房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(ppt40頁)-文庫吧資料
2025-02-27 18:19本頁面
【正文】 程款是開發(fā)商重要的融資手段－通過預(yù)售從購房者處獲取大量資金－對未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款；－開發(fā)商申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；－ 嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2023年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達(dá) 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá) 30%,創(chuàng)歷史新高， 2023年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3月，國家發(fā)改委提出 “要堅(jiān)決 控制固定資產(chǎn)投資過快增長 的勢頭 ”，銀監(jiān)會已經(jīng)開始對房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查。部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長了 房地產(chǎn)投資的過熱傾向 。從價(jià)格構(gòu)成來看，地價(jià)占房價(jià)的比重為 20%～40%，變化幅度相對較小，反映了土地市場的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)利潤的較大空間。從類型來看，住宅用地漲幅大，工業(yè)用地漲幅??；天津、南昌、貴陽等城市地價(jià)上漲快，而廣州的住宅地價(jià)、深圳的商業(yè)地價(jià)出現(xiàn)了回落。反映了當(dāng)?shù)爻鞘型恋貎r(jià)值獲得釋放。主要是由于低級別地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善而引起的地價(jià)提高。在此基礎(chǔ)上，將建設(shè)預(yù)警預(yù)測系統(tǒng)。同時(shí)，國土資源部開始采用衛(wèi)星遙感技術(shù)來嚴(yán)查違法用地。建設(shè)占用耕地 增長過快， 2023年新增建設(shè)用地 ，比前五年年均高 120萬畝 ,其中建設(shè)占用耕地 ,同比增長 17%。國務(wù)院和國土資源部為此下發(fā)了一系列通知，初步匯總，全國現(xiàn)已撤并整合的各類開發(fā)區(qū) 2046家，新一輪 “圈地運(yùn)動 ”基本上得到遏制。該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整。這意味著城市運(yùn)營商正式獲得政府認(rèn)可。 “ 資金獲取指向型 ” ，城市政府為彌補(bǔ)其履行職能時(shí)遇到的財(cái)源不足，而在獲取資金收入、或吸引外來資金投入方面所作的努力； “ 服務(wù)效率指向型 ” ，城市政府為提高公共服務(wù)的效率，而在公共服務(wù)部門引入市場機(jī)制的努力。資源整合型的城市運(yùn)營商 (新城市、城鎮(zhèn)開發(fā)商 ,介入規(guī)劃 )167?；A(chǔ)設(shè)施型的城市運(yùn)營商167。 ”q廣州奧園集團(tuán)確定了城市運(yùn)營戰(zhàn)略，從一般的開發(fā)商向城市運(yùn)營商邁進(jìn)，從一般層面的房地產(chǎn)經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、科技化經(jīng)營邁進(jìn)。q最早提出城市經(jīng)營概念的房地產(chǎn)策劃師王志綱認(rèn)為，城市運(yùn)營商介于政府和一般房地產(chǎn)商之間，主導(dǎo) “ 一級半 ” 市場。q2023年底，國土資源部在深圳舉辦了中國首屆城市經(jīng)營論壇q2023年第五屆住交會提出 “ 城市取代大盤成為住交會永不褪色的主題，而城市的運(yùn)營與競賽正是 CIHAF(住交會）之魂。第三階段， “ 經(jīng)營城市” ，－城市是一筆資產(chǎn)，要最大限度地增值；－城市是一個(gè)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，要增強(qiáng)個(gè)性和競爭力；－城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，要帶動周邊發(fā)展9經(jīng)營城市是通過對城市的可經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和效益最大化－城市土地－城市基礎(chǔ)設(shè)施－城市生態(tài)環(huán)境－文物古跡和旅游資源有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)－依附于有形資產(chǎn)上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等v對其使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益進(jìn)行市場運(yùn)作v使城市資本實(shí)現(xiàn) “投入 — 經(jīng)營 — 增值 — 再投入 ”的良性循環(huán)v實(shí)現(xiàn)城市資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，形成自我滾動、自我積累、自我增值的城市運(yùn)營模式可經(jīng)營性資源，構(gòu)成城市空間和城市功能載體盤活存量（主要是土地和基礎(chǔ)設(shè)施） 引進(jìn)增量（包含各種經(jīng)濟(jì)成分的混合資本投入）激活無形資產(chǎn)－轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)－發(fā)掘歷史人文內(nèi)涵10我國城市經(jīng)營呈現(xiàn)出工業(yè)化主導(dǎo)、城鄉(xiāng)一體化、全球經(jīng)濟(jì)一體化的三大特征q與西方 200多年的工業(yè)化與城市化基本同步的歷史相比，中國的城市化水平始終滯后于工業(yè)化，因此工業(yè)化仍然為主導(dǎo)力量； q由于農(nóng)業(yè)人口基數(shù)龐大，中國的 “三農(nóng)問題 ” 的徹底解決需要與城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌考慮； q中國城市發(fā)展剛剛起步，已置身于對外開放、全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，使城市經(jīng)營受到諸多外力和因素影響。第一階段，建設(shè)城市， “ 蓋了一個(gè)橋 ” 、 “ 建了一幢樓 ” 、 “ 修了一條路 ” 等；216。2023年世界城市人口達(dá)到 55％，人類歷史上首次出現(xiàn)城市人口超過農(nóng)村人口216。第二階段，中觀搞活，國企改革、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制；216?！?十六大報(bào)告6根據(jù) 中國房地產(chǎn)業(yè) 2023~2023年發(fā)展規(guī)劃， 2023年城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到 18平方米，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重增加到 5%2023年底住房面積市場容量㎡2023年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2023年人口2023人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2023年底住房面積㎡重建比率4%7因此， 城市化給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后 20年 ~30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期城市化公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級城市人口和人均面積增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn) 800個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠(yuǎn)影響每年 1000－ 3800萬農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加 1米 2， 則全國需新建 5億米 2住宅房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段人均 GDP800美元 1000美元 1300美元 8000美元 13000美元以上快速上升階段⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段⊙ 中國8其次， “經(jīng)營城市 ”伴隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷深入、城市化快速發(fā)展、政府職能轉(zhuǎn)變，應(yīng)運(yùn)而生政府職能轉(zhuǎn)變城市化經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型三階段216。n房產(chǎn)是城市家庭中價(jià)值量最
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