民用房地產(chǎn)行業(yè)分析報告e修改(已修改)
2025-01-17 17:37 本頁面
【正文】 貞 元（集 團 ）有限 責 任公司房地 產(chǎn) 行 業(yè) 分析 報 告北大 縱 橫管理咨 詢 有限公司2023年 11月說明北大縱橫管理咨詢有限公司（以下簡稱 “北大縱橫 ”） 非常榮幸能為貞元集團提交此行業(yè)分析報告，本報告中的所有意見均為中期意見，并非最終意見 。 2目錄：宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析216。宏觀環(huán)境分析216。行業(yè)吸引力分析216。行業(yè)競爭性分析216。行業(yè)價值鏈及關(guān)鍵成功因素分析3改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了長足的發(fā)展和進步數(shù)據(jù)提供：國家統(tǒng)計局 《 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》供給牽動需求期 需求牽動供給期調(diào)整期住房是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會階段，隨著社會發(fā)展和人民經(jīng)濟生活水平的提高，城市住房的增量需求和改善需求雙雙旺盛，是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的根本動力；我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本上經(jīng)歷了 “供給拉動期 ”、 “調(diào)整期 ”和 “需求拉動期 ”三個階段，從行業(yè)內(nèi)部分析，目前在國家的宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟的雙重作用下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)將進入行業(yè)整合的振蕩階段。4我國 GDP的快速增長和人民生活水平的提高 ,必將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長預測部門 預測結(jié)果： GDP增長率國務院發(fā)展研究中心2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％世界銀行 2023－ 2023年： ％2023－ 2023年： ％亞洲開發(fā)銀行 2023－ 2023年： 6％2023－ 2023年： 5％高盛公司 2023－ 2023年： ％2023－ 2025年： ％國內(nèi)、外機構(gòu)對未來 20年中國 GDP的預測：宏觀經(jīng)濟增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于 4% 萎縮4%－ 5% 停滯甚至倒退5%－ 8% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展10%－ 15% 飛速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：西蒙庫茲涅茨著 《 各國經(jīng)濟的增長 》 、國家統(tǒng)計局未來 20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速 發(fā)展狀態(tài)歷年人均高檔品、可支配收入、城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)情況：過去 20年 ，隨著全國整體經(jīng)濟的快速發(fā)展人均 GDP持續(xù)上升，城鄉(xiāng)居民可支配收入也隨之上升，城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)顯著下降，人們衣食方面的支出比例下降， 消費重點轉(zhuǎn)移到住行方面 。5城市化進程加速和經(jīng)濟快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求城市化公共服務放開城市群擴張與重新定位消費升級城市人口和人均面積增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn) 800個左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務放開，吸納私人資本進入城市開發(fā)汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠影響每年 1000－ 3800萬農(nóng)民進入城市；目前人均建筑面積每增加 1米 2，則全國需新建 5億米 2住宅房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段人均 GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元以上快速上升階段⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段⊙中國1200美元6目前我國城市化進程進入高速發(fā)展期，居民可支配收入迅速提高為房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的市場前景按照西方發(fā)達國家經(jīng)驗，一旦城市化率達到 30%時，就進入起飛期，一直到 70％才回歸一個平緩期中國在 1996年城市化率達到了 30％， 2023年達到了％， 處于城市化高速發(fā)展時期數(shù)據(jù)來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》按照西方發(fā)達國家經(jīng)驗， 當房價款為家庭六年的可支配收入時家庭購房能力開始加強我國 2023年商品房均價為 2708元 /平米，按人均 19平米、戶均 3口人計算，我國商品房總價為 154356元，我國城鎮(zhèn)居民六年家庭（三口）可支配收入為 158544元，說明 我國居民商品房購買能力開始增強7十六大明確指出，加快城鎮(zhèn)化進程是國家經(jīng)濟建設(shè)和改革的重要任務，房地產(chǎn)業(yè)也必將參加到 “ 奔小康 ” 的事業(yè)當中“國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番 ”恩格爾系數(shù)下降以后，必然將可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費；目前我國人均住房為 ，城鄉(xiāng)住房成套率僅為 67％，遠未實現(xiàn) “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的全面建設(shè)小康社會的要求。房產(chǎn)是城市家庭中價值量最大的財產(chǎn) ,根據(jù)國家統(tǒng)計局測算，房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重達到了 ％，其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％； 根據(jù)城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性規(guī)律， 2023年我國城市化率將達到 46％，城市人口將達到 ，年平均新增人口 1852萬，比目前凈增 ，僅此就需要建設(shè) 2住宅；2023年 GDP要比 2023年翻兩番，房地產(chǎn)業(yè)必須也能夠為此作出應有的貢獻；城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP的比重將近 ％，每年拉動 GDP增長 1個百分點以上；“城鎮(zhèn)人口比重大幅提高 ”“家庭財產(chǎn)普遍增加 ”“人民生活更加富足 ”21世紀頭 20年，我國將全面建設(shè)小康社會， “ 堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學規(guī)劃，合理布局 ……”—— 十六大報告8作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，從 2023年開始至今，國家陸續(xù)出臺了一系列的法規(guī)和政策，對其進行全面調(diào)整和規(guī)范前期(取得土地和房屋拆遷 )中期（銀行貸款和建設(shè)施工）后期（房屋銷售和物業(yè)管理）國務院《 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知 》《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 《 關(guān)于深入開展土地市場整頓，嚴格土地管理的緊急通知 》《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》《 國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定 》《 進一步加強新增建設(shè)用地土地有 償使用費征收使用管理的通知 》國土資源部：《 土地利用年度計劃管理辦法 》《 建設(shè)項目用地預審管理辦法 》《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招
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