【正文】 值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用職責(zé)分工成本科目管理? 造價(jià)咨詢公司總部編制工程類統(tǒng)一成本科目? 集團(tuán)財(cái)務(wù)部編制非工程類統(tǒng)一成本科目? 集團(tuán)財(cái)務(wù)部匯集形成《集團(tuán)統(tǒng)一成本科目》并下發(fā)。18尊重 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 分享 有效的項(xiàng)目成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要標(biāo)志之一。 專業(yè) 專業(yè) 責(zé)任 分享 管理溢價(jià)：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)范，流程清晰，成本管理水平較高，直接降低開發(fā)成本和管理費(fèi)用。 分享 分享 綠城集團(tuán)成本管理體系培訓(xùn)成本2尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫 戰(zhàn)略采購3尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用房地產(chǎn)企業(yè)的利潤 =土地溢價(jià) +銷售溢價(jià) +品牌溢價(jià) +管理溢價(jià)土地溢價(jià)：低成本拿地、土地升值、一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)等方式降低土地成本。利潤 =收入 —成本4尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用? 土地溢價(jià)狀態(tài)不可持續(xù)；隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范和競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視內(nèi)部資源的整合p 品牌溢價(jià)、銷售溢價(jià)提升有瓶頸；p 管理溢價(jià)將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。 分享 責(zé)任 責(zé)任 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用組成67% 3035%25%5055%23%23%? 占總成本比例8尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用總體優(yōu)化思路：強(qiáng)化前端，加強(qiáng)中端，完善后端概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理一般采購中端后端前端動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強(qiáng)控、無效成本）成本后評(píng)估成本信息庫項(xiàng)目成本管理方案版目標(biāo)成本基礎(chǔ)管理戰(zhàn)略采購成本科目、合約規(guī)劃、目標(biāo)成本測算模型限額設(shè)計(jì)重點(diǎn)強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購，落實(shí)成本責(zé)任。 分享 分享 分享 分享 分享 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 專業(yè) ? 項(xiàng)目公司原則上不得修改集團(tuán)統(tǒng)一成本科目? 因特殊情況需要做修訂的，項(xiàng)目公司將修訂情況報(bào)造價(jià)咨詢公司總部及集團(tuán)財(cái)務(wù)部審批19尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本科目成果20尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫 戰(zhàn)略采購21尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用合約規(guī)劃主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（ 2）合約規(guī)劃：根據(jù)集團(tuán)項(xiàng)目的常規(guī)做法和普遍經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目工作范圍內(nèi)和項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的工程業(yè)務(wù)分判，形成標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)，明確合同范圍，并與集團(tuán)成本科目對(duì)應(yīng)，形成工程合約規(guī)劃，以利于項(xiàng)目采購、成本管理和工程管理工作開展。 分享 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場管理? 通過項(xiàng)目工程合約規(guī)劃，劃分合同范圍及管理邊界，避免合同的缺項(xiàng)漏項(xiàng)，并減少項(xiàng)目建設(shè)期間臨時(shí)調(diào)整合同范圍的風(fēng)險(xiǎn)，減少變更、簽證和補(bǔ)充合同的發(fā)生頻率，優(yōu)化項(xiàng)目現(xiàn)場管理和項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制。 分享 參照性原則標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)能夠滿足各項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的分判需要。 分享 ? 造價(jià)咨詢公司總部應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃應(yīng)用情況，及時(shí)修訂標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)劃。 分享 分享 分享 ? 各職能部門的負(fù)責(zé)范圍見《標(biāo)準(zhǔn)工程合約規(guī)劃》。28尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用合約規(guī)劃編制培訓(xùn)課件29尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫 戰(zhàn)略采購30尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本分解至合同目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（定位版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（施工圖版）結(jié)算成本測算統(tǒng)一成本科目成本信息庫項(xiàng)目合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本管理基于合同開展動(dòng)態(tài)成本管理提供測算數(shù)據(jù)參照不超 3%測算基礎(chǔ)規(guī)劃指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn)測算依據(jù)責(zé)任成本目標(biāo)成本分解至責(zé)任主體目標(biāo)成本前置，多階段制定目標(biāo)成本，方案版作為基準(zhǔn)版，并設(shè)定管理目標(biāo)，同時(shí)為后續(xù)設(shè)計(jì)及采購成本管理提供參考集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃概念 /方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略采購全成本管理體系健全 項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理一般采購31尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本 ——形成過程定位策劃定位策劃新項(xiàng)目發(fā)新項(xiàng)目發(fā)展展施工圖設(shè)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)竣工交付竣工交付方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)實(shí)施階段可研版目標(biāo)成本可研版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算版目標(biāo)成本結(jié)算版目標(biāo)成本目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行定位版目標(biāo)成本定位版目標(biāo)成本 執(zhí)行版目標(biāo)成本執(zhí)行版目標(biāo)成本32尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（ 3）33尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用目標(biāo)成本定義及編制時(shí)間目標(biāo)成本（可研版）目標(biāo)成本（定位版）目標(biāo)成本（方案版）目標(biāo)成本（施工圖版）竣工成本測算方案設(shè)計(jì)后 15日 施工圖后 60日 項(xiàng)目交付前 2日成本結(jié)算定位后一周內(nèi)原為施工圖后三個(gè)月且在銷售前一個(gè)月。 責(zé)任 責(zé)任 事前控制原則編制目標(biāo)成本的資料，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖、政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價(jià)、資本化利息、營銷費(fèi)用管理費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及時(shí)收集、整理、存檔。 責(zé)任 ? 目標(biāo)成本科目分類應(yīng)與集團(tuán)的《成本科目表》統(tǒng)一。? 各階段目標(biāo)成本與上一階段目標(biāo)成本的不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說明。 分享 38尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用定位版目標(biāo)成本? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及策劃階段有多產(chǎn)品策劃方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對(duì)多方案進(jìn)行成本測算，測算成果作為方案比選一部分，供策劃定位決策。? 《目標(biāo)成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項(xiàng)目定位策劃報(bào)告一并報(bào)批。 責(zé)任 ? 方案階段對(duì)于工程間接費(fèi)、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與《目標(biāo)成本測算表（定位版）》有變化的，財(cái)務(wù)部匯集變化情況，編制《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。40尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用方案版目標(biāo)成本? 《目標(biāo)成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項(xiàng)目公司總經(jīng)理組織目標(biāo)成本評(píng)審會(huì)，對(duì)方案版目標(biāo)成本、項(xiàng)目合約規(guī)劃進(jìn)行評(píng)審。? 方案設(shè)計(jì)階段開展多方案比選時(shí)，項(xiàng)目公司工程成本管理部應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行成本測算，供方案比選決策。 分享 ? 《目標(biāo)成本測算表（施工圖）》用于指導(dǎo)招標(biāo)、采購及工程管理工作的開展。 分享 ? 《竣工結(jié)算成本測算表》的科目應(yīng)與《目標(biāo)成本測算表》保持一致。 責(zé)任 ? 修訂情況 ：? 因規(guī)劃調(diào)整、預(yù)售查賬或竣工查賬導(dǎo)致占地面積、建筑面積、可售面積等規(guī)劃指標(biāo)變化導(dǎo)致可售面積單方成本變化累計(jì)達(dá) 177。? 公司開發(fā)計(jì)劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標(biāo)準(zhǔn)、外立面標(biāo)準(zhǔn)、景觀標(biāo)準(zhǔn)等）導(dǎo)致工程目標(biāo)成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標(biāo)成本。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 54尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用動(dòng)態(tài)成本預(yù)警動(dòng)態(tài)成本預(yù)警 (兩種方式）動(dòng)態(tài)成本變化超過如下額度時(shí)（兩者中的任何一個(gè)），啟動(dòng)預(yù)警機(jī)制。 分享 56尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用動(dòng)態(tài)成本強(qiáng)控動(dòng)態(tài)成本強(qiáng)控 (兩種方式）動(dòng)態(tài)成本變化超過如下額度時(shí)，在啟動(dòng)強(qiáng)控機(jī)制。 分享 252。審批通過后，強(qiáng)控狀態(tài)解除。 分享 59尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用動(dòng)態(tài)成本變化原因– 設(shè)計(jì)變更 ： 主要指因?yàn)橐?guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)改變而引起成本變化的原因，包括除建筑面積、占地面積與可售面積等變化外，其他規(guī)劃指標(biāo)變化引起成本變化的原因。– 面積變化 ： 指由于項(xiàng)目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。– 政府政策及其他因素影響 ： 由于政策因素或其他的影響。 分享 分享 設(shè)計(jì)變更252。無效成本252。政府政策及其他因素影響62尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用集團(tuán)動(dòng)態(tài)成本分析處理機(jī)制造價(jià)咨詢公司總部匯總各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)月報(bào)，形成 《 集團(tuán)工程動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)表 》 ，尋找重點(diǎn)問題和普遍現(xiàn)象，并相應(yīng)采取對(duì)策。市場價(jià)格252。預(yù)估偏差 252。 責(zé)任 專業(yè) 專業(yè) 項(xiàng)目公司工程成本管理部通過對(duì)每單結(jié)算 (包括合同和簽證變更 )及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，記入無效成本統(tǒng)計(jì)表；252。責(zé)任成本考核時(shí)，項(xiàng)目公司按照工程成本管理部統(tǒng)計(jì)的無效成本金額及責(zé)任，將無效成本計(jì)入各部門責(zé)任成本考核；252。 責(zé)任 加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更216。加強(qiáng)培訓(xùn)，提高專業(yè)能力216。 分享 分享 分享 分享 專業(yè) 限額設(shè)計(jì)12 經(jīng)濟(jì)性技術(shù)限額指標(biāo)3 造價(jià)限額指標(biāo)將限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行情況與參考指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，形成對(duì)比成果。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 建議由總師辦、建筑規(guī)劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對(duì)標(biāo)指標(biāo)及參考值。 分享 分享 ? 應(yīng)根據(jù)基于不同的設(shè)計(jì)階段制定不同的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。 專業(yè) ? 設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)在設(shè)計(jì)任務(wù)書或合同中給出明確的限額數(shù)值，要求設(shè)計(jì)單位開展限額設(shè)計(jì)，并約定相應(yīng)檢驗(yàn)方法、獎(jiǎng)懲條款。 專業(yè) 專業(yè) ? 根據(jù)《成本對(duì)標(biāo)表》分析得出的超限額設(shè)計(jì)情況，項(xiàng)目公司工程部組織工程成本管理部、設(shè)計(jì)管理部門共同分析原因，探討處理辦法，必要時(shí)總工程師辦公室、建筑裝飾公司總部、財(cái)務(wù)部等給予相關(guān)的意見和技術(shù)支持。限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行情況與責(zé)任成本關(guān)聯(lián)的，按照《責(zé)任成本作業(yè)指引》執(zhí)行。 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 方案優(yōu)化項(xiàng)目公司應(yīng)作好與外部設(shè)計(jì)單位溝通工作，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求予以明確，并可設(shè)置一定的履約獎(jiǎng)懲措施。 專業(yè) ? 設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上，評(píng)審部門基于《設(shè)計(jì)成本評(píng)審表》，評(píng)審方案或圖紙是否與評(píng)審表中成本優(yōu)化原理及優(yōu)化方向相符，由工程成本管理部于《設(shè)計(jì)成本評(píng)審表》記錄評(píng)審情況，并注明相關(guān)問題。? 造價(jià)咨詢公司總部基于各項(xiàng)目反饋意見，不斷修訂完善《設(shè)計(jì)成本評(píng)審表》 。 分享 分享 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 責(zé)任 90尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任成本指標(biāo)庫的建立? 由運(yùn)營管理部牽頭，造價(jià)咨詢公司總部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部配合制定責(zé)任成本指標(biāo)庫。? 運(yùn)營管理部與集團(tuán)各專業(yè)公司 /部門討論相關(guān)責(zé)任成本指標(biāo)，達(dá)成一致后形成集團(tuán)責(zé)任成本指標(biāo)庫。 責(zé)任 – 成本目標(biāo) ：項(xiàng)目經(jīng)審批通過的目標(biāo)成本或分解到各責(zé)任部門的責(zé)任目標(biāo)成本。? 集團(tuán)運(yùn)營管理部將考核結(jié)果報(bào)集團(tuán)審批，本體建設(shè)部或?qū)徲?jì)部結(jié)合成本責(zé)任考核結(jié)果，按集團(tuán)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行績效考核及激勵(lì)。 分享 93尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用責(zé)任成本與激勵(lì)? 集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目每年度進(jìn)行一次責(zé)任成本考核。94尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用建立針對(duì)項(xiàng)目公司及部門的責(zé)任成本考核指標(biāo)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司建筑規(guī)劃部（組）考核評(píng)分表95尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用報(bào)告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)成本管理責(zé)任成本成本后評(píng)估成本信息庫 戰(zhàn)略采購96尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用成本后評(píng)估主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（ 8）97尊重 價(jià)值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團(tuán)內(nèi)部使用項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)變更、簽證管理工程成本管理結(jié)算成本分析開展成本后評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行總結(jié)、評(píng)價(jià)及案例分析，以利于經(jīng)驗(yàn)的傳承目標(biāo)成本差異率分析成本統(tǒng)計(jì)分析無效成本管理 動(dòng)態(tài)成本管理限額設(shè)計(jì)及成本對(duì)標(biāo)設(shè)計(jì)成本管理 設(shè)計(jì)成本