【正文】 核心競爭力 核心競爭力 基礎(chǔ)核心 競爭力體系 躍升核心 競爭力體系 躍升山地藝墅競爭力 本案優(yōu)勢資 源競爭力 自然景觀環(huán)境 星級酒店式的 物業(yè)管理 城市發(fā)展規(guī)劃 高度整合 本案自身 優(yōu)勢整合 原生態(tài)自然地貌、環(huán) 境 — 健康養(yǎng)生 龍脈至高點，世界及皇家 園林寶藏 — 風水寶地 豐富的旅游資源 — 度假休閑 核心競爭力的主要思路 ? 本案核心競爭力主要思路為： ① 導入本案的基礎(chǔ)核心競爭力體系，利用本案得天獨厚的自然景觀的基礎(chǔ)優(yōu)勢，建立競爭壁壘，實現(xiàn)與其他競品的差異化。 ★高性價比：由本案價格定位和產(chǎn)品素質(zhì)決定。 本案價格定位 加權(quán)指數(shù)類比 沈陽奧林匹克花園 山地藝墅 錦繡山莊 品牌： 奧林匹克花園★★★★★ 位置：棋盤山板塊★★★★★ 自然環(huán)境：★★★★★ 周邊配套：★★ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、生活 物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、雙拼、洋房★★☆ 物業(yè)檔次：中檔、中高檔★★☆ 物業(yè)：★★☆ 交屋標準：★★ 工程質(zhì)量： ★★ 品牌：★★ 位置： 棋盤山板塊★★★★★ 自然環(huán)境：★★★★★ 周邊配套：★★ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、度假 物業(yè)形態(tài)：單體別墅★★★★★ 物業(yè)檔次：高檔★★★★☆ 物業(yè)：★★★ 交屋標準：★★★☆ 工程質(zhì)量： ★★★☆ 品牌：華新國際★★★★★ 位置：渾南板塊★★★★☆ 自然環(huán)境：★★★★☆ 周邊配套：★★☆ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、商務 物業(yè)形態(tài)：單體別墅★★★★★ 物業(yè)檔次：高檔★★★★★ 物業(yè)：★★★★★ 交屋標準：★★★★★ 工程質(zhì)量： ★★★★★ 與本案同板塊 典型類比對象 與本案相同類物業(yè)形態(tài) 相同目標客層典型類比對象 本案價格定位 沈陽奧林匹克花園 綜合品質(zhì) ★★★ 均價 聯(lián)排 3528元 /㎡ 雙拼含地下室 3937元 /㎡ 雙拼不含地下室 4229元 /㎡ 錦繡山莊 綜合品質(zhì) ★★★★☆ 均價 7350元 /㎡ （錦繡山莊雖已退出市場，但由其帶來高檔別墅品質(zhì)指標與對別墅市場高檔價格的界定已然形成一定程度的標尺作用） 山地藝墅 綜合品質(zhì) ★★★★ 建議首期以高檔產(chǎn)品推廣基調(diào)，中高檔價位在同板塊乃至同物業(yè)形態(tài)和等級別墅市場創(chuàng)造高性價比產(chǎn)品形象，已期迅速達成首期產(chǎn)品于半年內(nèi)的全面銷售，在新的競品出先前達成最迅速的利潤回籠，贏得市場份額。密林一詞很容易令消費者更為直觀的聯(lián)想到綠樹成蔭、濕地成湖、天然泉水、野生動物、高氧空氣，使生態(tài)特質(zhì)更為量化和直觀。 ★山地：通過對本案地形地貌的直觀描述，強化本案北美、生態(tài)的雙重特質(zhì)。 本案形象定位（主要針對市場傳播） 沈陽首席北美山地密林假日別墅 ★沈陽首席：在以旅游度假為自然屬性且以假日休閑為主題的高檔別墅中，本案綜合品質(zhì)最優(yōu)。 ★山地：本案地塊擁有丘陵地貌，最高海拔 107米，同時符合北美別墅地形地貌。 ★首席、高檔：從項目品質(zhì)來看已經(jīng)具備高檔別墅項目特征，就上前市場來看本案作為一家以休閑為主體的高檔別墅“首席”當之無愧。 ★高檔：由地塊特征及目標客戶所確定，產(chǎn)品主要面向沈陽消費塔尖級以上客戶，符合沈陽房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀。 兩大王牌 定位 發(fā)展趨勢 功能分區(qū) 渾南新區(qū) 集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研金融商貿(mào)、生活居住為一體的現(xiàn)代化新城區(qū) 政府目前正領(lǐng)路建設該區(qū)。 ? 同時，部分以居住為主要需求的高端客戶將更有可能選擇市城市中心，總價與本案產(chǎn)生競爭的其他建筑形式產(chǎn)品，如曼哈頓莊園。 ? 目前本案周邊上沒有形成完善市政與生活配套，缺乏醫(yī)院、學校、商業(yè)、水、電、氣、熱等有關(guān)設施； ? 本案處于沈陽市郊區(qū)，交通網(wǎng)絡較薄弱，消費者有心理距離較遠的認知； ? 本案處于風景旅游區(qū)，目前高檔居住板塊形象尚未建立，周邊缺乏居住氛圍，沒有形成市場認同感，存在如何引導高檔消費者認同本案區(qū)位的難度 SWOT— 市場機會 ? 政府已將金融中心、會議中心、會展中心設在本案附近配合沈陽 “ 東北商貿(mào)金融信息中心 ” 的城市定位，該區(qū)域具有一定的 “ 會議 +商務 +旅游 ” 的發(fā)展?jié)摿εc趨勢； ? 由于政府的控制，單體別墅將不再批地，抬高了市場準入門檻，有限的土地儲備將會降低單體別墅的開發(fā)速度； ? 沈陽郊區(qū)化居住趨勢初現(xiàn)，郊區(qū)大盤開始出現(xiàn)，消費者的居住模式正發(fā)生改變，本案可把握這一市場契機加以引導； ? 本案區(qū)域已有奧園、新天地別墅、維也納森林別墅、天柱山莊等項目開發(fā)，而且周邊已有多個潛在項目開發(fā)，高檔別墅區(qū)形象將才不久的將來逐漸形成，為二期開發(fā)建立新的市場契機； ? 沈陽東部規(guī)劃初步確定，為本案的超常規(guī)操作思維提供了廣闊的空間，奧園等多個大盤的加入，將有機會引導東部的適配規(guī)劃，配合本案的開發(fā)； ? 沈陽處于大發(fā)展時期，沈陽未來城市人口目標是 1000萬，沈陽房地產(chǎn)市場還處于初級階段，在產(chǎn)品、土地價格市場需求等方面還有很大的空間。 ? 產(chǎn)品細節(jié)素質(zhì)不高，較之頂級項目尚有一定差距。與麥點的整合推廣相結(jié)合，將為本案植入獨特的競爭能力。擁有得天獨厚的生態(tài)環(huán)境； ? 地塊最高 107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地勢可利用度大，可塑性強； ? 北美風格單體別墅，設計感強，市場對于此風格建筑已建立高檔認知； ? 景觀環(huán)境優(yōu)勢 ：地塊沈陽旅游度假區(qū)，具備最佳的自然環(huán)境，綠樹成蔭、濕地成湖、天然泉水、野生動物、高氧空氣、天然生態(tài)、最適宜居住的區(qū)域； ? 是省級生態(tài)環(huán)保示范小區(qū) ； ? 成熟現(xiàn)房銷售 ， 8月即將取得施工竣工驗收報告，園區(qū)景觀也已規(guī)劃完成； ? 提供星級酒店式的物業(yè)管理服務； ? 東陵路已規(guī)劃改造完成，旅游路的建成和通車，增加了交通的便利性； ? 一宮兩陵的 “ 申遺 ” 成功，使本案宗地賦予了世界知名度。 ? 建筑風格：原汁原味的北美風格，充分吸收北美別墅之特點，自然的展示出山地別墅的風格。容積率為 ，綠化率為 88%。 ? 基本指標：總占地 25萬平方米，總建面 6萬平方米，規(guī)劃為 120棟，分三期開發(fā)，全為單體。 ? 海歸型及部分外國駐沈領(lǐng)事、大使已是值得關(guān)注的購房群體，此類人群注重現(xiàn)房實景體驗，對開發(fā)商品牌尤其看重。 ? 962023年間，伴隨著城北及渾南別墅板塊的輪廓初成，一批政企高官一度成為購房主流，但此現(xiàn)象僅限于 02年之前，慕馬案所帶來的政局動蕩及深入反腐使得高官退出此細分市場。 ? 有投資眼光，判斷力強。 ? 經(jīng)常出席高級社交場合，注重儀表，情性穩(wěn)健。 ? 由海歸派獨有的優(yōu)越感，希望有一種符號和身份能表明自己的經(jīng)歷但并不張揚。 ? 有真正的國外別墅居住經(jīng)歷或了解。 ? 接受新觀念。 ? 消費不愿在公眾視野中。 ? 要擁有最好的，有品位的，不會胡亂消費，屬理智消費型。 ? 個人調(diào)用資金能力強。 ? 自己付出的努力都會有很好回報。 ? 有良好的道德價值觀。 ? 社會形象正，事業(yè)還處在上升期，經(jīng)營扎實，各種社會關(guān)系根深葉茂。