展。參照性原則標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)能夠滿足各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的分判需要。24尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的制定與管理? 造價(jià)咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關(guān)專業(yè)公司參與，按照集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)工作分類(lèi)成標(biāo)準(zhǔn)合同清單，并對(duì)每一合同包括的內(nèi)容進(jìn)行明確，建立合同結(jié)構(gòu)清單。? 造價(jià)咨詢公司將合同結(jié)構(gòu)中各合同列入集團(tuán)統(tǒng)一成本科目中，建立工程合約規(guī)劃與成本科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，形成《工程標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃》。? 《工程標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃》 下發(fā)各項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行。? 造價(jià)咨詢公司總部應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)用情況，及時(shí)修訂標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃。25尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用完善集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃，并與成本科目和財(cái)務(wù)核算科目對(duì)接26尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用項(xiàng)目工程合約規(guī)劃制定原則1 參照原則項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)參照集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定234適用性原則項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，調(diào)整工程合約規(guī)劃，使其與項(xiàng)目特點(diǎn)相適用全面性原則對(duì)于項(xiàng)目工程合約規(guī)劃與標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃有差異的，將差異情況進(jìn)行說(shuō)明并報(bào)批差異報(bào)批原則項(xiàng)目工程合約規(guī)劃應(yīng)包含項(xiàng)目工程可預(yù)見(jiàn)的各工程相關(guān)事項(xiàng)27尊重 專業(yè) 責(zé)任 分享 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠