【正文】 單純依靠土地運(yùn)作能力轉(zhuǎn)變成為多種能力并存從客戶出發(fā)，適應(yīng)現(xiàn)階段實(shí)際要求，發(fā)展以設(shè)計(jì)、策劃等為核心的多種能力是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵29行業(yè)分析結(jié)論： 房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個(gè)高速發(fā)展和行業(yè)調(diào)整并存階段，加強(qiáng)自身能力的培養(yǎng)是進(jìn)入該市場(chǎng)的前行業(yè)分析小結(jié)該行業(yè)處于高速發(fā)展與行業(yè)整合的并存階段，加強(qiáng)自身能力培養(yǎng)是進(jìn)入該市場(chǎng)的前提行業(yè)吸引力分析216。24從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，利潤正從價(jià)值鏈的前端向后端轉(zhuǎn)移開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理樓盤銷售物業(yè)經(jīng)營15 % 10% 5 %土地運(yùn)作土地運(yùn)作營銷策劃建筑安裝 物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計(jì)前期策劃利潤從 2023年 8月 31日始停止一切 “ 歷史問題 ” 的協(xié)議出讓，全部土地進(jìn)入 “ 招拍掛 ” 市場(chǎng)致使土地交易透明化，土地價(jià)格市場(chǎng)化，由于土地而獲取的利潤將較之前有較大消弱。其意義在于用什么樣的產(chǎn)品形態(tài)和整體規(guī)劃來最大程度的滿足客戶需求，最大程度的挖掘地塊價(jià)值。?營銷能力是房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)、企業(yè)文化、銷售技能積累的綜合釋放，與公司積累直接關(guān)聯(lián)。建筑需要業(yè)主高度監(jiān)管，質(zhì)量保證系統(tǒng)、監(jiān)理、事先關(guān)注容易出質(zhì)量問題的地方，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段開始成本控制，招標(biāo)采購。首先是有沒有相對(duì)價(jià)格低廉的土地儲(chǔ)備， 其次是能不能把握獲取土地的時(shí)機(jī)；再次，對(duì)未來行業(yè)峰谷的判斷能力 。如市區(qū)高檔住宅、城市近郊低密度住宅、商業(yè)地產(chǎn)等 , 需要對(duì)自身專業(yè)能力的判斷、如何最大程度發(fā)揮現(xiàn)有土地價(jià)值的判斷。 ?行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析23產(chǎn)品定位 土地儲(chǔ) 備 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)客戶需求 營銷地產(chǎn)運(yùn)作 房產(chǎn)運(yùn)作?地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)市場(chǎng)分析 ,對(duì)客戶分析 .明確企業(yè)是對(duì)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的哪類客戶服務(wù)的。行業(yè)吸引力分析216。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在逐漸加劇，優(yōu)秀房地產(chǎn)公司利用各自的資金、政府關(guān)系、資本運(yùn)作等各種能力正在全國范圍內(nèi)展開整合運(yùn)動(dòng)；加強(qiáng)自身能力提高，在區(qū)域乃至全國市場(chǎng)獲得差異化優(yōu)勢(shì)將是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的必然選擇22目錄：行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析房地產(chǎn)行業(yè)分析216。而目前萬科正在和上海綠城洽談兼并事宜，根本原因則是因?yàn)樯虾＞G城在上海有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備。21小節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇，行業(yè)整合正在成為必然趨勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)的整合正在全國范圍內(nèi)迅速展開資料來源：搜房網(wǎng)u“ 一方面是一些手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無門而著急，另一方面則是一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無地而擱淺，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購兼并風(fēng)潮自然變得勢(shì)不可擋。 2023年底三城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在冊(cè)數(shù)量分別為：北京： 1713家 天津： 761家 鄭州： 645家資料來源：北京城建局、天津統(tǒng)計(jì)年鑒、鄭州市工商局及萬科、順馳、建業(yè)公司網(wǎng)站但這些開發(fā)大多都是在圍繞本地區(qū)進(jìn)行開發(fā) ,目前能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)的公司數(shù)量很少，只有如 萬科、順馳、珠江投資 等數(shù)家資金雄厚的開發(fā)商，從河南來看，也只有 建業(yè) 等幾家在進(jìn)行省域化開發(fā)開發(fā)商 已進(jìn)入?yún)^(qū)域萬科 深圳、北京、上海、廣州 …順馳 北京、上海、武漢、鄭州 …建業(yè) 鄭州、濮陽、新鄉(xiāng)、商丘、南陽、駐馬店、三門峽、安陽、洛陽、許昌、濟(jì)源（全部為河南省城市） 究其原因，以前許多各地的房地產(chǎn)開發(fā)商靠關(guān)系可以較容易的取得土地和得到融資，而通常這種關(guān)系一般限于當(dāng)?shù)?，故此類房地產(chǎn)商只是僅僅在本區(qū)域表現(xiàn)活躍自去年國家對(duì)房地產(chǎn)土地及金融進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，開發(fā)商資金壓力日漸加大，高額的地價(jià)迫使許多過去靠 “ 關(guān)系 ” 吃飯的開發(fā)商不得不面對(duì) “ 資本競(jìng)爭(zhēng) ” 新局面。只有抓住這次機(jī)遇的房地產(chǎn)公司才有可能進(jìn)入中國房地產(chǎn)的第一集團(tuán)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性分析216。宏觀經(jīng)濟(jì)分析216。2023年－ 2023年國房景氣指數(shù)圖數(shù)據(jù)來源：國家社科院、搜房網(wǎng)、中房公司、國務(wù)院信息中心17小節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樾枨蟠螅院?，目前正處于上升期，而且國家在政策上并未進(jìn)行限制或打壓，其仍然具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長性高因此，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場(chǎng)壓力。u 宏觀經(jīng)濟(jì)研究認(rèn)為，改革開放以來存在一個(gè) 9年的經(jīng)濟(jì)增長周期，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)等投資過熱帶來的波動(dòng)。自 1983年以來，已經(jīng)歷了 3個(gè)發(fā)展期、 2個(gè)低落期的周期波動(dòng)。從國際上多數(shù)國家情況來看，國際上房產(chǎn)商和地產(chǎn)商是分開的，房產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在 5%左右，高的也只有 6%～ 8%，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。 從國內(nèi)情況來看，我國房產(chǎn)商和地產(chǎn)商還是統(tǒng)一的，大多數(shù)城市企業(yè)利潤普遍在 15%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到 30%～ 40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。 u房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高216。216。216。u2023年以來，房地產(chǎn)銷售面積年增長率為 ％，銷售額年增長率為 ％數(shù)據(jù)來源：歷年 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》2023 202315行業(yè)盈利性：房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三年位居全國最盈利十大行業(yè)榜首位置，大多數(shù)企業(yè)利潤率普遍在 15％以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤水平北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤情況（％）項(xiàng)目 二環(huán)內(nèi) 二、三環(huán)間 三、四環(huán)間 四、五環(huán)間 平均值利潤在房價(jià)中所占比重 利潤在總成本中所占比重 u行業(yè)持續(xù)提速216。行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析13房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大，國民經(jīng)濟(jì)的不斷提高為其市場(chǎng)成長性奠定了良好的基礎(chǔ)資料來源：中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中國社科院國民經(jīng)