【正文】 星河灣合計(jì)完成超過 40場(chǎng)高端活動(dòng)，平均接近 /每天， 并在媒體跟蹤方面做到萬(wàn)無一失，成為全國(guó)頂級(jí)豪宅營(yíng)銷范本！ 星河灣給我們的啟示： 對(duì)客戶圈層的定位與關(guān)注，告訴市場(chǎng)，是我們選擇客戶，而不是客戶選擇我們； 系統(tǒng)與頻密的客戶圈層公關(guān)活動(dòng)是打造豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作中最為行之有效的策略之一； 借力于成熟品牌的跨界營(yíng)銷整合是提升項(xiàng)目品牌形象，形成廣泛影響力的根基； 凌駕于區(qū)域市場(chǎng)之上的項(xiàng)目，必須具備整合跨區(qū)域客戶資源的能力； 目標(biāo)梳理 項(xiàng)目?jī)纱鬆I(yíng)銷目標(biāo) 銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)贛州市場(chǎng)最高價(jià)， 2023年實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 7億 形象目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)贛州章江新區(qū)最高端豪宅物業(yè)之形象 目標(biāo)解讀： ?價(jià)格目標(biāo)：同片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿，同時(shí)也是整體市場(chǎng)標(biāo)桿； ?銷售速度：高價(jià)之下依然能保持每推必售罄的熱銷態(tài)勢(shì)； ?銷售金額：完成年度銷售 7億的回款目標(biāo)； 目標(biāo)解讀： ?地位：奠定贛州第一豪宅形象基礎(chǔ)； ?影響力：樹立標(biāo)桿高端物業(yè)典范口碑； 中航 〃 公元需要的是話語(yǔ)權(quán)，在某種意義上，項(xiàng)目的品牌和形象戰(zhàn)略意義甚至高于銷售目標(biāo)要求。 世界奢侈品協(xié)會(huì)中國(guó)俱樂部落戶星河灣 胡潤(rùn)出席開盤剪彩儀式 中國(guó)星河灣大會(huì)開幕盛典 海上絲綢之路申遺高峰論壇 ? 橫跨全國(guó)的高端客戶策動(dòng) 利用星河灣在全國(guó)三大一線中心城市的金三角布局，對(duì) 北京、上海、廣州三地近萬(wàn)戶星河業(yè)主 進(jìn)行全面發(fā)動(dòng)； 利用合富輝煌在珠三角區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)和相關(guān)公關(guān)資源，進(jìn)行 佛山、東莞、中山、深圳、潮汕和香港 六地的南中國(guó)策動(dòng)，發(fā)動(dòng)客戶2023多臺(tái) ； 利用星河灣白金五星級(jí)酒店的高端設(shè)施，組織了潮汕客戶、粵西客戶、專業(yè)市場(chǎng)客戶等多場(chǎng) 飯局營(yíng)銷 ，發(fā)動(dòng)客戶 200多臺(tái) 。 ? 高密度公關(guān)活動(dòng)營(yíng)造高端價(jià)值平臺(tái) 26天 30場(chǎng) 活動(dòng)，有效發(fā)動(dòng) 1400多名 高端客戶， 胡潤(rùn)、紅線女、江南春、哈繼銘、劉斯奮、程前、李艾、王學(xué)軍、向雪懷，以及埃及大使、阿拉伯各國(guó)領(lǐng)事和商務(wù)參贊、芬蘭、波蘭、德國(guó)、瑞士等國(guó)領(lǐng)事館代表和省市政府領(lǐng)導(dǎo) 等社會(huì)名流相繼到訪星河灣。 以“載譽(yù)世界，榮歸廣州”為主題，在廣州營(yíng)造出“如今的星河灣已不再是 8年前華南板塊的星河灣了，而是中國(guó)乃至世界的星河灣”之形象，大大拉升了品牌形象。 資本意識(shí)開始萌芽 ，贛州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度驚人，經(jīng)過數(shù)年洗練，市場(chǎng)上房產(chǎn)投資者的資本意識(shí)已悄悄萌生， 購(gòu)房不再單純以自住需求出發(fā) 。 核心賣點(diǎn) 158套房源，銷售價(jià)格 6500元 /㎡，成交火爆，至 12月初只余貨 9套！ 銷售情況 市場(chǎng)分析小結(jié)： ?城市發(fā)展 重心正往章江新區(qū)遷移 ，預(yù)期 58年將成為城市的核心； ?目前出現(xiàn)階段性的供應(yīng)不足，使得出現(xiàn) 量跌價(jià)升 的情況； ?土地市場(chǎng)成交活躍， 明年供應(yīng)充足 ，將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)； ?整體房地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)水平仍有較大的提升空間 。 云星中央新城 用地面積 83000 建筑面積 330000 容積率 綠化率 30% 總戶數(shù) 2023 車位比 開發(fā)商 廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅 項(xiàng)目位臵 章江新區(qū)瑞金路 銷售均價(jià) 6300元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目整體狀況 主力供應(yīng)戶型 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實(shí)際可用戶型 86㎡ 兩房 兩房 113㎡ 三房 四房 140㎡ 三房 三房 ? 優(yōu)質(zhì)戶型，設(shè)計(jì)方正，功能明確實(shí)用； ? 江景物業(yè)，部分可以看到章江江景。 處于上升趨勢(shì)中的房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)，供需兩旺，甚至供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目取得更好的價(jià)格和銷售成果的機(jī)會(huì)較大！ 1. 土地市場(chǎng)供需兩旺，地價(jià)不斷攀升； 2. 未來新增產(chǎn)品供應(yīng)潛力巨大； 3. 房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的上升渠道中； 4. 階段性的供不應(yīng)求情況仍然存在； 5. 章江新區(qū)的標(biāo)桿與核心居住價(jià)值日益凸顯； 贛州市場(chǎng)特征總結(jié)： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 用地面積 62859 建筑面積 約 30萬(wàn) 容積率 綠化率 37% 總戶數(shù) 872 車位比 開發(fā)商 贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 產(chǎn)品構(gòu)成 高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店 項(xiàng)目位臵 章江新區(qū)長(zhǎng)征支路與瑞金路交匯處 銷售均價(jià) 9300元 /平方米（毛坯） 項(xiàng)目整體狀況 面積 產(chǎn)權(quán)戶型 實(shí)際可用戶型 49㎡ 一房 復(fù)式兩房 70㎡ 一房 復(fù)式三房 主力供應(yīng)戶型 中航城 ? 綜合型項(xiàng)目 ，包含住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等； ? ，可自行裝修成小復(fù)式，實(shí)現(xiàn)買一層送一層； ? 一線品牌 ，中航品牌深受客戶認(rèn)同； ? 優(yōu)質(zhì)地段 ，目前地理位臵最為優(yōu)越的地段，毗鄰黃金廣場(chǎng)。 ?河套老城區(qū) —— 城市發(fā)展的起源之地，道路、建筑及市政配套已經(jīng)到難以改善的局面。 成交分析 階段性供不應(yīng)求 成交價(jià)迅速走高，贛州中心城區(qū)目前商品房成交均價(jià)漲至 6000元 /㎡，供應(yīng)量降低成為主要原因，其存量只維持在 100200套之間，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 未來新增供應(yīng) 成交分析 深圳全市近五年商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)02004006008002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0500010000150002023025000商品房成交面積 商品房成交均價(jià)自 2023年底中央宏觀調(diào)控加上全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)下，整體房地產(chǎn)成交量都呈現(xiàn)一定程度的收縮，需求量受到擠壓，使得 09年出現(xiàn)井噴式的放量，在 2023年市場(chǎng)再次受到多重、嚴(yán)厲的調(diào)控，成交量再次受到壓力，但近五年的成交均價(jià)仍保持上漲的趨勢(shì)。 ? 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的站穩(wěn)回升及通脹的壓力下，整體 房?jī)r(jià)有明顯的上揚(yáng)動(dòng)力 ； ? 宏觀調(diào)控政策下，對(duì)房貸的控制與部分城市的限購(gòu)，使得部分城市 成交量有一定程度的收縮 。 ? 2023年前 11個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá) ，其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá) 。 ? 2023年前 11個(gè)月新增人民幣貸款達(dá) ，全年額度控制在 。 控制通脹成為四季度以來國(guó)家調(diào)控的重中之中。 國(guó)際流動(dòng)性泛濫增加我國(guó)通脹壓力： ? 2023年四季度以來我國(guó)新增外匯占款快速增加， 10月達(dá) 5190億元，創(chuàng)近 30個(gè)月之最。 2023年國(guó)內(nèi)通脹： 國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致通脹形勢(shì)明顯升溫 國(guó)內(nèi)通脹形勢(shì)持續(xù)升溫： ? 2023年 11月 CPI同比增長(zhǎng) %。 ? 2023年前 11個(gè)月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增速為 %，總體仍保持在較高水平。 2023年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以內(nèi)需拉動(dòng)為主，擴(kuò)大內(nèi)需成為當(dāng)前及往后數(shù)年發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要任務(wù)。 需求方面 財(cái)政方面 投資方面 貨幣方面 擴(kuò)大內(nèi)需、推進(jìn)城鎮(zhèn)化 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策 保持投資適度增長(zhǎng) 適度寬松，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性， 增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性 2023年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：保增長(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 2023年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)： 內(nèi)需動(dòng)力帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)回升 ? 2023年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)， 本年前三季度 GDP同比增長(zhǎng) %，較上年同期加快 。同時(shí)也留意森林公館、文遠(yuǎn)閣等。 職業(yè) 區(qū)域 特征 私營(yíng)企業(yè)主 城區(qū) 貿(mào)易廣場(chǎng)：物流、機(jī)械、糧油、家電等，最早致富，財(cái)富等級(jí)較高； 龍都廣場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)五金和鞋帽生意等； 汽車城：數(shù)量比較少，約十幾家生意較旺的； 文清路：多為租來的鋪位，購(gòu)買商鋪意愿強(qiáng)烈，也購(gòu)臵豪宅； 縣市 安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、寧都、贛縣、瑞金等從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主，贛州、縣市兩地來回跑，多數(shù)在贛州已有豐富的臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) 外地 南昌、福州、溫州、廣東等來贛州做生意的私營(yíng)企業(yè)主 外地工作的贛州人，看重品牌， 公務(wù)員及企事業(yè)單位 城區(qū) 企事業(yè)單位的高管：銀行、電力、供電、移動(dòng)等重點(diǎn)企事業(yè)單位； 政府公務(wù)員：各重點(diǎn)部門如房管局、交通局等級(jí)別較高公務(wù)員； 贛州高校副教授以上級(jí)別以上教師，手頭上有盈利性的科研項(xiàng)目； 縣市 縣長(zhǎng)、副縣長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)這些一二把手，縣市公務(wù)員在贛州買房子的年齡偏大，打算在贛州養(yǎng)老； 各地為了小孩讀書、更好的居住環(huán)境的公務(wù)員群體 贛州財(cái)智階層主要構(gòu)成 因此，我們的客戶 邊緣客戶 核心客戶 重要客戶 私營(yíng)企業(yè)主： ?贛州城區(qū)主要商圈的大型私營(yíng)企業(yè)主 ?周邊縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的大型私營(yíng)企業(yè)主（主要為贛縣、寧都、于都、安遠(yuǎn)、信豐、大余、南康、瑞金等） 公務(wù)員： ?各重要部門的處級(jí)以上公務(wù)員 私營(yíng)企業(yè)主： ?贛州城區(qū)主要商圈的中型私營(yíng)企業(yè)主、大型私營(yíng)企業(yè)高管 ?周邊縣市從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的中型 泛公務(wù)員群體： ?外地返鄉(xiāng)客戶 ?南昌、福州、溫州、廣東等在贛州做生意的私營(yíng)企業(yè)主 年齡： 3550歲；家庭結(jié)構(gòu)：三口 四口之家；改善型臵業(yè) NoImag e典型客戶案例 客戶 李先生 年齡 36 家庭人口 跟老婆、孩子住 家庭年收入 20萬(wàn) 現(xiàn)住房情況 現(xiàn)在住西橋路的兩房，房齡比較舊 工作單位及地點(diǎn) 在興國(guó)路的銀行上班，老婆在市圖書館上班 購(gòu)房目的 改善居住環(huán)境 意向購(gòu)房時(shí)間 2023年 意向購(gòu)房區(qū)域 章江區(qū)，離上班地點(diǎn)約 5分鐘的車程 意向購(gòu)房戶型 三房 110平方米左右 接受購(gòu)房總價(jià) 70萬(wàn)左右 購(gòu)房首要關(guān)注因素 地理位臵，希望離開上班的地點(diǎn)不遠(yuǎn) 其他購(gòu)房關(guān)注因素 生活便利，附近最好有市政公園或廣場(chǎng) 客戶語(yǔ)錄 章江區(qū)是新規(guī)劃，環(huán)境比老城區(qū)好很多，以后的配套肯定會(huì)好，這里的房?jī)r(jià)還會(huì)有漲的空間。 黃金時(shí)代三期客戶來源縣區(qū)50%市區(qū)45%外地5%市場(chǎng)上主要以體量小、中小戶型， 本地開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目為主 對(duì)抗項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 本項(xiàng)目對(duì)抗優(yōu)勢(shì) 云星 中央星城 ?地段好 ?樓間距寬 ?中小戶型為主 ?園林不足 ?靠近火車站，人流雜 ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?靠近公園及知名學(xué)校，周邊氛圍佳 盛世 江南 ?集中式園林 中小戶型為地主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 森林 公館 ?地段好 ?小型濕地公園 ?體量小 ?中小戶型為主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?大社區(qū) ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 御景 江山 ?景觀好 ?體量小 ?區(qū)位弱 ?中小戶型為主 ?無豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?中航品牌號(hào)召力 ?低密度的超大戶型為主社區(qū)花園 ?大社區(qū) ?新區(qū)價(jià)值升值空間大 ?中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景 ?贛州中航城價(jià)格標(biāo)桿，城市豪宅最佳打造者 1. 中航品牌影響（產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)水平的保證） 城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，最具發(fā)展?jié)摿π聟^(qū) 低密度超大戶型為主社區(qū) 內(nèi)外雙景社區(qū) 價(jià)格標(biāo)桿樓盤打造者 區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 高端住宅界定標(biāo)準(zhǔn) 品牌、品質(zhì) 中航 〃 公元的區(qū)隔優(yōu)勢(shì) 中航城在贛州奠定了堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ) 中航在贛州市場(chǎng)具有廣泛的認(rèn)知度和 較高美譽(yù)度，是產(chǎn)品質(zhì)