【正文】 源競爭力自然景觀環(huán)境星級酒店式的物業(yè)管理城市發(fā)展規(guī)劃高度整合本案自身優(yōu)勢整合原生態(tài)自然地貌、環(huán)境 — 健康養(yǎng)生龍脈至高點，世界及皇家園林寶藏 — 風(fēng)水寶地豐富的旅游資源 —度假休閑核心競爭力的主要思路l 本案核心競爭力主要思路為：① 導(dǎo)入本案的基礎(chǔ)核心競爭力體系，利用本案得天獨厚的自然景觀的基礎(chǔ)優(yōu)勢，建立競爭壁壘，實現(xiàn)與其他競品的差異化?！?高性價比：由本案價格定位和產(chǎn)品素質(zhì)決定。本案價格定位 加權(quán)指數(shù)類比沈陽奧林匹克花園 山地藝墅 錦繡山莊品牌：奧林匹克花園 ★★★★★位置：棋盤山板塊 ★★★★★自然環(huán)境： ★★★★★周邊配套： ★★交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、生活物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、雙拼、洋房★★☆物業(yè)檔次：中檔、中高檔 ★★☆物業(yè)： ★★☆交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★工程質(zhì)量： ★★品牌： ★★位置：棋盤山板塊 ★★★★★自然環(huán)境： ★★★★★周邊配套： ★★交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、度假物業(yè)形態(tài)：單體別墅★★★★★物業(yè)檔次：高檔 ★★★★☆物業(yè)： ★★★交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★★☆工程質(zhì)量： ★★★☆品牌：華新國際 ★★★★★位置：渾南板塊 ★★★★☆自然環(huán)境： ★★★★☆周邊配套： ★★☆交通： ★★★開發(fā)主題：休閑、商務(wù)物業(yè)形態(tài)：單體別墅★★★★★物業(yè)檔次：高檔 ★★★★★物業(yè)： ★★★★★交屋標(biāo)準(zhǔn)： ★★★★★工程質(zhì)量： ★★★★★與本案同板塊典型類比對象與本案相同類物業(yè)形態(tài)相同目標(biāo)客層典型類比對象本案價格定位沈陽奧林匹克花園綜合品質(zhì)★★★均價聯(lián)排 3528元 /㎡雙拼含地下室 3937元 /㎡雙拼不含地下室 4229元 /㎡錦繡山莊綜合品質(zhì)★★★★☆均價7350元 /㎡（錦繡山莊雖已退出市場，但由其帶來高檔別墅品質(zhì)指標(biāo)與對別墅市場高檔價格的界定已然形成一定程度的標(biāo)尺作用）山地藝墅綜合品質(zhì)★★★★ 建議首期以高檔產(chǎn)品推廣基調(diào)，中高檔價位在同板塊乃至同物業(yè)形態(tài)和等級別墅市場創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品形象，已期迅速達(dá)成首期產(chǎn)品于半年內(nèi)的全面銷售，在新的競品出先前達(dá)成最迅速的利潤回籠，贏得市場份額。密林一詞很容易令消費者更為直觀的聯(lián)想到綠樹成蔭、濕地成湖、天然泉水、野生動物、高氧空氣，使生態(tài)特質(zhì)更為量化和直觀?！?山地：通過對本案地形地貌的直觀描述，強(qiáng)化本案北美、生態(tài)的雙重特質(zhì)。本案形象定位（主要針對市場傳播）沈陽首席北美山地密林假日別墅★ 沈陽首席：在以旅游度假為自然屬性且以假日休閑為主題的高檔別墅中，本案綜合品質(zhì)最優(yōu)?！?山地：本案地塊擁有丘陵地貌，最高海拔 107米，同時符合北美別墅地形地貌?！?首席、高檔：從項目品質(zhì)來看已經(jīng)具備高檔別墅項目特征，就上前市場來看本案作為一家以休閑為主體的高檔別墅 “首席 ”當(dāng)之無愧?！?高檔：由地塊特征及目標(biāo)客戶所確定，產(chǎn)品主要面向沈陽消費塔尖級以上客戶，符合沈陽房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀。兩大王牌 定位 發(fā)展趨勢 功能分區(qū)渾南新區(qū) 集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研金融商貿(mào)、生活居住為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)政府目前正領(lǐng)路建設(shè)該區(qū)。本案發(fā)展定位分析Development makes a reservation本案發(fā)展定位體系五大組成市場定位 解決項目在市場上的檔次問題主題定位 確定指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計的主體風(fēng)格形象定位 確定將來在市場上樹立的形象及地位價格定位 確認(rèn)項目進(jìn)入哪個細(xì)分市場產(chǎn)品定位 確定產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)及品質(zhì)度市場定位 — 沈陽城建規(guī)劃分析216。SWOT— 市場威脅l 沈陽市民 “東貧西賤，南富北貴 ”傳統(tǒng)心理；l 地塊靠近植物園部分，在心理上已基本是 “非沈陽 ”概念，心理距離大；l 隨著外地及大品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，發(fā)展商的整體專業(yè)化水平能力短期內(nèi)迅速提升，對本案造成威脅；l 市政規(guī)劃進(jìn)程與本案推出市場可能存在偏差；l 渾南板塊的火爆及西北部新項目的出現(xiàn)將無可避免的分散市場的部分注意力；l TOWNHOUSE作為經(jīng)濟(jì)形別墅類產(chǎn)品以其獨特的超優(yōu)性價比優(yōu)勢將分流一部分投資為導(dǎo)向的高端客層。l 部分單體別墅，結(jié)構(gòu)設(shè)計不盡合理。SWOT— 自身劣勢l 開發(fā)商品牌力量弱l 項目開發(fā)周期過長， 市場推廣較少，于市場建立了不良的品牌印象。市政府正以清王朝文化作為重點之一，發(fā)展旅游，各種配套、交通將會更加完善；l 該區(qū)域?qū)⒔▽嶒炛袑W(xué)分校、沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)、遼寧省民政學(xué)校等教育資源，已初步形成一定的人文氛圍；l 地塊吸入沈陽，東靠撫順，地緣上雙向得利，在目標(biāo)客戶容納度上可塑性強(qiáng)l 專業(yè)力量的介入。SWOT— 自身優(yōu)勢l 地理位置優(yōu)勢： 本案東接植物園，西接?xùn)|陵公園（龍脈、皇家園林）盛京高爾夫球場，南臨渾河，北臨棋盤山風(fēng)景區(qū)。主力供應(yīng)面積 330340平方米，約占首期供應(yīng)產(chǎn)品的 50%。一期總占地為 12萬平方米，建面為 13400平方米，共 37棟。重要提示購房動機(jī)：第二居所付款方式：貸款客戶來源：沈陽中心城市圈客戶事業(yè)基地：東三省特別是省內(nèi)依據(jù)本案綜合產(chǎn)品力判斷，此客層即為本案目標(biāo)客層產(chǎn)品 本案 [山地藝墅 ]專案分析 Special analysis項目概況l 地理位置：本案位于沈陽市東陵區(qū)雙園路 188路，地處沈陽北端，毗鄰沈陽植物園、盛京高爾夫俱樂部、東陵公園、棋盤山國際風(fēng)景區(qū)森林野生動物園。3. 儒商型將是未來最具購房實力的準(zhǔn)目標(biāo)客戶，他們見多識廣，深藏不露，目前處于原始積累的高級階段，隨著東北振興的大勢，這部分根植屬于東北的中大企業(yè)經(jīng)營者們將受益匪淺，深具培養(yǎng)潛質(zhì)。 日常消費品注重品牌，體現(xiàn)身分及品位，以進(jìn)口商品為主特征價值觀消費觀結(jié)論：高檔別墅客層并未發(fā)生重大變革1. 94年以來，以河畔花園和錦繡山莊業(yè)主為代表的高檔別墅主力客層均是貿(mào)易類起家，后續(xù)實體經(jīng)營的暴發(fā)型客層，第二、三類人群并未進(jìn)入主力 LIST之內(nèi)。 有投資眼光，判斷力強(qiáng)。 消費行為與國際流行趨勢掛鉤，標(biāo)榜品位和獨特的社會地位。 經(jīng)常出席高級社交場合，注重儀表，情性穩(wěn)健。 與海外人士有經(jīng)常性的生活和文化交流，對國際經(jīng)濟(jì)走勢及時尚流行信息有較高的敏感度。 由海歸派獨有的優(yōu)越感，希望有一種符號和身份能表明自己的經(jīng)歷但并不張揚。 外資機(jī)構(gòu)駐沈高層，或中資機(jī)構(gòu)高層管理級人士。 有真正的國外別墅居住經(jīng)歷或了解。 海外求學(xué)多年或有旅居經(jīng)歷，基本是已持有其他國家護(hù)照的人士。特征 價值觀消費觀第三目標(biāo)客群：海歸派216。216。216。216。216。216。 個人調(diào)用資金能力強(qiáng)。 深諳人際政治，并善于經(jīng)營。