房地產(chǎn)行業(yè)分析報告(ppt40頁)-wenkub
2023-03-14 18:19:20 本頁面
【正文】 ，包括沿江沿海的治理、舊城改造等；216。第三階段，宏觀搞活，解決城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展問題216。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎，科學規(guī)劃，合理布局 ……”按照西方發(fā)達國家經(jīng)驗，一旦城市化率達到 30%時，就進入起飛期，一直到 70％才回歸一個平緩期。216?！?十六大報告6根據(jù) 中國房地產(chǎn)業(yè) 2023~2023年發(fā)展規(guī)劃， 2023年城鎮(zhèn)人均使用面積達到 18平方米，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占生產(chǎn)總值的比重增加到 5%2023年底住房面積市場容量㎡2023年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2023年人口2023人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2023年底住房面積㎡重建比率4%7因此， 城市化給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后 20年 ~30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機遇期城市化公共服務放開城市群擴張與重新定位消費升級城市人口和人均面積增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn) 800個左右，提供了城市建設新增空間大城市為以經(jīng)濟為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務放開，吸納私人資本進入城市開發(fā)汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠影響每年 1000－ 3800萬農(nóng)民進入城市；目前人均建筑面積每增加 1米 2， 則全國需新建 5億米 2住宅房地產(chǎn)起步階段 平穩(wěn)階段人均 GDP800美元 1000美元 1300美元 8000美元 13000美元以上快速上升階段⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 萎縮階段⊙ 中國8其次， “經(jīng)營城市 ”伴隨著市場經(jīng)濟不斷深入、城市化快速發(fā)展、政府職能轉(zhuǎn)變，應運而生政府職能轉(zhuǎn)變城市化經(jīng)濟轉(zhuǎn)型三階段216。2023年世界城市人口達到 55％，人類歷史上首次出現(xiàn)城市人口超過農(nóng)村人口216。第三階段， “ 經(jīng)營城市” ，－城市是一筆資產(chǎn)，要最大限度地增值；－城市是一個戰(zhàn)略節(jié)點，要增強個性和競爭力；－城市是區(qū)域經(jīng)濟的龍頭，要帶動周邊發(fā)展9經(jīng)營城市是通過對城市的可經(jīng)營性資產(chǎn)權益進行市場運作，以實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化和效益最大化－城市土地－城市基礎設施－城市生態(tài)環(huán)境－文物古跡和旅游資源有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)－依附于有形資產(chǎn)上的名稱、形象、知名度和城市特色文化等v對其使用權、經(jīng)營權、冠名權等相關權益進行市場運作v使城市資本實現(xiàn) “投入 — 經(jīng)營 — 增值 — 再投入 ”的良性循環(huán)v實現(xiàn)城市資源配置的最優(yōu)化和效益的最大化，形成自我滾動、自我積累、自我增值的城市運營模式可經(jīng)營性資源，構成城市空間和城市功能載體盤活存量（主要是土地和基礎設施） 引進增量（包含各種經(jīng)濟成分的混合資本投入）激活無形資產(chǎn)－轉(zhuǎn)化為有形資產(chǎn)－發(fā)掘歷史人文內(nèi)涵10我國城市經(jīng)營呈現(xiàn)出工業(yè)化主導、城鄉(xiāng)一體化、全球經(jīng)濟一體化的三大特征q與西方 200多年的工業(yè)化與城市化基本同步的歷史相比，中國的城市化水平始終滯后于工業(yè)化，因此工業(yè)化仍然為主導力量； q由于農(nóng)業(yè)人口基數(shù)龐大，中國的 “三農(nóng)問題 ” 的徹底解決需要與城市經(jīng)濟統(tǒng)籌考慮； q中國城市發(fā)展剛剛起步，已置身于對外開放、全球經(jīng)濟一體化的背景下，使城市經(jīng)營受到諸多外力和因素影響。q最早提出城市經(jīng)營概念的房地產(chǎn)策劃師王志綱認為，城市運營商介于政府和一般房地產(chǎn)商之間，主導 “ 一級半 ” 市場?；A設施型的城市運營商167。 “ 資金獲取指向型 ” ，城市政府為彌補其履行職能時遇到的財源不足，而在獲取資金收入、或吸引外來資金投入方面所作的努力； “ 服務效率指向型 ” ，城市政府為提高公共服務的效率，而在公共服務部門引入市場機制的努力。該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，是對房地產(chǎn)市場全面的規(guī)范和調(diào)整。建設占用耕地 增長過快， 2023年新增建設用地 ，比前五年年均高 120萬畝 ,其中建設占用耕地 ,同比增長 17%。在此基礎上，將建設預警預測系統(tǒng)。反映了當?shù)爻鞘型恋貎r值獲得釋放。從價格構成來看，地價占房價的比重為 20%～40%，變化幅度相對較小，反映了土地市場的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)利潤的較大空間。2023年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達 43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達 30%,創(chuàng)歷史新高， 2023年初固定資產(chǎn)投資同比增長 53%， 3月，國家發(fā)改委提出 “要堅決 控制固定資產(chǎn)投資過快增長 的勢頭 ”，銀監(jiān)會已經(jīng)開始對房地產(chǎn)等熱點行業(yè)的信貸進行檢查。216。21因此做為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，也使城市運營商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應地發(fā)生變化。 地產(chǎn)企業(yè)通過 做什么產(chǎn)品來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標 。?最能體現(xiàn)創(chuàng)新的環(huán)節(jié)。?建筑市場供過于求，挑選體現(xiàn)開發(fā)商能力。 24隨著專業(yè)化分工日趨完善，房產(chǎn)運作各環(huán)節(jié)趨于完全競爭，平均利潤率不斷降低產(chǎn)品決策 規(guī)劃設 計 建筑施工 市場銷售 售后服務施工 /監(jiān)理材料設備采購招標 銷售策劃項目策劃取得土地建筑設計市政設計 物業(yè)服務廣告銷售投資分析各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務。? 城市運營商要善于把握獲取和開發(fā)土地的時機，控制土地成本，帶動行業(yè)峰谷以地產(chǎn)為主的城市運營商27地塊的綜合素質(zhì)和價格決定了投資的價值影響該地塊所在的城鎮(zhèn)的總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素。土地資源土地資源是有限的，短期內(nèi)不可能重復開發(fā)利用。但是唯有不斷創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。其他融資渠道 ：股權融資，債權融資，擔保公司融資等方式都是房地產(chǎn)企業(yè)應該積極探索的融資渠道。從單一的土建承包向市政、水電、路橋、裝飾等方面發(fā)展。2023年 8月，被命名
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