【正文】 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 53 項目式 執(zhí)行主管 職能主管 職能主管 職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調(diào) 適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項目。 企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個循環(huán)往復(fù)的過程。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 （ Value Chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運(yùn)營組織 運(yùn)營管理 公司的運(yùn)營組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 45 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題 46 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價值觀 使命 愿景 Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù) Values 公司在追求目標(biāo)時使用的準(zhǔn)則 Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 47 企業(yè)組織架構(gòu) 運(yùn)營組織系統(tǒng) 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 運(yùn)營流程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略 企業(yè)運(yùn)營管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 48 運(yùn)營戰(zhàn)略 運(yùn)營組織系統(tǒng) 部門職能 崗位 崗位職能 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設(shè)計 成本 工程 營銷 物業(yè) 行政人事 財務(wù) 運(yùn)營流程系統(tǒng) 項目論證 項目策劃 設(shè)計管理 招標(biāo)采購 工程管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運(yùn)營管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 49 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財務(wù)會計、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場營銷和人力資源管理。 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 42 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 43 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支持活動 主要活動 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供 ） 立項 策劃 設(shè)計 施工 竣工 銷售 服務(wù) 利潤 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 44 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項活動 /子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)： 立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售。 “ 項目管理 就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時間內(nèi)，對組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計劃、引導(dǎo)和控制工作。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則 CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助 CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 25 運(yùn)營管理的執(zhí)行者 其化運(yùn)營管理執(zhí)行者 運(yùn)營總監(jiān) 運(yùn)營管理部 經(jīng)營管理部 計劃財務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 26 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ? ………… 運(yùn)營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 27 ? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 ? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 ? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 ? 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 ? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 ? 主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 ? 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ? ………… 運(yùn)營管理的主要職責(zé) 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 28 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運(yùn)行 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 29 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項目計劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理 前言 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) ? 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清 ? 授權(quán)不清，不知該不該做主 ? 單個項目做得很好，但多項目運(yùn)作問題不斷 ? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ ? 同樣的問題重復(fù)發(fā)生 ? 不斷地處理問題但總也處理不完 ? 換一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法 ? 越級指揮，計劃天天變 ? 制度流程一大堆，形同虛設(shè) ? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷 出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的 80%。 （人員、材料、運(yùn)輔、庫存、設(shè)備、場地 …… ） 運(yùn)營管理的目標(biāo) 提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率 —— 提升企業(yè)核心競爭力 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 23 運(yùn)營管理的原則 樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運(yùn)營過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化 堅持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 24 運(yùn)營管理的執(zhí)行者 首席運(yùn)營官 （ Chief Operating Officer,縮寫 COO，又稱營運(yùn)長），主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營運(yùn)，輔助 CEO（ Chief Executive Officer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營管理，對 CEO負(fù)責(zé)，不對企業(yè)的發(fā)展趨勢負(fù)責(zé)。 運(yùn)營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對象，運(yùn)營管理必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動進(jìn)行有效的組織和控制 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 21 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運(yùn)行 企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進(jìn) 運(yùn)營管理的內(nèi)容 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 22 第一：不斷滿足客戶需要。 企業(yè)價值鏈（ VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。 ? 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（ Primary Activities）和支持活動（ Secondary Activities）兩大類。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’ s primary products and services ) 運(yùn)營管理定義（ 3） 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 14 現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動均稱為“運(yùn)營”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理（ operation management） ,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“ Production and Operation Management” 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 15 二、運(yùn)營管理的基本概念 企業(yè)價值鏈（ VCM） ? 每一企業(yè)都是設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合體。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“ Production”或“ manufacturing” ,對應(yīng)的 （ production Management），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動稱為“ operations” ,運(yùn)作 /運(yùn)營管理（ Operations Management） 前言 —— 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 11 運(yùn)營管理定義（ 1） 運(yùn)營管理（ OM） 是對運(yùn)營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)行、評價和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。因而是一切組織的最基本職能之一。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。億城地產(chǎn)培訓(xùn)： 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 系統(tǒng)改進(jìn) 地址： 深圳銀湖酒店 二零 一二 年三月十五日 1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 —— 目錄 前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn) 2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 —— 前言 一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述 3 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 —— 前言 4 變化不斷增加和加快 風(fēng)險不確定性 利益相關(guān)者不斷增加 利益細(xì)分、價值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力 項目復(fù)雜性不斷提高 呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 —— 前言 5 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 —— 前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 如何實現(xiàn)對項目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題： 規(guī)模 /市場影響