【正文】 均價(jià) 8300的單價(jià)分布 7000 70007500 75008000 80008500 85009000 90009500 950010000 10000以上 ? 7000元 /平方米以下單位是客戶搶購(gòu)的主力單位， 8000元 /平方米的均價(jià)此種單位數(shù)量有優(yōu)勢(shì)，入市容易刺激銷售高潮； 8300元 /平方米均價(jià)的定價(jià)此類單位非常少，不易形成選購(gòu)熱潮； ? 均價(jià) 8300元 /平方米時(shí)，單價(jià)大于 8500的單位幾乎占了一半，銷售壓力較大。 但由于入市初期的優(yōu)惠較大，在實(shí)收價(jià)格方面可以與中旅競(jìng)爭(zhēng)。 當(dāng)均價(jià)為 7900元時(shí)， 6A的 10層總價(jià)高于熙園的總價(jià)， 150的高層單位總價(jià)比中旅的總價(jià)低。 熙園的 150平方米的單價(jià)和總價(jià)都要高于本項(xiàng)目。這些項(xiàng)目基本只有高 層單位在售，且戶型面積基本較大。 ? 根據(jù)導(dǎo)入期的均價(jià)，取 7800元、 7900元、 8000元、 8100元、 8200元、 8300元做價(jià)格測(cè) 算，與目前片區(qū)內(nèi)在售的樓盤進(jìn)行比較，從而得出項(xiàng)目作為挑戰(zhàn)者的整體均價(jià)。 ? 10棟首層單位為躍式 +儲(chǔ)藏室， 儲(chǔ)藏室的價(jià)格按照面積的 1/3折算 。 ? 9A餐廳帶露臺(tái)單位比主臥帶露臺(tái)單位每平方增加 450元。 ? 5F、 9A朝向差加 200， 6A朝向差加 300。 尤其是 6A戶型，價(jià)格盡量拔 高，作為小區(qū)的價(jià)格標(biāo)桿，提升項(xiàng)目高檔形象。 9棟的吉祥樓層如 18層差加 50。 7棟層差為 30。 頂層單位（ 18層）送天臺(tái)花園的層差特殊處理。 平面調(diào)差原則 最大朝向差為 2500 470 670 700 780 870 810 1130 920 390 810 840 890 920 860 1410 110 740 1330 1260 1150 1540 800 1010 1580 1520 1060 2150 2500 1840 1660 2280 1570 1630 1590 1210 1240 730 880 230 0 650 610 490 700 410 朝向差分布示意 小區(qū)外圍單位臨路，無(wú)景觀且受噪音影響，價(jià)差作特殊處理； 根據(jù)公共入戶花園及送露臺(tái)的位置、朝向不同，單雙層差分兩個(gè)體系處理。 ? 目前 VIP卡客戶集中傾向于 9棟，通過(guò)價(jià)格的制定，人為 的引導(dǎo)客戶向其他棟的同類戶型分流。 7棟、 10棟 客戶心理認(rèn)知障礙，作為同期價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的子彈 價(jià)格策略的價(jià)格表驗(yàn)證 ? 平面調(diào)差 ? 樓層調(diào)差 ? 價(jià)格表的制定 ? 溢價(jià)能力的市場(chǎng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)驗(yàn)證 平面調(diào)差考慮因素 因素 噪音 景觀 戶型格局 視野 梯戶比 通風(fēng)采光 朝向 權(quán)重 22％ 23％ 12％ 13 ％ 5％ 10％ 15％ 噪聲、周邊環(huán)境景觀，為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格最大影響因素，給予最大權(quán)重值。 品牌溢價(jià)挑戰(zhàn)的關(guān)鍵點(diǎn) —— ?新評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：資源均好的、有亮點(diǎn)的 130平米替換平淡的 140平米 ?新游戲規(guī)則：片區(qū)模糊化，“產(chǎn)品 +資源”超越地段的重要性； 品牌溢價(jià)增幅 時(shí)間 T 品牌溢價(jià) 品牌投入 ? 導(dǎo)入期：品牌溢價(jià)率取 1%，即 7700*1％＝ 77元； ? 推廣期：品牌溢價(jià)率取 3%，即 7700*3％＝ 231元； ? 成熟期：品牌溢價(jià)率取 5%，即 7700*5％＝ 385元； 整體均價(jià)：市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)＋品牌溢價(jià) = 7930元 品牌溢價(jià)率取比準(zhǔn)價(jià)格的 1％ 5％。 ? 入戶花園、附送錯(cuò)層露臺(tái)，凸窗或落地凸窗，增加產(chǎn)品價(jià)值及舒適度。作為平面戶型，其舒適度成為必要條件（房均面積：四、五房 /4550平方米；三房 /55平方米左右）。（但當(dāng)產(chǎn)品出現(xiàn)朝向、噪聲等致命問(wèn)題時(shí)，價(jià)格預(yù)期將直接受嚴(yán)重影響。 ? 當(dāng)產(chǎn)品具有稀缺性、唯一性時(shí)，價(jià)格需求彈性較小。 ? 目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目基本屬于尾盤期銷售， 4－ 7月本項(xiàng)目處于片區(qū)的空檔 期 ，緹香名苑 4月底推出，暫無(wú)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而香蜜湖片區(qū)內(nèi)就有 6個(gè)項(xiàng)目集中推出。 ? 福田市場(chǎng)的高端化明顯，香蜜湖地塊的拍賣將為片區(qū)升值 帶來(lái)明顯展示。 價(jià)位 套數(shù) 合同面積 金額 均價(jià) (合同面積 ) 每套面積 4000元以下 52 13034234 4000到 6000 256 6000到 8000 699 443352272 8000到 10000 557 499987314 10000元以上 421 331180301 合計(jì) 1985 1409829257 2023年 1月福田區(qū)各價(jià)位銷售情況 均價(jià) 60008000元 /平方米的住宅銷售面積占福田住宅銷售總量的 36％ 均價(jià) 8000元以上的住宅銷售面積占福田住宅銷售總量的 48% 2023年 10月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 11月 12月 1月 2月 3月 2023年 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市時(shí)間表 純水岸二期 景煜花園 中旅二期 金地香蜜山 紅樹(shù)西岸 中信紅樹(shù)灣 萬(wàn)地項(xiàng)目 天鵝堡 II號(hào)地塊 世紀(jì)村日月府 水榭花都三期 緹香名苑 香蜜湖地塊拍賣 市場(chǎng)情況小結(jié)： ? 2023年初，福田區(qū)新推項(xiàng)目相對(duì)較少。 ? 同時(shí) 福田區(qū)土地資源日益減少，出現(xiàn)高價(jià)化趨勢(shì)。 ? 2023年政府打算征收物業(yè)稅的消息傳出，引起了很大的關(guān)注，有部分客戶處于觀望狀態(tài)。 ? 2023年 1月，我市商品房銷售面積為 ，與去年同期相比增加 %。 項(xiàng)目情況綜合評(píng)價(jià)： 市場(chǎng)背景 ? 2023年深圳市住宅銷售面積為 ，比 2023年同期增加 %。 ? 本項(xiàng)目戶外宣傳的長(zhǎng)期投入高起點(diǎn)、高滲透，形成了一定的社 會(huì)效應(yīng)； ? 在項(xiàng)目地段不很優(yōu)越的情況下，獨(dú)特的山地住宅和現(xiàn)場(chǎng)展示贏 得了較高的評(píng)價(jià)； ? 不容忽視：相對(duì)于香蜜湖中心地區(qū)，景觀、認(rèn)知度和生活便利 度都有一定的差距； ? 130平米為主力戶型 ,與豪宅定位客戶需求的大平面戶型錯(cuò)位。金地香蜜山 價(jià)格方案與推售策略 世聯(lián)地產(chǎn) 定價(jià)背景 項(xiàng)目基本情況 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) 銷售目標(biāo) 價(jià)格定價(jià)策略 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)價(jià)格試算 單價(jià) /總價(jià)區(qū)間分析 整體 均價(jià) 建議 付款方式、推售策略及銷售計(jì)劃 定價(jià)背景 項(xiàng)目基本情況 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) 銷售目標(biāo) 價(jià)格定價(jià)策略 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)價(jià)格試算 單價(jià) /總價(jià)區(qū)間分析 整體 均價(jià) 建議 付款方式、推售策略及銷售計(jì)劃 價(jià)格制定背景回顧 項(xiàng)目基本情況 ? 占地 78679平方米 ? 總建筑面積 169860平方米 ? 一期 9棟，二棟 24層，七棟 18層 ? 799戶 ? 容積率 ? 建筑密度 15％ ? 有會(huì)所和網(wǎng)球中心 ? 可售面積近 10萬(wàn)平方米 戶型統(tǒng)計(jì)表 戶型 套數(shù) 套數(shù)比 面積 面積比 二房二廳一衛(wèi) 113 14% 9% 三房二廳二衛(wèi) 527 66% 66% 四房二廳二衛(wèi) 118 15% 18% 五房二廳四衛(wèi) 20 3% 4% 復(fù)式 21 3% 3% 合計(jì) 799 100% 100% VIP卡客戶分析 ? 截止到 ，認(rèn)購(gòu) VIP卡 620張， VIP卡成交率為 40%．其中： A類客戶（有房源就會(huì)買） 54個(gè)，比例為 % B類客戶（對(duì)價(jià)格敏感） 295個(gè)， 48% C類客戶（有誠(chéng)意，對(duì)其他因素猶豫） 203個(gè)， 33% D類客戶（無(wú)誠(chéng)意） 43個(gè)， 7% ? 目前 VIP卡客戶意向棟數(shù)仍然集中與 9棟 ? 在廣告上明確打出主力戶型后，選擇 130平方米左右的客戶數(shù)量上升很 快。 120平方米的客戶數(shù)量逐漸增多。 ? 項(xiàng)目所處位置屬于香蜜湖較偏，同時(shí)臨兩條主要車行干道，客 戶認(rèn)知對(duì)項(xiàng)目邊緣地帶產(chǎn)品缺陷有強(qiáng)烈的心理暗示。 ? 2023年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的 SARS風(fēng)潮、二十四 小時(shí)通關(guān)，年中的 CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院 18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化 提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地 產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。福田區(qū) 的住宅銷售面積占全市住宅銷售總面積的 31%，比例有所上升。 行政區(qū) 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 較 02年上升 福田 8211 % 羅湖 7746 % 南山 6282 % 寶安 3768 % 龍崗 3487 % 全市 5680 % ? 豪宅項(xiàng)目多集中在福田區(qū)，部分規(guī)模化豪宅、小戶型的熱銷，使福田區(qū)實(shí)現(xiàn) 8211元的高價(jià)位。 全市 2023年住宅銷售價(jià)格變化 20