【正文】 球場 成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的 PGA美巡賽 固定球場 可借鑒的成功開發(fā)關(guān)鍵因素 成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動的固定場所 打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動 （ B）商務(wù)休閑客群開發(fā)戰(zhàn)略 就可以實現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè) 通過商務(wù)休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略來實現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群 只要能打造一個商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動 規(guī)避風(fēng)險的開發(fā)戰(zhàn)略 雙地塊同時啟動，實現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額 搶奪度假保值客、候鳥客群 商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開發(fā)模式 開拓商務(wù)客群 A地塊 B地塊 穩(wěn)固度假保值豪客群 開拓商務(wù)客群 穩(wěn)固候鳥中端客群 兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚 [貳 ] “ 非海物業(yè) ” 如何借勢三亞追價 “ 海物業(yè) ” ？ [一 ]策略前思考 從本質(zhì)看課題 核心策略： 本案應(yīng)當(dāng)把平移海景客作為主力的溢價來源 追價即搶客 追海即追單價 [一 ] 競爭坐標(biāo)確定及基地條件分析 [1]競爭坐標(biāo)確定 三亞灣一線海景盤特征 時代海岸 半山半島四期 東和中央海岸 鳳凰島 金中海藍(lán)鉆 海闊天空 魯能三亞灣新城 蘭海美麗新海岸三組團(tuán) 海居 國光濱?；▓@ 國際公館 鳳凰水城 一線海景盤： 6500087000元 /平米 二線海景盤： 3500040000元 /平米 非海景樓盤： 2400028000元 /平米 三亞灣 大東海 鹿回頭半島 小東海 產(chǎn)品品類分析 項目名稱 資源 容積率 主力產(chǎn)品 當(dāng)前售價 半山半島 雙灣海景 高層公寓 4600049000 鳳凰島 一線海景 高層公寓 87000 海居 一線海景 高層公寓 75000 國際公館 一線海景 高層公寓 65000 東和中央海岸 一線海景 高層公寓 待定 時代海岸 二景海景 +河景 小高層公寓 33000 財富海灣公館 一線海景 小高層公寓、別墅 48000 金中海藍(lán)鉆 二線海景 高層公寓 38000 克拉碼頭 一線海景 小高層公寓 39000 一線海景主要以高層公寓為主力 不同戶型供應(yīng)與去化結(jié)構(gòu)0500100015000%20%40%60%80%100%供應(yīng)套數(shù) 1091 1138 335 208去化套數(shù)（含認(rèn)購） 938 829 243 198去化率 86% 73% 72% 95%一房 兩房 三房 四房[戶型供需結(jié)構(gòu)分析 ] 通過對上述競爭案例的分析，統(tǒng)計了已推盤銷售或認(rèn)購的 1房至 3房共 2772套戶型，其中： A、 2房戶型占到了供應(yīng)比例的 54%、去化比例的 52%，是區(qū)域的絕對主力戶型 B、 1房戶型占到了供應(yīng)比例的 41%、去化比例的 38%，是區(qū)域的次主力戶型 C、 3房戶型占到了供應(yīng)比例的 12%、去化比例的 11%，是比例相對較低的戶型 D、 4房戶型只到了供應(yīng)比例的 %、去化比例的 9%，是比例相對最低的戶型 戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)208, 8%335,12%1138,41%1091,39%一房兩房三房 四房戶型去化結(jié)構(gòu)198, 9%243,11%829,38%938,42% 一房兩房三房四房主力供給：鳳凰島 主力給給：半山半島四期 高層公寓中供需兩旺的主力產(chǎn)品為兩房、一房戶型 三亞市區(qū)價格環(huán)境分析 資源類型 一線海景盤 二線海景盤 非海景盤 當(dāng)前 裸房 價格筑倉 （元） 6000070000 3000035000 2202326000 主力戶型面積 （平米） 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 5070 80120 150190 5070 90130 120150 5060 8090 100110 不同戶型主力總價 （萬） 300500 480840 9001330 150245 270455 360525 110156 176234 220286 價格環(huán)境分析 一線海景主力戶型：目前單價在 67萬之間， 一房總價在 300500萬 兩房總價 500800萬 平移目標(biāo)客群： 接受單價 67萬，總價在 300500萬的海景一房客群 以及總價在 500800萬的海景兩房客群 競爭坐標(biāo)鎖定 有什么 沒什么 地理條件分析 人文條件分析 [2]基地條件分析 落筆山 海南大學(xué)三亞學(xué)院 季節(jié)性水庫 B地塊 A地塊 [1]概念階段的落筆洞風(fēng)景區(qū)度假區(qū) [2]A地塊內(nèi)有海拔 200300米的山嶺， 1400畝， [3]B地塊為丘陵地帶， [4] A地塊緊鄰季節(jié)性水庫，約 5萬平米 地理條件 : 資料鏈接：落筆洞遺址 [1]萬科 — 中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢 [2] 海南大學(xué)三亞學(xué)院 人文條件 : 一塊擁有景點潛質(zhì)、有山水資源的較大別墅用地 地塊定性 擺脫非海劣勢，為三亞提供一種離開的海的可能性 落筆洞遺址 + 山水屬性 + + 地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃上具備豐富的想像力和特色化空間 具備以產(chǎn)品類平移一線海景公寓客的機遇 具備文脈和景點價值支撐 具備產(chǎn)業(yè)嫁接條件 ［地塊價值剖析］ [二 ] 打造平移海景客的等值理由 從價格構(gòu)成要素看追海方向 總價 300500萬能買到什么 總價 500800萬能買到什么 海景盤 本案 海景盤 本案 產(chǎn)品品類 公寓一房 特色 別墅 公寓兩房 特色 別墅 產(chǎn)品面積 5070平米 送面積 80120平米 送面積 產(chǎn)品 使用方式 只能看海 景觀 + 只能看海 景觀 + 資源 一線海景 山水 + 一線海景 山水 + 配套 高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施 特色 配套 高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施 特色 配套 身份感 同檔次人群 人群 同檔次人群 人群 ？ ？？ ？ ？ ［策略提示］ 跳出 /消滅資源級差 以產(chǎn)品類型和山水資源互補 建立平行于一線海景公寓的價值底盤 ［核心課題 1］ 由于競爭單價與總價已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖定 70120平米小別墅能否在本案落地？ 70120平米小別墅有沒有市場？ [一 ]70120平米小別墅可行性論證 【 案例鏈接 】 東和 〃 福灣 成功案例借鑒 1 2號樓 5號樓 A區(qū) B區(qū) 東和福灣 該項目地處東海岸線土福灣區(qū)， 容積率 ，主要產(chǎn)品有 5幢 610層的海景公寓和非海景 單層 SPA泳池別墅 組成 ，面積在 68140平米 樓棟 公寓 非海景單層別墅 開盤時間 銷售價格 41000元 /平米（帶軟硬裝 3000元） 09年 9月尾盤 45000元 /平米（帶軟硬裝 5000元） 戶型面積 42130 687 1 137 總售套數(shù) 5號樓： 600余套 A、 B區(qū)總量： 450余套，已售300多套，剩余最后一期 銷售情況： 08年 2月開盤，別墅開盤價格 1500018000元 /平米， 09年 9月別墅已基本售罄，尾盤價格升至 45000元 /平米 別墅僅余 B區(qū)最后一期，約 120套 重點研究對象： 80平米、 120平米、 140平米左右單層聯(lián)排別墅 商務(wù)客將成為三亞最值錢的客戶，不管是臵業(yè)還是消費，他們的匯聚人氣決定了價值 觀光度假 商務(wù)休閑 變化外因：經(jīng)濟發(fā)展趨勢成為外部拉力 國際旅游島政策促使海南整體向產(chǎn)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，商務(wù)活動趨向頻繁 瑞吉酒店 費爾蒙七星級酒店 麗茲卡爾頓 ? 填海成島，鳳凰島等建筑奇觀的興起 ? 瑞吉頂級別墅，將創(chuàng)造中國豪宅最高價，讓亞龍灣重新想象 ? 紅樹林酒店：世界最大的酒店群 ? 麗茲卡爾頓：國內(nèi)最奢華的酒店 ? 崖城創(chuàng)意新城開發(fā) ? “國家海岸”海棠灣：超星級酒店群啟動 鳳凰島 變化基礎(chǔ)： “ 高端濱海度假休閑 ” 的高端取向 ， “ 群灣聚集效應(yīng) ” ， “ 迪拜化 ” 的發(fā)展模式將 能夠吸附更多更高端的消費群體。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的海口火車站起，由北向南依 次經(jīng)過?？谑?、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火 車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需 20分鐘。工程日前已正式 向國家發(fā)改委申請立項，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁 縣道倫角。非海第一 萬科三亞項目前期策略報告 天啟 開啟機構(gòu)海南公司 2023年 3月 本案開發(fā)課題設(shè)定 一、面對變幻莫測的三亞市場，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險？ 三、當(dāng)萬科遇上三亞，如何為萬科探索全新盈利模式？ 二、面對非海資源，如何實現(xiàn) “ 非海追海 ” 以及 “ 非海第一 ” ？ [壹 ]如何規(guī)避市場風(fēng)險？ 風(fēng)險 關(guān)鍵詞 2023年貨幣政策 2023年貨幣政策 政策基調(diào) 擴張 適度收緊 政策表現(xiàn) ?全年新增貸款 ?1月 13上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 分點 ?2月 25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2023年房產(chǎn)政策 2023年房產(chǎn)政策 政策基調(diào) ?救市 抑制房地產(chǎn)價格過快上漲 政策表現(xiàn) ?降息、利率 7折、稅費減免 ?購地首付從 20%提高到 50%； ?個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 ； ?二套房首付調(diào)提高至 40%； ?北京率先出臺 11條樓市調(diào)控政策，遏制房價過快上漲 ； 天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2023年房地產(chǎn)市場顯示出空前繁榮 2023年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺，貨幣政策收緊 ［政策層面］ 政策的不確定性，帶來項目操作風(fēng)險的加大 [供應(yīng)層面 ]供大于求是未來幾年海南市場的主旋律 旅游島概念落地，海南 5個一線灣區(qū)同時啟動，僅海棠灣就計劃批出 2023公頃 2類住宅用地，估算約 3千萬平米，按去年 600萬平米成交量，一個海棠灣就要消化 5年。 銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū) 華隆集團(tuán)（ ，核心區(qū) ） 博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū) 中信集團(tuán)（