【正文】 賽普 _綠城集團(tuán)成本管理體系培訓(xùn) 綠城集團(tuán) 成本管理體系培訓(xùn) 成本 報(bào)告提綱 一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明 二、成本管理體系介紹 成本科目 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本 動態(tài)成本 設(shè)計(jì)成本管理 責(zé)任成本 成本后評估 成本信息庫 戰(zhàn)略采購 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤 =土地溢價 +銷售溢價 +品牌溢價 +管理溢價 土地溢價：低成本拿地、土地升值、一、二級開發(fā)聯(lián)動等方式降低土地成本。 銷售溢價：通過營銷策劃，不斷提高銷售價格，提高銷售收入。 品牌溢價：品牌認(rèn)可 度、忠誠度高，銷售價格相對較高，提高銷售收入。 管理溢價：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發(fā)成本和管理費(fèi)用。 利潤 =收入 — 成本 土地溢價狀態(tài)不可持續(xù)； 隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范和競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視內(nèi)部資源的整合 品牌溢價、銷售溢價提升有瓶頸； 管理溢價將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。 財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 風(fēng)險(xiǎn)管理 管理模塊 項(xiàng)目 拓展 定位策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營銷管理 客戶服務(wù) 計(jì)劃管理 業(yè)務(wù)模塊 采購管理 成本管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵就是在質(zhì)量、成本和進(jìn)度方面獲得最佳組合 明確成本管理“三全”：全過程、全方位、全員 從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈來看：成本管理貫穿著從項(xiàng)目拓展到產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過程； 從成本構(gòu)成來看是從拓展到營銷所有成本，是全方位； 從控制成本的開發(fā)公司的人員來看是全員。 成本管理是全過程、全方位、全員的管理 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈模型 房地產(chǎn)價值鏈分析： 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程（成本管理） 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 土地獲取 投資策劃 越靠近價值 鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 3 2 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 關(guān)注指標(biāo) Q T C： cost（成本） 成本管 理貫穿從項(xiàng)目拓展到產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的全過程！ 工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制的重點(diǎn) 土地成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本可控性較小，而工程成本可控性較強(qiáng)，因此成為項(xiàng)目成本控制中的重點(diǎn)。 有效的項(xiàng)目成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要標(biāo)志之一。 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用組成 67% 3035% 25% 5055% 23% 23% 占總成本比例 總體優(yōu)化思路：強(qiáng)化前端，加強(qiáng)中端，完善后端 概念 / 方案 初設(shè) 施工圖 工程 管理 銷售 管理 售后 服務(wù) 定位 策劃 項(xiàng)目 拓展 戰(zhàn)略采購 全成本管 理體系健全 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理 一般采購 中端 后端 前端 動態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強(qiáng)控、無效成本） 成本后評估 成本信息庫 項(xiàng)目成本管理 方案版目標(biāo)成本 基礎(chǔ)管理 戰(zhàn)略采購 成本科目、合約規(guī)劃、目標(biāo)成本測算模型 限額設(shè)計(jì) 重點(diǎn)強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)動態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實(shí)成本責(zé)任。 設(shè)計(jì)優(yōu)化評審 責(zé)任成本 可研版目標(biāo)成本 專業(yè)管理 （日常管理） 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型） 完善并形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的成本管理體系，實(shí)現(xiàn) PDCA 閉環(huán)管理，并具有可實(shí)施性 定位版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 施工圖版目標(biāo)成本 限額設(shè) 計(jì) 戰(zhàn)略采購 成本對標(biāo) 設(shè)計(jì)成本評審 招標(biāo)管理 合同管理 變更簽證成本管理 動態(tài)成本記錄 與月報(bào) 成本預(yù)警與強(qiáng)控 無效成本管理 成本結(jié)算管理 成本檔案管理 成本后評估 成本信息庫 責(zé)任成本管理 項(xiàng)目合約規(guī)劃 統(tǒng)一成本科目 標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃 原有部分 完善優(yōu)化部分 新增部分 說明： P P D C D A 項(xiàng)目拓展 項(xiàng)目策劃 方案設(shè)計(jì) 招標(biāo)采購 銷售 交付 建安成本 項(xiàng)目周期 100% 目標(biāo)成本 合約規(guī)劃 70%80% 2030% 成本形成曲線 成本發(fā)生曲線 強(qiáng)化目標(biāo)成本管理：是本次優(yōu)化的重點(diǎn)，通過增 設(shè)方案版目標(biāo)成本，加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本預(yù)控 設(shè)計(jì)階段已經(jīng)形成項(xiàng)目 成本的 70%80%，是成 本管理的關(guān)鍵階段 擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 工程施工 統(tǒng)一成本科目、 統(tǒng)一合約規(guī)劃、 統(tǒng)一成本測算模型 成本科目 增設(shè)方案版目 標(biāo)成本，并作 為控制基準(zhǔn) 1 2 從專業(yè)角度進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，以期為開展全員成本管理提供一套可實(shí)施落地的方法和工具 Y：九階段 X：九專業(yè) Z：業(yè)務(wù)流程體系 采購管理階段 施工圖設(shè)階段 項(xiàng)目論證階段 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì) 工程管理 營銷策劃 采購管理 成本管理 財(cái)務(wù)管理 報(bào)建管理 一級：成本流 程總圖 /總論 二級：成本管理流程 三級：操作指引 /標(biāo)準(zhǔn) 四級：模型 /模板 /表格 規(guī)劃方案階段 初步設(shè)計(jì)階段 竣工驗(yàn)收階段 項(xiàng)目策劃階段 工程施工階段 結(jié)算階段 成本管理體系實(shí)施安排 類別 分類原則 實(shí)施內(nèi)容 A類 尚未制定費(fèi)用預(yù)算表的在建項(xiàng)目 目標(biāo)成本：開展目標(biāo)成本測算，形成項(xiàng)目目標(biāo)成本 合約規(guī)劃：編制項(xiàng)目合約規(guī)劃 設(shè)計(jì)成本管理：開展限額設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)成本評審 動態(tài)成本管理：開展動態(tài)成本報(bào)表編制、預(yù)警與強(qiáng)控、無效成本管理 責(zé)任成本：簽訂成本管理責(zé)任書，開展責(zé)任成本考評 成本后 評估：開展項(xiàng)目成本后評估 成本信息庫：建設(shè)成本信息庫 B類 已制定費(fèi)用預(yù)算表，年內(nèi)不交付的在建項(xiàng)目 目標(biāo)成本：將預(yù)算費(fèi)用表轉(zhuǎn)化成為目標(biāo)成本表。 合約規(guī)劃：基于已簽訂的合同，和規(guī)劃合同，編制項(xiàng)目合約規(guī)劃； 動態(tài)成本管理：開展動態(tài)成本報(bào)表編制、預(yù)警與強(qiáng)控、無效成本管理 責(zé)任成本：基于預(yù)算費(fèi)用表轉(zhuǎn)換成的目標(biāo)成本，簽訂成本管理責(zé)任書，開展責(zé)任成本考評 成本后評估：開展項(xiàng)目成本后評估 成本信息庫：建設(shè)成本信息庫 C類 今年已交付或年內(nèi)交付的項(xiàng)目 目標(biāo)成本：將預(yù)算費(fèi)用表轉(zhuǎn) 化成為目標(biāo)成本表 ,進(jìn)入成本信息庫。 成本后評估：開展項(xiàng)目成本后評估 成本信息庫：建設(shè)成本信息庫 成本管理體系實(shí)施安排 7月 1日前完成第一階段培訓(xùn)； 7月 1日至 15 日完成第二階段培訓(xùn)； 7月 15日后至 11月 15 日為實(shí)施的第一階段 11 月 15日至 12月 1日，部分項(xiàng)目回訪 12 月 1日至 15 日文件再次修訂 12 月 1630日第二階段實(shí)施準(zhǔn)備 2020 年 1 月 1 日第二階段實(shí)施開始 賽普后續(xù)跟蹤服務(wù) 6個月，協(xié)助進(jìn)行文件的推廣實(shí)施。 賽普項(xiàng)目組 712月每月下旬集中幾天現(xiàn)場辦公，收集意見，反饋處理結(jié)果； 報(bào) 告提綱 一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明 二、成本管理體系介紹 成本科目 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本 動態(tài)成本 設(shè)計(jì)成本管理 責(zé)任成本 成本后評估 成本信息庫 戰(zhàn)略采購 成本科目主要優(yōu)化點(diǎn)及價值說明（ 1） 序號 優(yōu)化內(nèi)容 完善點(diǎn) 價值 1 成本科目 完善并統(tǒng)一成本科目，同時建立與財(cái)務(wù)科目的對應(yīng)關(guān)系。 基于綠城產(chǎn)品特點(diǎn)及歷史情況梳理并完善成本科目，突出綠城項(xiàng)目成本優(yōu)化重點(diǎn)，如精裝修、景觀及外墻等。 成本科目設(shè)置原則 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求 便于成 本費(fèi)用的歸集 利于成本的對比分析 滿足成本核算的需要 成本科目設(shè)置原則 成本科目分類 集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置十一項(xiàng)一級成本科目： 土地費(fèi)用：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用； 前期費(fèi)用：項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“七通一平”等前期費(fèi)用； 主體建安工程費(fèi)：主體建造相關(guān)的土建、安裝、室內(nèi)裝修、設(shè)備、弱電工程費(fèi)用； 室外管網(wǎng)工程費(fèi)：室外給排水、電氣、污水處理、中水處理、燃?xì)夤こ藤M(fèi)用； 室外環(huán)境工程費(fèi)：園林景觀工程營造費(fèi)用； 公共配套設(shè)施費(fèi)用：產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償 轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施費(fèi)用支出； 工程間接費(fèi)：與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)； 工程不可預(yù)見費(fèi)：工程營造過程中不可預(yù)見的費(fèi)用； 酒店開辦費(fèi)：酒店開辦相關(guān)費(fèi)用支出； 開發(fā)間接費(fèi)：項(xiàng)目開發(fā)過程中項(xiàng)目人員職工薪酬、行政管理費(fèi)、前期接入費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等； 期間費(fèi)用：項(xiàng)目開發(fā)過程中的管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 職責(zé)分工 成本科目管理 造價咨詢公司總部編制工程類統(tǒng)一成本科目 集團(tuán)財(cái)務(wù)部編制非工程類統(tǒng)一成本科目 集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯集形成《集團(tuán)統(tǒng)一成本科 目》并下發(fā)。 項(xiàng)目公司原則上不得修改集團(tuán)統(tǒng)一成本科目 因特殊情況需要做修訂的，項(xiàng)目公司將修訂情況報(bào)造價咨詢公司總部及集團(tuán)財(cái)務(wù)部審批 成本科目成果 報(bào)告提綱 一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明 二、成本管理體系介紹 成本科目 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本 動態(tài)成本 設(shè)計(jì)成本管理 責(zé)任成本 成本后評估 成本信息庫 戰(zhàn)略采購 合約規(guī)劃主要優(yōu)化點(diǎn)及價值說明（ 2） 序號 優(yōu)化內(nèi)容 完善點(diǎn) 價值 1 合約規(guī)劃 結(jié)合綠城產(chǎn)品特點(diǎn)系統(tǒng)梳理并形成標(biāo)準(zhǔn)合約清單。 合約規(guī)劃為動態(tài)成本管理提供載體； 成本科目、財(cái)務(wù)核算科目和合約規(guī)劃統(tǒng)一，為加快信息化系統(tǒng)的實(shí)施創(chuàng)造條件。 合約規(guī)劃：根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法和普遍經(jīng)驗(yàn)，對工程項(xiàng)目工作范圍內(nèi)和項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的工程業(yè)務(wù)分判，形成標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)，明確合同范圍，并與集團(tuán)成本科目對應(yīng)，形成工程合約規(guī)劃，以利于項(xiàng)目采購、成本管理和工程管理工作開展。 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的工作意義 目標(biāo)成本和動態(tài)成本管理 建立標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃，將成本科目對應(yīng)工程項(xiàng)目作業(yè)內(nèi)容，相對固化，利于提高目標(biāo)成本分解的準(zhǔn)確性。 工程合約規(guī)劃作為動態(tài)成本管理的載體，實(shí)現(xiàn)動 態(tài)成本管理的有序性。 采購策劃與計(jì)劃 基于標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃形成項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，提前預(yù)判合同，有利于采購策劃、采購計(jì)劃、招標(biāo)等工作的開展。 項(xiàng)目現(xiàn)場管理 通過項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，劃分合同范圍及管理邊界，避免合同的缺項(xiàng)漏項(xiàng)，并減少項(xiàng)目建設(shè)期間臨時調(diào)整合同范圍的風(fēng)險(xiǎn)，減少變更、簽證和補(bǔ)充合同的發(fā)生頻率，優(yōu)化項(xiàng)目現(xiàn)場管理和項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制。 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃制定原則 1 常規(guī)性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的合同劃分，應(yīng)為公司常規(guī)狀態(tài)下的普遍合同劃分方式。 2 3 4 全面性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的合同清單及范圍應(yīng)包含 通用項(xiàng)目工程的可形成合同的各作業(yè)事項(xiàng)，盡可能做到不遺漏且不重復(fù)。 通用性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)具備參照性，可指導(dǎo)各項(xiàng)目工程合約規(guī)劃的開展。 參照性原則 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)能夠滿足各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的分判需要。 標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃的制定與管理 造價咨詢公司總部牽頭，總師辦及相關(guān)專業(yè)公司參與，按照集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法，對地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)工作分類成標(biāo)準(zhǔn)合同清單，并對每一合同包括的內(nèi)容進(jìn)行明確，建立合同結(jié)構(gòu)清單。 造價咨詢公司將合同結(jié)構(gòu)中各合同列入集團(tuán)統(tǒng)一成本科目中，建立工程合約規(guī)劃與成本科目的對應(yīng)關(guān)系，形成《工程標(biāo) 準(zhǔn)合約規(guī)劃》。 《工程標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃》下發(fā)各項(xiàng)目參照執(zhí)行。 造價咨詢公司總部應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)用情況，及時修訂標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃。 完善集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃，并與成本科目和財(cái)務(wù)核算科目對接 項(xiàng)目工程合