某地產(chǎn)成本管理分析-wenkub
2023-02-06 15:05:15 本頁面
【正文】 定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。 成本核算是根據(jù)產(chǎn)品成本計(jì)算對象，采用適當(dāng)?shù)某杀居?jì)算方法，按規(guī)定的成本項(xiàng)目，匯集和分配生產(chǎn)費(fèi)用，從而計(jì)算出產(chǎn)品的實(shí)際總成本和實(shí)際單位成本。控制原則： 經(jīng)濟(jì)合理性最大。基本概念 ：管理工具 ： 動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫2)目標(biāo)成本管理 實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與施工組織與材料采購材料采購 竣工結(jié)算竣工結(jié)算成本估算成本估算 目標(biāo)成本目標(biāo)成本測算測算 一一目標(biāo)成本目標(biāo)成本測算測算 二二目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本動態(tài)成本動態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本分析分析 目標(biāo)成本形成 動態(tài)成本控制3)作業(yè)過程管理項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo) 是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。房地產(chǎn)成本管理的常見問題q 無效成本時(shí)常發(fā)生；q 設(shè)計(jì)變更引發(fā)成本大量增加；q 存在超合同付款；q 結(jié)算成本不準(zhǔn)確；q 結(jié)算后成本的發(fā)生；q 質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時(shí)存在。完全成本中不包含營業(yè)稅金。q 開發(fā)成本：開發(fā)成本： 指項(xiàng)目的制造成本。成本的定義q 建造成本：建造成本： 指項(xiàng)目的建筑安裝成本。q 企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。累計(jì)竣工 600萬平米；167。 1984年成立于深圳， 1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；167。 1988年公開發(fā)行股票， 1990年深交所上市167。目前年開發(fā)量 150萬平米167。 例： Dell；沃爾瑪；格蘭仕 Sony； Panasonic；成本的基本認(rèn)識 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。包括：開發(fā)前指項(xiàng)目的建筑安裝成本。開發(fā)成本指項(xiàng)目的制造成本。本中不包含營業(yè)稅金。企業(yè)成本管理方法的發(fā)展責(zé)任成本法成本管理的方向責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)萬科成本管理模式基本構(gòu)架：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具管理制度成本、工程文件責(zé)任成本體系 通過確定責(zé)任主體和評價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。房地產(chǎn)成本作業(yè)過程 ： 新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)： 穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。需求文件： 《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評審制度》 設(shè)計(jì)成本控制70% 的成本由設(shè)計(jì)階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長期使用成本 設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比…… 招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)： 獲取競爭性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購控制原則： 全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則 需求文件： 《工程及材料招標(biāo)管理辦法》 費(fèi)率招標(biāo)的弊端總價(jià)不確定，對于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)算核對工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對時(shí)間冗長；變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對成本人員的個人水平依賴性較大。216。 3) 原則：原則：216。 第一步：確定成本核算對象；216。1) 房地產(chǎn)成本核算對象的確定原則：房地產(chǎn)成本核算對象的確定原則： 應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 根據(jù)房地產(chǎn)成本核算對象的特點(diǎn)，房地產(chǎn)成本計(jì)算采取分批法。 按建筑面積計(jì)算的單位成本可應(yīng)用于產(chǎn)品成本的對比分析。 按受益原則，在成本
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