【正文】 源 －政策資源－品牌資源－組織資源－信息資源城市運(yùn)營(yíng)商隨著地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)?；⒓s化的過(guò)程中日漸成熟，規(guī)劃意識(shí)、操作能力、社會(huì)責(zé)任感遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般開(kāi)發(fā)商 .有特殊的背景和土壤；有遠(yuǎn)大的眼光和超常的魄力；有強(qiáng)勁的實(shí)力和良好信用；有良好的公共關(guān)系；有強(qiáng)大的要素整合能力；要善于借助外腦 。獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力要素：一是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，二是兼并收購(gòu)，三是內(nèi)部開(kāi)發(fā)內(nèi)部資源整合，形成有利于企業(yè)可持續(xù)良性發(fā)展的機(jī)制，培育有利于形成和發(fā)展企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)文化。戰(zhàn)略資源的整合能力前瞻力判斷力創(chuàng)新力整合力32導(dǎo)讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價(jià)值因素分析 城市運(yùn)營(yíng)模式借鑒33廣廈模式－造城運(yùn)動(dòng)n 廣廈是最早提出城市運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，廣廈提出 “ 跳出建筑做建筑 ” 的理念，并逐步完成由單純的承包商向承包與開(kāi)發(fā)相結(jié)合的角色轉(zhuǎn)換。從單一的土建承包向市政、水電、路橋、裝飾等方面發(fā)展。 n “ 天都城 ” 是國(guó)內(nèi)首例政企合作開(kāi)發(fā)衛(wèi)星城的成功項(xiàng)目，天都城項(xiàng)目總占地面積6579畝總投資超過(guò) 80億元，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá) 6～ 8年，建成后居住人口將達(dá)到 10萬(wàn)人。 n 天都城的成功在于政府政策支持加高起點(diǎn)的規(guī)劃，房子還沒(méi)有造的時(shí)候，周邊環(huán)境已經(jīng)成形了。n 1999年廣廈西進(jìn)重慶，以 2億元圈下的一片荒地，拉開(kāi)了在西部地區(qū)造城的序幕。2023年 8月，被命名為 “ 廣廈城 ” 的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)， “ 廣廈城 ” 占地 1050畝、總投資 15億元，建成重慶居民嶄新的生活居住區(qū)。n 廣廈還在北京、上海、合肥、西安、蘭州、南京等地陸續(xù)建設(shè)了一些高品位樓盤(pán)，廣廈 “ 造城運(yùn)動(dòng) ” 在全國(guó)范圍內(nèi)尋找新的機(jī)遇。 34奧園模式－品牌連鎖n 奧園集團(tuán)是奧林匹克花園的創(chuàng)始者，是中國(guó)復(fù)合地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。n 復(fù)合地產(chǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)整合，并創(chuàng)造出一種全新的生活方式。 n 1998年奧園集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)的廣州奧林匹克花園拉開(kāi)了中國(guó)復(fù)合地產(chǎn)的序幕；隨后，先后成功開(kāi)發(fā)了番禺奧林匹克花園和上海奧林匹克花園； 2023年奧園集團(tuán)整合教育產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)，成功地開(kāi)發(fā)了南國(guó)奧林匹克花園，成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的新焦點(diǎn)。n 奧園品牌擴(kuò)張分三大階段：第一階段是奧林匹克花園連鎖階段，通過(guò)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)作，將奧林匹克的國(guó)際公認(rèn)品牌轉(zhuǎn)為奧園集團(tuán)的企業(yè)品牌；第二階段是提升復(fù)合地產(chǎn)的內(nèi)涵，把房地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開(kāi)創(chuàng) “奧園 ”連鎖品牌；第三階段是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邁上城市運(yùn)營(yíng)商的階段。n 奧園模式的核心是品牌連鎖 ，實(shí)施全國(guó)品牌擴(kuò)張，目前 廣州奧園、番禺奧園、南國(guó)奧園、佛山奧園、南沙奧園新城、天麓湖奧園、大崗?qiáng)W園項(xiàng)目、江門(mén)奧園等項(xiàng)目均進(jìn)入大規(guī)模的全面開(kāi)發(fā)階段，形成聲勢(shì)浩大的 “奧園集團(tuán)軍 ”。 35華僑城模式－景觀地產(chǎn)n 2023年起，華僑城利用 “旅游＋房地產(chǎn) ”模式，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。先在一塊生僻的地上建景點(diǎn)，附設(shè)高檔別墅和度假區(qū)，利用景點(diǎn)帶熱地皮，房產(chǎn)也隨之增值。n 公司在深圳有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷四大主題公園。公司的這些人造景觀規(guī)模較大，在深圳當(dāng)?shù)卣加休^明顯的主導(dǎo)地位。由于深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá) ,居民收入水平較高 ,商務(wù)往來(lái)較多，加上公司逐步推出的多項(xiàng)新型產(chǎn)品，景區(qū)的回游率較大，一直保持著良好的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為擴(kuò)大規(guī)模，分散風(fēng)險(xiǎn)，公司也在積極尋求新的項(xiàng)目，如目前已公布的將利用房地產(chǎn)業(yè)與華僑城城區(qū)旅游業(yè)相得益彰的商機(jī)，發(fā)展華僑城的主題房地產(chǎn)，此項(xiàng)目的實(shí)施將給公司帶來(lái)可觀的效益。 n 2023年 ,華僑城的 旅游 +地產(chǎn) 互動(dòng)發(fā)展模式得以進(jìn)一步推廣 ,其核心競(jìng)爭(zhēng)力得到了充分體現(xiàn) ,從而使公司的盈利能力大幅提升。主營(yíng)業(yè)務(wù)旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)%。其中 ,世界之窗 的利潤(rùn)總額已連續(xù) 3年超過(guò) 1億元；歡樂(lè)谷二期去年 5月開(kāi)業(yè)后 ,其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度驚人 ,分別實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng) 124%和1400%；曲阜孔子國(guó)際旅游股份有限公司的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 83%。 36觀瀾湖模式－ 復(fù)合地產(chǎn)n 在觀瀾湖的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，是先進(jìn)行環(huán)境開(kāi)發(fā)（球場(chǎng)建設(shè)、景觀建設(shè)），投入巨資使土地具有了不可復(fù)制性，成為深圳、中國(guó)乃至世界的關(guān)注焦點(diǎn)。n 其次，隨著整個(gè)高爾夫社圈的成型，以及各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)、賽事的舉辦，賦予了社區(qū)廣泛的、深遠(yuǎn)的影響，使之成為了一個(gè)國(guó)際化水準(zhǔn)的，有著濃厚人文附加值的社圈。n 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)入全面的地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)。由于具有了國(guó)際化的高度、國(guó)際化的人文氛圍、最自然的景觀、最具貴族氣質(zhì)的生活環(huán)境等因素，中國(guó)最尖端的國(guó)際生活社圈躍然而出。n 觀瀾湖的成功源自于超前數(shù)十年的開(kāi)發(fā)思路、開(kāi)發(fā)理念及前期規(guī)劃。n 觀瀾湖在土地價(jià)值、品牌價(jià)值、社會(huì)價(jià)值三個(gè)層面都追求和體現(xiàn)了價(jià)值的最大化效益。 土地價(jià)值包涵了項(xiàng)目投資、球會(huì)建設(shè)、配套建設(shè)、土地升值等內(nèi)容。品牌價(jià)值反映的是身份效應(yīng)的尊貴感、磁場(chǎng)效應(yīng)的聚合力、以及社區(qū)的尖端化。社會(huì)價(jià)值表現(xiàn)為社會(huì)貢獻(xiàn)率、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率、文化貢獻(xiàn)率等方面。n 觀瀾湖所開(kāi)辟的，是一條全新的、嚴(yán)格意義上的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之路，對(duì)整個(gè)行業(yè)的啟示意義、示范效應(yīng)、先行意識(shí)、模本作用是深遠(yuǎn)的、廣泛的。37綜上所述，城市運(yùn)營(yíng)標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)從英雄時(shí)代過(guò)渡到資本時(shí)代121文件等一系列政策開(kāi)始終結(jié)過(guò)去的空手套白狼式的 “英雄 ”作風(fēng)n 傳統(tǒng)的地產(chǎn)商升級(jí)為城市運(yùn)營(yíng)商，不是簡(jiǎn)單的概念轉(zhuǎn)換，而是經(jīng)營(yíng)理念、社會(huì)地位、社會(huì)職能、運(yùn)作模式、資源配置等系統(tǒng)升級(jí)工程。n 資本時(shí)代的到來(lái)則更要求企業(yè)不但要有資金，更要懂資本運(yùn)作。n 在英雄時(shí)代，策劃、工程人員是企業(yè)的核心人才，注重產(chǎn)品；而資本時(shí)代，要求總裁既有國(guó)內(nèi)融資能力，又有境外融資能力，財(cái)稅規(guī)劃與資金統(tǒng)籌將占到企業(yè) 35％以上的業(yè)務(wù)量。n 資本將向擁有品牌、擁有良好的管理體制和擁有優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的企業(yè)聚集38“ 做石匠活 ” 的地產(chǎn)商淡出舞臺(tái)“ 建造宏偉大教堂 ” 的城市運(yùn)營(yíng)商將成為城市先鋒 有人問(wèn)三個(gè)石匠他們?cè)诟墒裁?，第一個(gè)回答， “ 我在砌磚，混口飯吃。 ”第二個(gè)回答， “ 我在做全國(guó)最好的石匠活兒。 ”第三個(gè)仰望長(zhǎng)天，目光炯炯地說(shuō)，“ 我在建造宏偉的大教堂。 ” 39謝謝！40