生活廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-02-19 18:46本頁(yè)面
【正文】 的城市。 3. 正確認(rèn)識(shí)與涌金商業(yè)廣場(chǎng)的競(jìng)合關(guān)系，共同打造泰常路板塊。 推廣口號(hào) 10年租約穩(wěn)做世界級(jí)品牌房東 零風(fēng)險(xiǎn)投資三河首席商業(yè)坐標(biāo) 二、總體推廣思路 1. 以事件營(yíng)銷為主軸，輔以宣傳推廣，制造轟動(dòng)效應(yīng)，使項(xiàng)目未賣先熱。 ?通過(guò)不同樓層推案的先后順序與相繼入市，以新發(fā)售量刺激前一階段尾盤銷售，同時(shí)也形成客戶選擇在樓層上的性價(jià)比差，供銷售中進(jìn)行第二層面上的擠壓式銷售。以此為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目銷售期間，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人氣控制，針對(duì)不同客戶的情況，分別激發(fā)其希望、怕與貪等不同心理，以不同性價(jià)比單元推薦引導(dǎo)，促進(jìn)客戶選擇、攀比與銷售談判逼定，制造買氣激發(fā)買氣的擠壓式銷售策略。 區(qū)域銷控 對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商鋪在開(kāi)盤前，在銷控表上以自營(yíng)區(qū)保留，對(duì)較難去化的商鋪，可以品牌圖示法，引導(dǎo)去化。 強(qiáng)銷期 是贏利重點(diǎn)期，因此在這一階段要加大推廣力度，借開(kāi)盤火爆之勢(shì)，并注意口碑營(yíng)銷，采取激勵(lì)措施，使老客戶帶新客戶，以達(dá)到快速去化的目標(biāo)。 ◆ 針對(duì)客戶貪便宜、從眾與盲目等心理，在開(kāi)盤期，應(yīng)不斷擴(kuò)大與表現(xiàn)項(xiàng)目的投資價(jià)值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過(guò)各種刺激力的營(yíng)造，產(chǎn)生強(qiáng)大的集客力。 強(qiáng)銷期： 2023年 5月 1日 6月 30日 持續(xù)期： 2023年 7月 1日 2023年 7月 30日 尾盤期： 2023年 8月 1日 2023年 8月底 其中： ?內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期去化量 :10% ?二期開(kāi)盤兩個(gè)月去化量： 50% ?尾盤期去化量： 70% 營(yíng)銷周期 工作內(nèi)容 準(zhǔn)備期 （ 1）戶外 POP（ 2）工地圍墻（ 3）現(xiàn)場(chǎng)主看板（ 4） NP（ 5）軟廣告（ 6）雜志廣告（ 7）網(wǎng)絡(luò)廣告（ 8） VCR制作，光盤刻錄 蓄水期 （ 1）前期銷售分析，檢討前期策略，保證整體操作成功 （ 2）利用階段內(nèi)媒體積累客戶 （ 3）銷講資料制作，周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案跟蹤調(diào)查，以隨時(shí)了解個(gè)案的動(dòng)態(tài) （ 4）完成銷售中第一階段任務(wù)，進(jìn)行行銷價(jià)格策略調(diào)整 開(kāi)盤及強(qiáng)銷期 （ 1）各類 SP活動(dòng)執(zhí)行 （ 2）銷售推進(jìn) （ 3）項(xiàng)目品牌和客戶口碑效應(yīng)經(jīng)營(yíng) （ 4）針對(duì)性分析已租購(gòu)情況，廣告和業(yè)務(wù)切入細(xì)分群體 （ 5）價(jià)格調(diào)整 持續(xù)及尾盤期 （ 1）加強(qiáng)銷售循環(huán) （ 2）價(jià)格策略調(diào)整 （ 3）來(lái)訪客戶回籠追蹤 各銷售周期工作列表 五、各銷售階段重點(diǎn)問(wèn)題 客戶積累期： 發(fā)行會(huì)員卡，一張卡收定金 1萬(wàn)元，一個(gè)客戶憑身份證限辦一張卡，憑卡購(gòu)鋪可不同程度打折優(yōu)惠，以這種方式便于綁定客戶，并明確客戶意向度，發(fā)卡到一定數(shù)量，才能保證開(kāi)盤一舉成功。 開(kāi)盤期： 擬定 2023年 4月 26日（星期六） 具體開(kāi)盤時(shí)間根據(jù)一期銷售情況及二期會(huì)員卡發(fā)放量而定。以該種方式便于綁定客戶，并明確客戶投資意向度，發(fā)卡到一定數(shù)量，才能保證開(kāi)盤一舉成功。但本案體量過(guò)大，周期過(guò)長(zhǎng)，可能適得其反，所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)太大，建議不采用。 方案 B： 全盤分批推出，至少開(kāi)盤 4次以上。 3. 有利于快速回籠資金，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 三、推案節(jié)奏 方案 A： 紅星美凱龍 ——B、 C區(qū) 理由：為什么先推紅星美凱龍？ 1. 本案共 11萬(wàn)方，體量龐大，需要分期推出。從總價(jià)里直接扣除，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，實(shí)際上是 3年不付租金，而投資者因?yàn)榻档土耸赘堕T檻也易于接受。后 7年可以用租約、返租、固定回報(bào)等多種形式解決開(kāi)發(fā)商的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題。 定價(jià)策略 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化情況，另行制訂價(jià)格策略 。該面積作為主力商鋪面積，較便于客戶選擇，既適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的投資者，又不影響實(shí)力雄厚的投資者購(gòu)買（可以幾個(gè)商鋪合起來(lái)購(gòu)買）。 投資型客群 此類型客群主要為中小型企業(yè)老板、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多閑散資金，追求的是投資效益，在物業(yè)的投資選擇上較為理性，比較重視市場(chǎng)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)前景。 四、本案 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 1. 地處兩條交通主干道的交界 2. 周邊商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將帶來(lái)一定的人氣 3. 所屬建材類市場(chǎng)板塊的商業(yè)氛圍相對(duì)較成熟 劣勢(shì) 1. 距市中心較遠(yuǎn)，人氣不夠旺 2. 現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境較差，整體環(huán)境不夠成熟 3. 城市規(guī)劃往東偏移，長(zhǎng)途汽車站等集中在城市東部 機(jī)會(huì) 1. 好客來(lái)裝飾城的拆遷將為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的客戶 2. 江中路上建材市場(chǎng)集中，形成產(chǎn)業(yè)聚集帶 3. 城市規(guī)劃逐漸向北延伸，北部區(qū)域?qū)?lái)一定的市區(qū)人口 1. 經(jīng)緯商業(yè)廣場(chǎng)二期若上市，將是本項(xiàng)目的不利因素 2. 同類市場(chǎng)基本飽和，影響投資者熱情 3. 本項(xiàng)目的整體環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法得到全面改善 威脅 第二部分 項(xiàng)目定位 ?功能定位 ?形象定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?檔次定位 ?本案定位主要支撐點(diǎn) 一、功能定位 三河城市規(guī)劃之區(qū)域級(jí)專業(yè)商業(yè)中心 二、形象定位 ? 三河地區(qū)最大的一站式家居產(chǎn)品采購(gòu)中心 ? 三河商業(yè)航母和最高檔、最現(xiàn)代的家居 Mall ? 三河首席鋪王、營(yíng)商之王 三、業(yè)態(tài)定位 家居、輕紡家飾、燈具、燈飾 四、檔次定位
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