民用房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告e修改(已修改)
2025-01-17 17:37 本頁面
【正文】 貞 元（集 團(tuán) ）有限 責(zé) 任公司房地 產(chǎn) 行 業(yè) 分析 報(bào) 告北大 縱 橫管理咨 詢 有限公司2023年 11月說明北大縱橫管理咨詢有限公司（以下簡稱 “北大縱橫 ”） 非常榮幸能為貞元集團(tuán)提交此行業(yè)分析報(bào)告，本報(bào)告中的所有意見均為中期意見，并非最終意見 。 2目錄：宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析216。宏觀環(huán)境分析216。行業(yè)吸引力分析216。行業(yè)競爭性分析216。行業(yè)價(jià)值鏈及關(guān)鍵成功因素分析3改革開放以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)有了長足的發(fā)展和進(jìn)步數(shù)據(jù)提供：國家統(tǒng)計(jì)局 《 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》供給牽動(dòng)需求期 需求牽動(dòng)供給期調(diào)整期住房是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會(huì)階段，隨著社會(huì)發(fā)展和人民經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，城市住房的增量需求和改善需求雙雙旺盛，是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力；我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本上經(jīng)歷了 “供給拉動(dòng)期 ”、 “調(diào)整期 ”和 “需求拉動(dòng)期 ”三個(gè)階段，從行業(yè)內(nèi)部分析，目前在國家的宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)的雙重作用下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入行業(yè)整合的振蕩階段。4我國 GDP的快速增長和人民生活水平的提高 ,必將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長預(yù)測部門 預(yù)測結(jié)果： GDP增長率國務(wù)院發(fā)展研究中心2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％2023－ 2023年： ％－ ％世界銀行 2023－ 2023年： ％2023－ 2023年： ％亞洲開發(fā)銀行 2023－ 2023年： 6％2023－ 2023年： 5％高盛公司 2023－ 2023年： ％2023－ 2025年： ％國內(nèi)、外機(jī)構(gòu)對(duì)未來 20年中國 GDP的預(yù)測：宏觀經(jīng)濟(jì)增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮4%－ 5% 停滯甚至倒退5%－ 8% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展10%－ 15% 飛速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：西蒙庫茲涅茨著 《 各國經(jīng)濟(jì)的增長 》 、國家統(tǒng)計(jì)局未來 20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速 發(fā)展?fàn)顟B(tài)歷年人均高檔品、可支配收入、城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)情況：過去 20年 ，隨著全國整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展人均 GDP持續(xù)上升，城鄉(xiāng)居民可支配收入也隨之上升，城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)顯著下降，人們衣食方面的支出比例下降， 消費(fèi)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到住行方面 。5城市化進(jìn)程加速和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求城市化公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位消費(fèi)升級(jí)城市人口和人均面積增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn) 800個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響每年 1000－ 3800萬農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加 1米 2，則全國需新建 5億米 2住宅房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段人均 GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元以上快速上升階段⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段⊙中國1200美元6目前我國城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期，居民可支配收入迅速提高為房地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的市場前景按照西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，一旦城市化率達(dá)到 30%時(shí)，就進(jìn)入起飛期，一直到 70％才回歸一個(gè)平緩期中國在 1996年城市化率達(dá)到了 30％， 2023年達(dá)到了％， 處于城市化高速發(fā)展時(shí)期數(shù)據(jù)來源：歷年 《 中國統(tǒng)計(jì)年鑒 》按照西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)， 當(dāng)房價(jià)款為家庭六年的可支配收入時(shí)家庭購房能力開始加強(qiáng)我國 2023年商品房均價(jià)為 2708元 /平米，按人均 19平米、戶均 3口人計(jì)算，我國商品房總價(jià)為 154356元，我國城鎮(zhèn)居民六年家庭（三口）可支配收入為 158544元，說明 我國居民商品房購買能力開始增強(qiáng)7十六大明確指出，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的重要任務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)也必將參加到 “ 奔小康 ” 的事業(yè)當(dāng)中“國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番 ”恩格爾系數(shù)下降以后，必然將可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)；目前我國人均住房為 ，城鄉(xiāng)住房成套率僅為 67％，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn) “ 戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的全面建設(shè)小康社會(huì)的要求。房產(chǎn)是城市家庭中價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn) ,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重達(dá)到了 ％，其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％； 根據(jù)城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性規(guī)律， 2023年我國城市化率將達(dá)到 46％，城市人口將達(dá)到 ，年平均新增人口 1852萬，比目前凈增 ，僅此就需要建設(shè) 2住宅；2023年 GDP要比 2023年翻兩番，房地產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)；城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP的比重將近 ％，每年拉動(dòng) GDP增長 1個(gè)百分點(diǎn)以上；“城鎮(zhèn)人口比重大幅提高 ”“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加 ”“人民生活更加富足 ”21世紀(jì)頭 20年，我國將全面建設(shè)小康社會(huì)， “ 堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局 ……”—— 十六大報(bào)告8作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，從 2023年開始至今，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的法規(guī)和政策，對(duì)其進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范前期(取得土地和房屋拆遷 )中期（銀行貸款和建設(shè)施工）后期（房屋銷售和物業(yè)管理）國務(wù)院《 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 》《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 《 關(guān)于深入開展土地市場整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》《 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定 》《 進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有 償使用費(fèi)征收使用管理的通知 》國土資源部：《 土地利用年度計(jì)劃管理辦法 》《 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法 》《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招
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