【正文】 天、東康、聯(lián)迅、東昊等，基本上涵蓋了整個房地產(chǎn)行業(yè)。 競爭對手：從目前房地產(chǎn)配套行業(yè)來看，還沒有特別大型的企業(yè)在行業(yè)內(nèi)存在，基本都處于一個發(fā)展的階段。以物業(yè)管理公司為例， 從 2023年開始已經(jīng)實現(xiàn)盈利，而其他配套類企業(yè)的發(fā)展前景也被普遍看好。 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構(gòu)筑階段。 結(jié)論： 上海房地產(chǎn)交易行業(yè)吸引力較大，但競爭日趨激烈，以目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的實力難以得到長期健康的發(fā)展。 與競爭對手比較：與大型房地產(chǎn)中介相比在業(yè)務的取得方面比較困難，沒有統(tǒng)一的品牌效應，營銷及銷售力量相對薄弱，缺乏一支專業(yè)性很強的房地產(chǎn)銷售隊伍；而與小型的房地產(chǎn)中介機構(gòu)相比又沒有價格上的優(yōu)勢。 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司主要的交易業(yè)務都由交易市場及金緣、金策和一些開發(fā)公司的銷售部來運作。 競爭對手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實力雄厚，占據(jù)了大部分的市場份額，還有大量小型房地產(chǎn)中介搶占了一定的市場份額。 發(fā)展前景： 九十年代初，商品房交易量不足 100萬平方米， 1995年突破 500萬平方米， 1998年突破 1000萬平方米， 2023年突破 1500萬平方米， 2023年達到 1797萬平方米，逐年的上升趨勢十分明顯。有關資料顯示， 2023年底上海的 3466家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，注冊資本大于 5000萬，具有 5年以上開發(fā)經(jīng)歷的一級企業(yè)有 35家，占總數(shù)的 %，二級企業(yè) 185家，注冊資本金大于 800萬的三級企業(yè) 289家，不到800萬的三級及三級以下的企業(yè)約占 80%，與之對照，交易市場有限公司目前共有房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè) 32家，沒有一級和二級的企業(yè)，注冊資本大于 800萬的三級企業(yè)也僅有 9家，這說明開發(fā)企業(yè)的規(guī)模過小將會使浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司在行業(yè)競爭中處于非常不利的境地。(銷售凈利率 )存貨周轉(zhuǎn)率 未做分析 營運能力 流動比率 企業(yè)具有較強現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4償債能力 系統(tǒng)盈利力能力較強達到 45%,交易系統(tǒng)盈利銷售凈利率 ? 弱盈利能力 ? 指標體系 在目前的實際運作中，總部的機構(gòu)設置中最明顯的問題在于，總經(jīng)理直接領導個下屬部門，而副總經(jīng)理并沒有行使管理下屬各部門的職能，而是直接分管各條線的下屬企業(yè)，甚至于直接擔任下屬企業(yè)的總經(jīng)理進行公司的日常運作。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35交易市場機構(gòu)設置狀況企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)企業(yè) 交易市場有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關系實線箭頭表示管理關系上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營者個人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 從上圖中我們可以看到，目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司一個很不正常的現(xiàn)象就是作為系統(tǒng)內(nèi)部二級企業(yè)的交易市場行使了集團總公司的職能，在實際運營過程中，此種管理模式易淪為主要經(jīng)營者個人管理，造成職能部門功能喪失。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組織體系企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 經(jīng)營環(huán)境的變化，使得企業(yè)遭遇到發(fā)展中的瓶頸，因此，企業(yè)必須通過某種程度的變革來避免邊緣化的危險。??加之企業(yè)發(fā)展過程中追求先發(fā)展后整合的思路以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一些政策性規(guī)定，企業(yè)集團內(nèi)部形成了公司之間、母公司與子公司間互相參股、互相控股的復雜股權(quán)結(jié)構(gòu)。隨著市場的發(fā)展，企業(yè)政府因素逐漸淡化，逐步成立了以交易市場為核心，包括產(chǎn)權(quán)交易、拍賣、評估、動拆遷、設計、開發(fā)、建筑、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)測、二三級市場交易、物業(yè)管理的綜合性企業(yè)。目前按提供的產(chǎn)品或服務分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個條線 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運作，快速發(fā)展 ”的成長模式。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29房地產(chǎn)對ＧＤＰ貢獻到2023年將增加到１０％國民經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)投資增長　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場發(fā)展不可或缺的因素。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 資料來源：華西證券網(wǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況及趨勢分析 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增加，帶動住房消費。? 第二產(chǎn)業(yè)投資成加速趨勢，房地產(chǎn)投資增長落后于整個第二產(chǎn)業(yè)投資增長 自身的能力提出了更高要求。并且這種增長主要靠投資拉動 經(jīng)濟因素 的限制? 對個人商業(yè)用房貸款的限制 ? 對土地儲備貸款的發(fā)放的限制 實行多元化融資 有資金 (指所有者權(quán)益 )應不低于項 提高了整個地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，對企業(yè)要有企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境26房地產(chǎn)行業(yè)將在較高需求量的基礎上的平穩(wěn)增長期。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境24上海房地產(chǎn)市場的競爭依然激烈上海市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模分布　　　　　　　　　各類企業(yè)完成房地產(chǎn)投資情況資料來源：《中國基本建設投資》中小開發(fā)企業(yè)在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，在完成投資數(shù)額上達到了 7６％，說明數(shù)量上的分散導致競爭的激烈。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境2320232023年上海住宅將穩(wěn)步增長　　　　　　　　　　　 20232023上海市住宅需求預測（萬平方米）資料來源：上海社科院房地產(chǎn)研究中心主要動因１ .基礎設施建設和城區(qū)改造產(chǎn)生的需求２ .為改善住房條件而產(chǎn)生的購房需求３ .外來人士的購房需求４ .置業(yè)投資的購房需求企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 非上海人士購房比例資料來源：中國社科院房產(chǎn)研究中心需求量每年超過 200萬平米企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境21上海房地產(chǎn)市場 2023年開發(fā)投資突破 748億元00年 02年房地產(chǎn)投資和 0305年投資預測（億元）資料來源：上海統(tǒng)計年鑒　智仁項目組整理00年 02年實際投資增長速度分別為 10%， %，１８ .７％；０３ ０５預測增長為４ .５％，房產(chǎn)市場仍將高位運行，速度趨緩。企業(yè)宏觀環(huán)境 上海房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強的吸引力獲利能力企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 資料來源：智仁項目組分析 ? 進入壁壘 二級企業(yè)不到 20%，有進一步整合的空間目前，上海房地產(chǎn)企業(yè)超過 3500家，一、行業(yè)結(jié)構(gòu) 比例增長潛力 元住宅銷售為１７９０ .４８萬平米７４８億分析說明結(jié)果 評估標準 對這些外部環(huán)境分析的目的就是找出外部環(huán)境為企業(yè)所提供的可以利用的發(fā)展機會以及外部環(huán)境對企業(yè)發(fā)展所構(gòu)成的威脅，以此作為制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。企業(yè)與其外部客觀的經(jīng)營條件、經(jīng)濟組織及其它外部經(jīng)營因素之間處于一個相互作用、相互聯(lián)系、不斷變化的動態(tài)過程之中。配套171993 2023企業(yè)自身壯大的需要外部項目和資金資源單一的房產(chǎn)交易服務提供商大型房產(chǎn)綜合服務提供商宏觀政策對于住宅開發(fā)的支持；房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的需要；危舊住宅改造與市政建設造就了大量需求 ……單一的銷售業(yè)務難以支持企業(yè)的發(fā)展壯大和發(fā)揮經(jīng)營管理者個人能力”借 “殼發(fā)展搶占資源年份內(nèi)外部因素共同推動上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變18浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導思想運營構(gòu)架指導思想關鍵問題治理方案19環(huán)境分析是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。◆ 經(jīng)營 戰(zhàn)略◆ 盈利模式交易開發(fā)交易開發(fā)交易、 三大板塊經(jīng)營績效16上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司經(jīng)營戰(zhàn)略與盈利模式演變1993 20231995單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務以交易為主開發(fā)為輔以開發(fā)為主交易為輔第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —— 東揚公司成立（年份） 2023年上半年交易板塊完成利潤 ，占到去年利潤的 %,配套板塊完成 ，占到去年利潤的 %，開發(fā)板塊完成 ，占去年利潤的 %。 交易市場有限公司經(jīng)營績效狀況銷售收入 各種費用 凈利潤年份 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6房產(chǎn)開發(fā)板塊 12023 37450 21853 3120 3490 2189 3798 4060 4711房產(chǎn)交易板塊 3592 5000 3000 2357 1665 782 754 1096 182房產(chǎn)配套板塊 1812 5000 1000 520 1058 798 683 1009 446市場系統(tǒng) 17854 48050 28853 6200 6402 3853 5564 6300 5433單位：萬元 2023年上半年交易市場有限公司共計完成銷售收入 28853萬元，增長速度非常快，是 2023年全年的銷售收入 的 倍；與此同時交易市場有限公司 2023年上半年發(fā)生的各種成本費用共計 ，占到了銷售收入的 %；從利潤方面來看， 2023年上半年共計完成 ，與 2023全年的利潤總額基本持平，達到了去年全年利潤總額的%。關于浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司資產(chǎn)狀況的幾點結(jié)論? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)在整個交易市場有限公司中占有主導地位? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)負債率相對較高? 房地產(chǎn)開發(fā)板塊中資產(chǎn)規(guī)模比較平均，沒有一到兩家規(guī)模較大的企業(yè)? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占到浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司總資產(chǎn)的 %，房地產(chǎn)交易類企業(yè)總資產(chǎn)占 %，房地產(chǎn)配套類企業(yè)總資產(chǎn)占 %? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到%? 資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——藍印公司的總資產(chǎn)也僅有 14C1三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況 交易市場有限公司資產(chǎn)狀況上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公