民用房地產(chǎn)行業(yè)分析報告e修改-wenkub
2023-01-28 17:37:15 本頁面
【正文】 3－ 2023年： 6％2023－ 2023年： 5％高盛公司 2023－ 2023年： ％2023－ 2025年： ％國內(nèi)、外機構(gòu)對未來 20年中國 GDP的預(yù)測：宏觀經(jīng)濟增長率 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮4%－ 5% 停滯甚至倒退5%－ 8% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展10%－ 15% 飛速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：西蒙庫茲涅茨著 《 各國經(jīng)濟的增長 》 、國家統(tǒng)計局未來 20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速 發(fā)展?fàn)顟B(tài)歷年人均高檔品、可支配收入、城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)情況：過去 20年 ，隨著全國整體經(jīng)濟的快速發(fā)展人均 GDP持續(xù)上升，城鄉(xiāng)居民可支配收入也隨之上升，城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)顯著下降，人們衣食方面的支出比例下降， 消費重點轉(zhuǎn)移到住行方面 ?！?十六大報告8作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，從 2023年開始至今，國家陸續(xù)出臺了一系列的法規(guī)和政策，對其進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范前期(取得土地和房屋拆遷 )中期（銀行貸款和建設(shè)施工）后期（房屋銷售和物業(yè)管理）國務(wù)院《 關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知 》《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 《 關(guān)于深入開展土地市場整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知 》《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》《 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定 》《 進(jìn)一步加強新增建設(shè)用地土地有 償使用費征收使用管理的通知 》國土資源部：《 土地利用年度計劃管理辦法 》《 建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法 》《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》 ……中國人民銀行：《 關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 《 關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知 》《 關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見 》建設(shè)部：《 建設(shè)工程項目試行管理辦法 》《 關(guān)于切實解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知 》銀監(jiān)會《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理引 》《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法 》 ……國務(wù)院：《 物業(yè)管理條例 》《 國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》最高人民法院：《 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋 》《 關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定 》《 拍賣管理法 》 ……2023年開始國務(wù)院、中國人民銀行、國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部等主管部門陸續(xù)出臺了相關(guān)文件和法規(guī)，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整的開始。 2023年 “ 地根 ” 和 “ 銀根 ” 雙管齊下，對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。行業(yè)吸引力分析216。u2023年以來，房地產(chǎn)銷售面積年增長率為 ％，銷售額年增長率為 ％數(shù)據(jù)來源：歷年 《 中國統(tǒng)計年鑒 》2023 202315行業(yè)盈利性：房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三年位居全國最盈利十大行業(yè)榜首位置，大多數(shù)企業(yè)利潤率普遍在 15％以上，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤水平北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤情況（％）項目 二環(huán)內(nèi) 二、三環(huán)間 三、四環(huán)間 四、五環(huán)間 平均值利潤在房價中所占比重 利潤在總成本中所占比重 u行業(yè)持續(xù)提速216。216。 從國內(nèi)情況來看，我國房產(chǎn)商和地產(chǎn)商還是統(tǒng)一的，大多數(shù)城市企業(yè)利潤普遍在 15%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到 30%～ 40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。自 1983年以來，已經(jīng)歷了 3個發(fā)展期、 2個低落期的周期波動。2023年－ 2023年國房景氣指數(shù)圖數(shù)據(jù)來源：國家社科院、搜房網(wǎng)、中房公司、國務(wù)院信息中心17小節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)因為需求大，盈利性好，目前正處于上升期，而且國家在政策上并未進(jìn)行限制或打壓，其仍然具有很強的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場發(fā)展機會，也面臨著控制風(fēng)險和提高盈利能力的市場壓力。行業(yè)競爭性分析216。 2023年底三城市的房地產(chǎn)開發(fā)商在冊數(shù)量分別為：北京： 1713家 天津： 761家 鄭州： 645家資料來源：北京城建局、天津統(tǒng)計年鑒、鄭州市工商局及萬科、順馳、建業(yè)公司網(wǎng)站但這些開發(fā)大多都是在圍繞本地區(qū)進(jìn)行開發(fā) ,目前能實現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā)的公司數(shù)量很少，只有如 萬科、順馳、珠江投資 等數(shù)家資金雄厚的開發(fā)商，從河南來看，也只有 建業(yè) 等幾家在進(jìn)行省域化開發(fā)開發(fā)商 已進(jìn)入?yún)^(qū)域萬科 深圳、北京、上海、廣州 …順馳 北京、上海、武漢、鄭州 …建業(yè) 鄭州、濮陽、新鄉(xiāng)、商丘、南陽、駐馬店、三門峽、安陽、洛陽、許昌、濟源（全部為河南省城市） 究其原因，以前許多各地的房地產(chǎn)開發(fā)商靠關(guān)系可以較容易的取得土地和得到融資，而通常這種關(guān)系一般限于當(dāng)?shù)兀蚀祟惙康禺a(chǎn)商只是僅僅在本區(qū)域表現(xiàn)活躍自去年國家對房地產(chǎn)土地及金融進(jìn)行宏觀調(diào)控以來，開發(fā)商資金壓力日漸加大，高額的地價迫使許多過去靠 “ 關(guān)系 ” 吃飯的開發(fā)商不得不面對 “ 資本競爭 ” 新局面。而目前萬科正在和上海綠城洽談兼并事宜，根本原因則是因為上海綠城在上海有一定數(shù)量的土地儲備。行業(yè)吸引力分析216。 ?首先是有沒有相對價格低廉的土地儲備， 其次是能不能把握獲取土地的時機；再次，對未來行業(yè)峰谷的判斷能力 。?營銷能力是房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)、企業(yè)文化、銷售技能積累的綜合釋放，與公司積累直接關(guān)聯(lián)。24從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，利潤正從價值鏈的前端向后端轉(zhuǎn)移開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理樓盤銷售物業(yè)經(jīng)營15 % 10% 5 %土地運作土地運作營銷策劃
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