【正文】 一房一廳， 4075平方米；兩房兩廳， 7590平方米 33 C、具有極強(qiáng)購買力，投機(jī)心理強(qiáng)烈，嗅覺敏銳； （四）外來購房團(tuán)分析 購買目的： 以投資為主 年齡區(qū)間： 3050歲 職業(yè)類型：以企業(yè)主、生意人為主。 心理層面及特點(diǎn)： A、主要用于季節(jié)性旅游、渡假、養(yǎng)老使用，多為二次及二次以上置業(yè)； B、對物業(yè)價格、升值前景較為關(guān)注； A、價格、小區(qū)服務(wù)、戶型、園林、物業(yè)配套、景觀環(huán)境； D、見識面廣，對物業(yè)要求較為嚴(yán)格，對戶型、舒適性較為講究。 兩房兩廳， 7590平方米；三房兩廳， 100130平方米 32 C、具有較強(qiáng)購買力，因工作關(guān)系，日常對物業(yè)缺乏打理，故對物業(yè)服務(wù)較為關(guān)注； （三）旅游養(yǎng)老客戶分析 購買目的： 以供旅游渡假養(yǎng)老使用，兼有一定的投資性。 職業(yè)類型：主要以東南亞華僑的生意人為主 心理層面及特點(diǎn)： A、他們一般對家鄉(xiāng)具有強(qiáng)烈的感情，懷有落葉歸根、思鄉(xiāng)的情結(jié)； B、對家鄉(xiāng)、親人具有極強(qiáng)的情緒，希望為家鄉(xiāng)做貢獻(xiàn)，為親人提供更好的生活； C、他們比一般人經(jīng)歷更豐富，對事對物，含有較大包容氣量； D、對于該類自用客戶，房子是對于他們只是一處落葉歸根的思緒的承載，較為關(guān)注社區(qū)的生活氣息；對家鄉(xiāng)的懷念之情，對周邊本地人文需求較為強(qiáng)烈； E、對于投資性較強(qiáng)的客戶，投資敏銳，主要看重國家重點(diǎn)項(xiàng)目對房地產(chǎn)的帶動作用。 A、位置、價格、戶型、環(huán)境、小區(qū)服務(wù)等硬性指標(biāo)； 對物業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 適合戶型及面積： B、周邊生活配套、交通條件，生活的便利性； C、社區(qū)規(guī)模、社區(qū)文化，開發(fā)商品牌及實(shí)力。 心理層面及特點(diǎn)： A、生活方式現(xiàn)代，追求高質(zhì)量，高品位的生活； B、工作和收益是他們獲得成就感，實(shí)現(xiàn)自我價值的必要手段； 以自用為主，改善現(xiàn)有居住環(huán)境。 。 Threat(威脅 ) ，將使本區(qū)域市場競爭加劇。 。 Opportunity(機(jī)會 ) ，未來項(xiàng)目所在區(qū)域未來升值潛力可觀。 靠近輕軌站，鐵路交通發(fā)達(dá)。 Strength(優(yōu)勢 ) 處于文昌新城起步區(qū)和老城區(qū)之間、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新。 3. 靠近輕軌可能有噪音威脅。 天海紫貝一期 /㎡ 文華園二期 — /㎡ 白金海岸二期 /㎡ 清瀾別院 物業(yè)情況及收費(fèi) 25 項(xiàng)目自然情況 3 26 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類型 指標(biāo) 單位 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 地上 ㎡ 地下 ㎡ 建筑密度 % 綠化率 % 容積率 倍 停車位 273 輛 建筑面積組成表 建筑類型 占地面積 層數(shù) 地上面積 地下面積 總面積 ?—— D 0 8 0 ?—— D 0 8 0 ?—— C 1 17 住宅戶型比例組成表 建筑類型 層數(shù) 一房 兩房 三房 躍層 合計(jì) ?—— D 6 72 36 0 108 ?—— D 6 24 12 0 36 ?—— C 17 64 34 0 2 100 合計(jì) —— 160 82 0 2 244 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 27 項(xiàng)目 SWOT分析 4 28 Weakness(劣勢 ) ，地塊周邊多為未開發(fā)土地，居住氛圍冷淡。 天海紫貝 寬帶和有線電視入戶 文華園二期 寬帶和有線電視入戶、可視 對講系統(tǒng) 白金海岸二期 寬帶和有線電視入戶 清瀾別院 寬帶和有線電視入戶 樓盤名稱 物業(yè)費(fèi) 億嘉廣場 未定 詒喜城二期 /㎡ 同創(chuàng)碧海城一期 /㎡ 椰海尚品一期 /㎡ 中南 清瀾鎮(zhèn)、高隆灣旅游區(qū)、航天城主題公園 清瀾別院 超市、會所等 椰子大觀園、高隆灣風(fēng)景區(qū)等 項(xiàng)目配套情況 24 樓盤名稱 智能化 億嘉廣場 電話、寬帶和有線電視入戶、 門禁系統(tǒng)等 詒喜城二期 電話、寬帶和有線電視入戶 同創(chuàng)碧海城一期 寬帶和有線電視入戶、可視 對講系統(tǒng) 椰海尚品一期 電話、寬帶和有線電視入戶、 門禁系統(tǒng) 中南 森海灣二期 健身廣場、醫(yī)療中心、游 泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施 政府機(jī)關(guān)： 文昌市政府、文昌市公安局、文昌市檢察院、文昌市法院 酒 店：經(jīng)緯花園、金融度假中心、高隆灣度假村、清瀾假日酒店 學(xué) 校：清瀾一小、清瀾二小、清瀾中學(xué) 港 口：清瀾港（海南八大港口之一） 同業(yè) 天海紫貝一期 項(xiàng)目小區(qū)有 ： 3大水系、 5大主題的園林生活 文華園二期 大規(guī)模的小區(qū)綠化，以及一些景觀小品 白金海岸二期 歐式風(fēng)情 清瀾別院 江南風(fēng)格的熱帶園林 園林配套情況 23 樓盤名稱 區(qū)內(nèi)配套 周邊配套 億嘉廣場 獨(dú)創(chuàng)的一站式購物中心等商業(yè)配套 文昌中學(xué)、恒興商場等 詒喜城二期 E型鋪面樓、詒喜市場、 D型鋪面樓、詒喜幼兒園、 J型商住樓、 F型商住樓、文中商住樓、詒喜商城、文中游泳池等，配套設(shè)施較全 距市中心 500米左右，靠近文昌中學(xué)，青少年宮、維嘉酒店等 同創(chuàng)碧海城一期 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、泉水游泳池、酒店式公寓、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)超市、社區(qū)會所（包含圖書閱覽室、棋牌室等）、社區(qū)業(yè)主交通車、觀光自行車等 文昌市市委市府、公安局、法院、檢察院、稅務(wù)局、工商局、航天基地指揮中心等 毗鄰海南最美五大海灣之一高隆灣，距東郊椰林、未來的航天城、銅鼓嶺風(fēng)景區(qū)不足 30分鐘車程 椰海尚品一期 商場、社區(qū)醫(yī)療中心、游 泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施 離高隆灣優(yōu)美海濱僅 500米。 天海紫貝一期 5月份開盤，現(xiàn)銷售超過 70% 文華園二期 項(xiàng)目一期基本售完，二期 4月份開盤現(xiàn)銷售超過 70%， 60%已經(jīng)被蘭州大學(xué)的教授、院士購買，其他都是一些各地散客購買 月亮城 目前處于內(nèi)部認(rèn)購階段 清瀾別院 銷售達(dá) 70%左右，項(xiàng)目 07年中正式推出，銷售進(jìn)度較為緩慢 樓盤名稱 園林景觀 億嘉廣場 四樓空中花園，其他園林無特點(diǎn)； 詒喜城二期 園林為中式園林，小區(qū)綠化基本成型； 同創(chuàng)碧海城一期 項(xiàng)目以休閑院落為設(shè)計(jì)理念，通過大開大閡的整體圍和形成開放型的院落休閑社區(qū)，盡量維持原生 態(tài)園林，整體性較強(qiáng)； 椰海尚品一期 馬爾代夫熱帶風(fēng)情園林 中南 中南 森海灣二期 95％以上為島外度假休閑群體，全國各地客戶比較平均，北方占其中 50％左右，南方占其中 50％左右 同業(yè) 森海灣二期 4200 6060 4600 同業(yè) 特別是同創(chuàng)碧海城充分利用項(xiàng)目內(nèi)的交通干道，欲打造片區(qū)內(nèi)配套較成熟的一個項(xiàng)目，其中包括會所、超市、醫(yī)院、泳池、酒店、商業(yè)等，同時在其小區(qū)內(nèi)部還有少量社區(qū)內(nèi)街擔(dān)負(fù)生活配套和小區(qū)會所等功能 . （三）文昌本地市場調(diào)查分析 18 名稱 位置 占地面積（ ㎡ ） 建筑面積 容積率 總套數(shù) 億嘉廣場 文昌市文城鎮(zhèn)文中路 10號 23000 88 詒喜城二期 文昌市谷鴻大道旁 —— 總 300000 二期 138 同創(chuàng)碧海城一期 文昌市清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 一期 60000左右 550000 一期共 2022多套，目前在售 500多套，總8000套 椰海尚品 一期 海南文昌清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 40多畝 20220多 共分 2期開發(fā)，現(xiàn)售第 1期， 700余戶 (可售 : 1370戶 ) 中南 天海紫貝一期的泰式園林以及清瀾別院的江南風(fēng)格的熱帶園林。例如中南 文昌置業(yè)的客戶為二次以上置業(yè)，以度假，養(yǎng)老、投資為置業(yè)目的。他們主要是文昌置業(yè)原因，主要認(rèn)可文昌的自然環(huán)境和氣候。雖然文昌的房價迅速攀升，但文昌的房價依然遠(yuǎn)低于?？?，三亞的房價，文昌房價仍然具備較大的提升空間。 價格情況 ： 07年， 08年文昌房價快速上漲的兩年，住房價格從 1000/平米多元迅速攀升到 3000多元 /平米，海邊一線海景房甚至突破 8000元 /平米。高隆灣項(xiàng)目多數(shù)以一房，兩房為主，輔以少數(shù)大戶型。市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目多為居家型，近海的項(xiàng)目多為旅游度。經(jīng)過對市場的實(shí)地考查，文昌市房地產(chǎn)市場呈以下特點(diǎn)： 新舊城區(qū)差異明顯，整體市場尚不成熟，但后繼發(fā)展?jié)摿^大； 舊城區(qū)生活配套較成熟，但缺乏規(guī)模項(xiàng)目、政府規(guī)劃及景觀支持； 在國家重點(diǎn)項(xiàng)目的帶動下，新城區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，市政配套日漸成熟，且現(xiàn)已有項(xiàng)目亦較具規(guī)模，景觀資源較豐富，但目前日常生活配套仍極其缺乏； 城市交通基礎(chǔ)建設(shè)較為完善，將是新老城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎(chǔ)，新城區(qū)已呈現(xiàn)較大的發(fā)展前景； 17 總體情況概述：海南房地產(chǎn)市場，尤其是文昌地產(chǎn)市場，作為一個典型的以旅游地產(chǎn)為主體的外銷型地產(chǎn)市場，每年 9月至次年 5月為旺銷期，其余時間為淡季，客戶來訪量極少。 （二）文昌本地地產(chǎn)市場整體情況 文昌市房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，新舊城區(qū)差異明顯。 在其他外地開發(fā)商、規(guī)模項(xiàng)目的帶動下，新城區(qū)房地產(chǎn)市場未來極具發(fā)展前景及空間。 目前，新城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目亦具較大規(guī)模，如：白金海岸、森海灣項(xiàng)目，外地開發(fā)商亦積極在新城區(qū)儲蓄土地，如同創(chuàng)。 新城區(qū)為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，雖然新城區(qū)規(guī)劃方案早已確定，但前幾年招商項(xiàng)目及落實(shí)情況不夠理想。 （一）文昌市房地產(chǎn)市場情況 （ 1）老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展情況 在居住的問題上，本地居民缺乏購買商品房的購買意識，主要以購買土地、或利用自有土地，進(jìn)行建設(shè)房屋。 文昌市的會議稱，三沙市的后勤補(bǔ)給基地、碼頭供給基地將建在文昌，雖然三沙市的辦公樓不建在文昌，但大部分辦公人員、后勤人員家屬全部住在文昌，碼頭供給全部建在清瀾。它的建成將大大促進(jìn)文昌經(jīng)濟(jì)、科技與旅游的發(fā)展，成為文昌建設(shè)的新亮點(diǎn)。 國家級重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 新型航天發(fā)射場，促進(jìn)各大型招商項(xiàng)目啟動 目前，作為各大項(xiàng)目中的重頭戲，以航天主題公園為主的新航天發(fā)射場配套區(qū)項(xiàng)目已初步確定。市委、市政府在做好新型航天發(fā)射場項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作的同時，推出了一批大型項(xiàng)目進(jìn)行招商， 2022年共推出了 91個大型招商項(xiàng)目，計(jì)劃投資總額 。這 “ 九大 ”項(xiàng)目是： 這 “ 九大 ” 亮點(diǎn)項(xiàng)目，將使文昌市形成以航天產(chǎn)業(yè)、新型工業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、能源開發(fā)、交通運(yùn)輸業(yè)