【正文】 公司注冊、行政辦文手續(xù)等政策咨詢n 方便、齊全的行政后勤服務(wù)等n 中英文秘書服務(wù)n 相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢企業(yè)聯(lián)系服務(wù)n 提供設(shè)備維修等服務(wù)83中原地產(chǎn) 專注商務(wù)配套? 彈性的物業(yè)管理服務(wù) —— 如 24小時辦公、空調(diào)自控等? 個性化的物業(yè)需求 —— 如設(shè)備管理服務(wù)? 針對性的客戶服務(wù) —— 提供往返機(jī)場的業(yè)主專車? 綜合性的配套性服務(wù) —— 銀行、機(jī)票、旅游、郵寄快遞等 —— 與商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合82中原地產(chǎn) 81中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 基礎(chǔ)設(shè)備系統(tǒng) —— 電梯系統(tǒng)電梯是寫字樓最重要的垂直交通工具選擇 原裝進(jìn)口品牌（美國奧的斯、瑞士迅達(dá)、芬蘭通力、德國蒂森 辦公空間寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考78中原地產(chǎn) 洗手間裝修設(shè)計洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置外，配有專用 CEO盥洗間，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴氣質(zhì)CEO專用盥洗間 —— 通過細(xì)節(jié)突出高企管理層的尊貴私屬感77中原地產(chǎn) 因?yàn)殓R鋼的造價較高，所以層間的電梯門等位置建議不必配置 76中原地產(chǎn) 電梯間和電梯轎箱設(shè)計電梯廳： 訪客接觸最多的場所 建議 電梯廳寬度在 3米以上， 同時配以 簡潔時尚的燈具， 提升檔次與品味 , 可以把空間舒適感放大。 外部廣場環(huán)境營造外部廣場環(huán)境：提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵通過 與 商業(yè)規(guī)劃結(jié)合實(shí)現(xiàn) 水景與園林綠化的結(jié)合使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng)廣場圖片75中原地產(chǎn) 74中原地產(chǎn) 寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時尚高雅、融入現(xiàn)代設(shè)計元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間 。 專注首層商務(wù)大堂 首層純商務(wù)大堂，完全以國際標(biāo)準(zhǔn)打造，彰顯現(xiàn)代商務(wù)尊崇氣派，配合地面、墻身及綠化的匠心融合，并 設(shè)有接待查詢服務(wù)臺、公司水牌和用于發(fā)布公共信息的 LED大型顯示屏 ， 明亮、寬敞、舒適，通透玻璃景觀幕墻，視野尊崇不凡。 專注樓體燈光設(shè)計將本項(xiàng)目真正打造為海珠區(qū)標(biāo)志性不夜城！利用頂尖部份作標(biāo)志性燈光利用頂尖部份作標(biāo)志性燈光樓體燈光樓體燈光 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計，體現(xiàn)酒店及公寓的檔次，并為項(xiàng)目帶來更多商業(yè)人流73中原地產(chǎn) 72中原地產(chǎn) 優(yōu)點(diǎn)：n 舒適，高層公寓及酒店套房均享有大落地玻璃窗，超闊高空視野，采光通風(fēng)佳n 外立面新穎時尚，成為海珠區(qū)奪目的標(biāo)志性建筑。 專業(yè) 專注由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 70中原地產(chǎn) 專注 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽百葉。 專注珠江新城廣州發(fā)展中心大廈環(huán)保節(jié)能創(chuàng)新型69中原地產(chǎn) 古典式外立面的特點(diǎn) 68中原地產(chǎn) n 外觀清潔較為麻煩。 專業(yè) n 建材配搭較新，有機(jī)會不花高成本而使立面富有時代感。n 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。 專注n 玻璃材料和鋼、鋁構(gòu)件屬于常用材料，技術(shù)成熟。 66中原地產(chǎn) 專注淺色玻璃骨架式 近幾年來廣州出現(xiàn)了一些利用淺色玻璃、鋼骨架和鋁扣板等材質(zhì)構(gòu)筑成的具有現(xiàn)代科技感覺的寫字樓。玻璃幕墻和石材立面特點(diǎn) 65中原地產(chǎn) n 為廣州市場所認(rèn)可，有一定檔次感，是最穩(wěn)妥的材料選擇。 專注n 技術(shù)成熟，成本容易控制。 專注鍍膜玻璃幕墻、石材組合64中原地產(chǎn) 公共空間 —— 外立面設(shè)計63中原地產(chǎn) ? 影響寫字樓的檔次和形象的因素有很多，包括外觀、硬件、宣傳、服務(wù)、主力客戶、地理位置等，其中最直接的影響因素是建筑外觀。 專業(yè) 專注客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議1. 公共空間2. 辦公空間3. 基礎(chǔ)設(shè)備4. 商務(wù)配套 所有甲級寫字樓，超甲級寫字樓產(chǎn)品都擁有共同的特點(diǎn)：產(chǎn)品舒適、硬件配置性能先進(jìn)。兩種產(chǎn)品互為補(bǔ)充，吸納不同的客戶，加速項(xiàng)目銷售速度！兩種產(chǎn)品互為補(bǔ)充，吸納不同的客戶，加速項(xiàng)目銷售速度！61中原地產(chǎn) 中低層（ 824樓）：分拆出售。 根據(jù)對客戶群的分析， 200㎡以下戶型最受周邊中小企業(yè)歡迎。 而需求大面積的用家普遍對單價的敏感度較低，而他們更加著重追求企業(yè)形象，因此較多選擇中高樓層。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 因此中心區(qū)寫字樓大力追捧與銀行合作，目前該類客戶辦公所占寫字樓比例最高，也是中心區(qū)寫字樓的重要級客戶。 專注物流類客戶 對中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。高新科技類客戶 廣州是全國高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著 “廣交會 ”的政府政策支持，下屆起 “廣交會 ” 琶洲會館作唯一會館的市政規(guī)劃利好，從中心區(qū)寫字樓的入住企業(yè)來看，高新科技企業(yè)對寫字樓的需求一直十分強(qiáng)勁客戶群分析 寫字樓定位 競爭策略 產(chǎn)品建議53中原地產(chǎn) 專注 中心區(qū)客戶群體分析貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型公司，其中不少外資企業(yè)。 專注寫字樓部分定位建議客戶群分析寫字樓定位競爭策略產(chǎn)品建議52中原地產(chǎn) 垂直功能規(guī)劃建議商務(wù)元素商旅配套商務(wù)配套8～ 28F 甲級寫字樓47～ 48F 星空高級餐飲1～ 5F 商場6～ 7F 會所及商務(wù)配套31～ 38F 公寓39～ 48F 星級酒店休閑餐飲元素51中原地產(chǎn) 50中原地產(chǎn) n 項(xiàng)目公寓面臨的市場壓力較大 —— 目前可算項(xiàng)目的比例為 20（寫字樓）： 19（公寓） :2(酒店 )，此區(qū)域非傳統(tǒng)的商務(wù)核心區(qū)，催生公寓需求不足，公寓作為寫字樓的配套體量過大 ,將會帶來銷售壓力 ,而 酒店僅兩層 ,受規(guī)模的影響 ,不利于引入知名酒店公司及樹立酒店形象檔次塑造。 專業(yè) 作為寫字樓的附加配套 ,可以通過寫字樓的成功進(jìn)駐帶動公寓的需求 ,并提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價格上揚(yáng)，使項(xiàng)目達(dá)到利潤最大化的效果。既對商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時也對公寓與寫字樓收益產(chǎn)生良好影響 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 競爭分析： 目前高端寫字樓市場走向硬件配套的單一化競爭，項(xiàng)目公寓、酒店、商業(yè)的復(fù)合型配套優(yōu)勢，可成為項(xiàng)目附加值的一大亮點(diǎn)關(guān)鍵字：需求關(guān)鍵字：條件關(guān)鍵字：差異項(xiàng)目的擁有優(yōu)越的地段優(yōu)勢及自身資源，在區(qū)域范圍內(nèi)本著 “龍頭 ”地位，強(qiáng)化其地標(biāo)物業(yè)的獨(dú)特性，同時要體現(xiàn)高端、國際化、功能性強(qiáng)的特點(diǎn)。 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目位處海珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心地帶，海珠區(qū)的高端住宅、商業(yè)、酒店等物業(yè)扎推于此，是經(jīng)濟(jì)中心的成熟配套。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注環(huán)球國際廣場樓層 功能定位1層 寫字樓、公寓、酒店等三部分大堂及商場25層 商業(yè) / 餐引 / 休閑6層 酒店會議中心7層 酒店水療（ SPA）健身中心 / 游泳池822層 甲級寫字樓 2435層 恒安 ?瑞士國際公寓 3651層 恒安瑞士大酒店 項(xiàng)目建筑指標(biāo)項(xiàng)目基地呈三角形狀，主樓部分樓層為 51層，裙樓部分為 6層，整體高度約 208米，總建筑面積達(dá)，地下建筑面積。 專注Ⅲ 、競爭策略同類型項(xiàng)目借鑒競爭分析競爭策略38中原地產(chǎn) 37中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 　 海珠區(qū)將構(gòu)筑兩個市級中心，其中在江南大道、昌崗中路、寶崗大道、江南西路圍合地段構(gòu)建海珠西部舊城中心；在廣州新城中軸線赤崗段形成海珠區(qū)東部新的城市中心。 專業(yè) 專業(yè) 目前，在國際會展中心附近還沒有出現(xiàn)新酒店，一旦新酒店介入，就能在 “商業(yè)區(qū)域 ”上獲得很大的市場優(yōu)勢，發(fā)展會展周邊酒店項(xiàng)目是開發(fā)商追求目標(biāo)。 會展 “ 商業(yè)區(qū)域 ” 的趨勢：酒店 一般是以 為會展商務(wù)圓心，在 25分鐘車程內(nèi)能到達(dá)重要的目的地。廣州富力君悅大酒店的開業(yè)，則標(biāo)志著廣州酒店業(yè)的國際化步伐再次提速。 專注酒店小結(jié)琶洲商務(wù)圈、 2023年亞運(yùn)等眾多利好條件將催生廣州酒店發(fā)展的巨大商機(jī) —— 酒店業(yè)開始在海珠蓬勃發(fā)展隨著香格里拉酒店、富力麗思 專注項(xiàng) 目名稱 地址 規(guī) 模 竣工日期 開 發(fā) 商 /投 資 商 / 運(yùn) 營 商香格里拉酒店（五星級 ）琶洲 國際會展中心東側(cè) 建筑面 積 6萬㎡2023年 香格里拉集團(tuán) /保利集團(tuán) 香格里拉集 團(tuán)廣州珀 麗 酒店 江南大道中 348號建筑面積 ㎡1988年 江南大酒店有限公司、香港港澳（控股）有限公司、香港珀麗 酒店管理有限公司香港珀 麗 酒店管理有限公司廣 東 新珠江大酒店 濱 江 東 路 830號珠江廣 場 二期側(cè)建筑面積 ㎡2023年 廣 東 新南方集 團(tuán) 、廣州珠江廣場 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司廣州珠江物 業(yè) 酒店管理公司珠江帝景酒店 藝苑路 99號 —— 2023年 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)廣州 華 廈大酒店 海珠廣 場僑 光路 8號—— 1957年 廣 東 中旅 華 廈國 際 酒店控股有限公司澳 門 中旅國 際 酒店管理公司廣州半 島 游艇俱 樂 部酒店濱 江 東 路 81號 —— 2023年 廣州半 島 游艇俱 樂 部有限公司 廣州半 島 游艇俱樂 部有限公司天一酒店 同福 東 路 644號 建筑面積 萬 ㎡2023年 天壹 實(shí)業(yè) 有限公司 廣 東 中旅（集 團(tuán)）酒店物 業(yè) 管理有限公司海珠區(qū)四星級以上酒店現(xiàn)時海珠高端酒店物業(yè)較少，且近年新落成的酒店只有一間，對于配合今后廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 ，有一定的提升空間28中原地產(chǎn) 27中原地產(chǎn) 保利國 際 酒店 火 車東 站 東側(cè) （林和中路） 2023年 13億皇冠假日酒店 天河北與林和 東 交界 2023年 8億 元嘉逸皇冠酒店 東 圃大 觀 路口 廣州城建索菲特大酒店 天河北與林和 東 交界 2023年 8億正佳萬豪酒店（ 暫 定名） 天河路與體育東路交匯處 2023年太古 匯 專注近年新增酒店一覽酒 店 地 址 交付 時間 投 資 金額富力 麗 思 26中原地產(chǎn) 自 07年琶洲及天河新落成的幾間五星級后， 才填補(bǔ)了五星級酒店的 10年投資空白。然而，到上世紀(jì) 90年代末，廣州酒店業(yè)的整體發(fā)展水平開始變得緩慢，老牌星級酒店亦翻新改造，提高競爭力 ，但由于規(guī)模既定，始終未能滿足發(fā)展需要十幾年都沒有新增一家五星級。 專業(yè) 而這些地段恰恰也是商住公寓、寫字樓租賃最為活躍的地段，海內(nèi)外的商務(wù)人群大多聚居于此，這使得酒店式公寓從一誕生就被更多地賦予了投資的屬性，投資時代的來臨也昭示著酒店式公寓時代的來臨。酒店式公寓以酒店的優(yōu)點(diǎn)和居家的氛圍成為市場追捧的對象， 07年酒店式公寓龐大的供應(yīng)量被迅速消化， 可見酒店式公寓的廣闊空間以及良好市場預(yù)期。其之所以受到追捧，是因其小戶型產(chǎn)品的市場緊俏和能滿足巨大的高檔租賃市場的需求。 專業(yè) 現(xiàn)時市場的公寓供應(yīng)仍然主要來自天河區(qū)，位于火車東站的VILI威尼國際公寓、體育東路的奧克伍德國際酒店公寓、珠江新城的富力盈豐大廈，再加其他區(qū)域的補(bǔ)充， 供應(yīng)量保持一定的水平，未來的公寓市場將存在一定的競爭。 專注公寓的未來供應(yīng)公寓面積跨度大，大戶型公寓主要依靠規(guī)模較大的住宅項(xiàng)目，如逸景翠園先后推出的丹頓公寓及鉑頓公寓，珠江帝景的克萊公寓，而小戶型公寓，主打投資概念，銷售靈活，產(chǎn)品面積幅度在 30~70平方之間，也受到市場關(guān)注。23中原地產(chǎn) 專注財智大廈物業(yè)地址：海珠區(qū)客村立交西北角開 發(fā) 商：廣東粵臺有限公司開售時間： 2023年 11月均價：寫字樓 /平方米，公寓 /平方米規(guī) 劃：總建筑面積 42914㎡， 1－ 3層為商場， 46樓為寫字樓， 7－ 30層為酒店式商務(wù)公寓。 22中原地產(chǎn) 專注公寓個案嘉裕禮頓陽光物業(yè)地址：珠江新城開 發(fā) 商：嘉裕集團(tuán)開售時間： 2023年 12月均價：公 /平方米（含 2023元 /平方米裝修）規(guī) 劃：樓盤由三棟塔樓組成，西塔為星級酒店，中、東塔為酒店商務(wù)公寓，戶型面積在 30120平方米，其他以 50平方米以下的小戶型單位為主。21中原地產(chǎn) E品上館 4 8 110 ㎡的復(fù)式設(shè)計嘉裕 專業(yè) 市場主要消化去年的剩余貨量，有待新項(xiàng)目的補(bǔ)充。E品上館 303 07年 7月嘉裕 專業(yè) 功能靈活：既可用于商務(wù)辦公，又能用于日常居家用途多元：既可投資，又能自用所處位置交通便捷，商圈成熟，商務(wù)辦公氛圍濃厚主要分布于天河北、珠江新城及海珠區(qū)新會展中心附近等商務(wù)集中的優(yōu)越地段。借鑒酒店式服務(wù)和管理模式，提供細(xì)致、周全的家政服務(wù)與商務(wù)服務(wù)。 專業(yè) E品上館嘉裕 嘉裕禮頓陽光 鉑林國際公寓富力愛丁堡