房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(ppt40頁(yè))(已修改)
2025-03-03 18:19 本頁(yè)面
【正文】 山 東 金瀚投 資 集 團(tuán) 有限公司房地 產(chǎn) 行 業(yè) 分析 報(bào) 告北大 縱 橫管理咨 詢 公司二零零四年三月1本文件專為客戶使用 分發(fā)、引用和復(fù)制 即使是節(jié)選方式 給第三方使用需事先得到北大縱橫公司的書面認(rèn)可2中國(guó)正在經(jīng)歷一場(chǎng) “新造城運(yùn)動(dòng) ”上海浦東廣州的珠江新城 深圳福田新城市中心杭州東部新區(qū)北京奧運(yùn)村成都人民南路沿線3導(dǎo)讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價(jià)值因素分析 城市運(yùn)營(yíng)模式借鑒市場(chǎng)需求政策約束4首先，城市化進(jìn)程在我國(guó)已進(jìn)入高速發(fā)展期，2023年城市化率超過 40%216。按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一旦城市化率達(dá)到 30%時(shí)，就進(jìn)入起飛期，一直到 70％才回歸一個(gè)平緩期。216。中國(guó)在 1996年城市化率達(dá)到了 30％， 2023年超過 40％，處于城市化高速發(fā)展時(shí)期資料來源：歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》5為此十六大明確，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的重要任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)也必將參加到 “奔小康 ”的事業(yè)當(dāng)中“ 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番 ”n恩格爾系數(shù)下降以后，必然將可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)；目前我國(guó)人均住房為 ，城鄉(xiāng)住房成套率僅為 67％，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn) “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的全面建設(shè)小康社會(huì)的要求。n房產(chǎn)是城市家庭中價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn) ,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重達(dá)到了 ％，其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％； n根據(jù)城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性規(guī)律， 2023年我國(guó)城市化率將達(dá)到 46％，城市人口將達(dá)到 ，年平均新增人口 1852萬，比目前凈增 ，僅此就需要建設(shè) 2住宅；n2023年 GDP要比 2023年翻兩番，房地產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)；城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP的比重將近 ％，每年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng) 1個(gè)百分點(diǎn)以上；“ 城鎮(zhèn)人口比重大幅提高 ”“ 家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加 ”“ 人民生活更加富足 ”21世紀(jì)頭 20年，我國(guó)將全面建設(shè)小康社會(huì)， “ 堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局 ……”—— 十六大報(bào)告6根據(jù) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2023~2023年發(fā)展規(guī)劃， 2023年城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到 18平方米，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重增加到 5%2023年底住房面積市場(chǎng)容量㎡2023年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2023年人口2023人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2023年底住房面積㎡重建比率4%7因此， 城市化給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場(chǎng)需求，今后 20年 ~30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期城市化公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級(jí)城市人口和人均面積增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長(zhǎng)我國(guó)每年新增小城鎮(zhèn) 800個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響每年 1000－ 3800萬農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加 1米 2， 則全國(guó)需新建 5億米 2住宅房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段人均 GDP800美元 1000美元 1300美元 8000美元 13000美元以上快速上升階段⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段⊙ 中國(guó)8其次， “經(jīng)營(yíng)城市 ”伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入、城市化快速發(fā)展、政府職能轉(zhuǎn)變，應(yīng)運(yùn)而生政府職能轉(zhuǎn)變城市化經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型三階段216。第一階段，微觀搞活， “ 一部分人先富起來 ” ；216。第二階段，中觀搞活，國(guó)企改革、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制；216。第三階段，宏觀搞活，解決城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問題216。2023年世界城市人口達(dá)到 55％，人類歷史上首次出現(xiàn)城市人口超過農(nóng)村人口216。20年后中國(guó)將至少有一半人生活在城市里，中國(guó)不可避免地要城市化216。第一階段，建設(shè)城市， “ 蓋了一個(gè)橋 ” 、 “ 建了一幢樓 ” 、 “ 修了一條路 ” 等；216。第二階段，管理城市，“ 草地工程 ” 、 “ 廣場(chǎng)工程 ” 、 “ 亮燈工程 ”等，包括沿江沿海的治理、舊城改造等；216。第三階段， “ 經(jīng)營(yíng)城市” ，－城市是一筆資產(chǎn)，要最大限度地增值；－城市是一個(gè)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，要增強(qiáng)個(gè)性和競(jìng)爭(zhēng)力；－城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，要帶動(dòng)周邊發(fā)展9經(jīng)營(yíng)城市是通過對(duì)城市的可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和效益最大化－城市土地－城市基礎(chǔ)設(shè)施－城市生態(tài)環(huán)境－文物古跡和旅游資源有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)－依附于有形資產(chǎn)上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等v對(duì)其使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)等相關(guān)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作v使城市資本實(shí)現(xiàn) “投入 — 經(jīng)營(yíng) — 增值 — 再投入 ”的良性循環(huán)v實(shí)現(xiàn)城市資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，形成自我滾動(dòng)、自我積累、自我增值的城市運(yùn)營(yíng)模式可經(jīng)營(yíng)性資源，構(gòu)成城市空間和城市功能載體盤活存量（主要是土地和基礎(chǔ)設(shè)施） 引進(jìn)增量（包含各種經(jīng)濟(jì)成分的混合資本投入）激活無形資產(chǎn)－轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)－發(fā)掘歷史人文內(nèi)涵10我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出工業(yè)化主導(dǎo)、城鄉(xiāng)一體化、全球經(jīng)濟(jì)一體化的三大特征q與西方 200多年的工業(yè)化與城市化基本同步的歷史相比，中國(guó)的城市化水平始終滯后于工業(yè)化，因此工業(yè)化仍然為主導(dǎo)力量； q由于農(nóng)業(yè)人口基數(shù)龐大，中國(guó)的 “三農(nóng)問題 ” 的徹底解決需要與城市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌考慮； q中國(guó)城市發(fā)展剛剛起步，已置身于對(duì)外開放、全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，使城市經(jīng)營(yíng)受到諸多外力和因素影響。11經(jīng)營(yíng)城市是市長(zhǎng)與市場(chǎng)、政府與城市運(yùn)營(yíng)商的 “雙人舞 ”? 挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力，確定城市
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