【正文】 此資料來自企業(yè) 項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 案名釋義 夏商陽光雅苑－－ 夏商是開發(fā)商品牌的濃縮； 2020年是夏商地產(chǎn)的品牌文化年，代 此資料來自企業(yè) 表“夏商”地產(chǎn)品牌已經(jīng)起航 陽光代表欣欣向榮和朝氣，是項目優(yōu)秀的建筑風(fēng)格、規(guī)劃、景觀、 品質(zhì)、物業(yè)的濃縮； 陽光代表著一種健康的、綠色的、運動的、充滿朝氣與活力的、自由的生活方式， 預(yù)示著樓盤開發(fā)前景一片光明； 舒適的家對于生命的提升，對于美好前景的延展； 時尚、雅致、 生活化的項目定位； 八、價格定位策略 （一） 項目價格定位原則提要 （ 1）市場供需原則 （ 2）預(yù)期利潤率、銷售總額、市場份額等銷售 目標(biāo) 合理均衡原則 （ 3）價格相對穩(wěn)定原則 價格定位受諸多因素影響，其應(yīng)當(dāng)遵循開發(fā)節(jié)奏及市場動態(tài)的普遍規(guī)律及原則。 奇幻空間――步入式凸窗，超大陽臺，超大入戶花園，同樣的面積，更大的使用空間，兩房變?nèi)?，三房變四房，小廚房變大廚房 ?? 一切都變得那么簡單，陽光雅苑戶型的設(shè)計，空間的靈動激發(fā)無窮創(chuàng)造力，當(dāng)建筑的靈性融入到生活的每個細節(jié)，你，不但是生活的主宰，更是空間大師。 風(fēng)向標(biāo)解析： 它是對城市居住品位、住宅規(guī)劃、生活形態(tài)等發(fā)展趨示的引導(dǎo)； ◎彰顯生活坐標(biāo) ◎引領(lǐng)生活時尚 ◎創(chuàng)造生活品味 ◎坐享生活情趣 ◎感受生活魅力 定位延伸： 我們將從 新都市風(fēng)向標(biāo) 中提取了其中五個最具代表性的理念來闡釋，其包括： 新地段風(fēng)向標(biāo)―― 地處漳州城市東拓第一站，未來漳州行政中心版圖絕對樞紐； 新生活風(fēng)向標(biāo)―― 指引一種新的生活方式，它是陽光的，健康的，運動的，休閑的； 新建筑風(fēng)向標(biāo)―― 建筑是 現(xiàn)代的，簡潔的，戶型設(shè)計合理，高使用率、易改動的奇幻空間藝術(shù) 新景觀風(fēng)向標(biāo)―― 最純粹的亞熱帶風(fēng)情園林，三重景觀，絕無僅有； 新理念風(fēng)向標(biāo)―― 充分顧及人與自然、社會的關(guān)系 ， 強調(diào)居住 此資料來自企業(yè) 背景、個性化生活；強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。倡導(dǎo)的是一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的都市 “ 躍動人群 ” 生活模式，強調(diào)居住背景、個性化生活；強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。 將這兩個方面簡單概括為 ：讓城市自然化，讓自然城市化。也是對城市郊區(qū)化擴張模式的深刻反思。 新都市主義包含有兩個方面的意義，一個方面體現(xiàn)為通過舊城改造，改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念。它的出現(xiàn)深刻影響了美國的城市住宅和社區(qū)發(fā)展，并很快在世界范圍內(nèi)流行，在上世紀(jì)９０年代末進入中國。 標(biāo) 新都市主義的歷史形成 ： 新都市主義（ＮｅｗＵｒｂａｎｉｓｍ）是指上世紀(jì)８０年代晚期美國在社區(qū)發(fā)展和城市規(guī)劃界興起的一個新運動。 風(fēng) 都 細分析項目相鄰的樓盤，其中最為主要有錦繡一方，錦繡一方為福建省超級大盤，產(chǎn)品類型涵蓋了本項目，而在 2020年，漳州的將有大量的樓盤推向市場，諸多項目都引進了較先進的營銷理念，各開發(fā)商不約而同的加大了項目的廣告推廣費用 ，營銷推廣攻勢此起彼伏故此，本項目能不能夠在區(qū)域中獨樹一幟，決定其能否在市場競爭中脫穎而出。 物業(yè)管理定位 英式管家服務(wù)，服務(wù)是一種藝術(shù) 項目主題定位 通過以上客群定位及描述，可以看出非常明顯的共性特征： ◎ 自住型買家，追求格調(diào)、品位、品質(zhì) ◎投資型買家，看重的是新區(qū)發(fā)展前景； 項目周邊的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，一橋之隔，樓價翻番”。 我們堅信一個合適自己的產(chǎn)品定位，是成功完成未來所有工作的原動力，也是整個案子的基礎(chǔ)和靈魂。 目標(biāo)客群的意向戶型13764627201020304050607080一房 二房 三房 四房 樓中樓 店面目標(biāo)客群的職業(yè)劃分47%31%22%白領(lǐng)個體戶公務(wù)員 此資料來自企業(yè) 目標(biāo)客群購房的主要影響因素 客群購房的主要影響因素依次為：地段、價格、戶型、配套景觀、教育?？梢妰煞咳繛橹髁π枨髴粜汀? 目標(biāo)客群 的置業(yè)類別 本案潛在目標(biāo)可群 中 57％的是二次置業(yè)， 43％是一次置業(yè)。 六、本案來訪客群分析 截至目前本案累計來人 157組（有填寫客戶調(diào)查表的客戶），具體情況如下： 目標(biāo)客群居住區(qū)域 目標(biāo)客群的居住區(qū)域來 看， 本案現(xiàn)有來人以薌城區(qū)為主，共有 126人，約占 80％。 講究享受，不浪費，時刻不忘賺錢 講 究享受的同時也不浪費。特別是高素質(zhì)人群，對于安全更是重視。 ◎大多受過良好教育及濃郁文化氛圍的 熏陶； 綜 述 結(jié) 論： 此資料來自企業(yè) 生活輕松、愜意、排場就好 他們有一次甚至二次購房經(jīng)驗，苛求居住環(huán)境和品位，追求生活排場與享受，最注重生活的質(zhì)素，但一旦有產(chǎn)品滿足了他們的雙重要求，沖動購買屢見不鮮。 年齡分析： 2555歲； 此資料來自企業(yè) 5．家庭結(jié)構(gòu)： 三、四口之家為主 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款 10萬元以上 個人分析：月收入 2000元以上，有不菲積蓄； 購房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時 ，也關(guān)注房價； 其中漳州本地購房者有 51%屬二次置業(yè)者、私企老板及政府公務(wù)員，其購買動機多為改善居住環(huán)境，購買區(qū)域一般選擇市區(qū)，有較重的區(qū)域偏好； （三）購買群體劃分 追求新品質(zhì)生活的群體（超前享受型） 講究身份與地位，以此體現(xiàn)自我價值的群體（品牌追求型） 熟知地產(chǎn)行業(yè)、金融投資行業(yè)，了解時代發(fā)展趨勢（理智投資型） 厭惡舊式居住環(huán)境力求改變者（成熟可靠型） （四）客戶群行為特征 漳州本地購房一族 ◎追求居住品位， 30 歲 45歲 ◎?qū)θ諠u成熟 的新區(qū)具有認(rèn)同感，看好發(fā)展前景，投資心理。 投 資 客： 投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。 安居保值 ： 高薪收入階層，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的品質(zhì)項目。 找出項目“個性化”的形象 客戶對品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中消失。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以 此資料來自企業(yè) 客為尊的誠意和“以人為貴”“以人為本”的理念。 在宣傳及銷售上體現(xiàn)項目的規(guī)劃前景 由于漳州東部一直以來給外界的形象是落后、城郊的感覺，而項目本身所處位置也是漳州的城鄉(xiāng)結(jié)合部，如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素，特別是漳州東部未來的發(fā)展前景等，呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點加強。 營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流儲蓄后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。 改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足 項目在市場上競爭力缺乏獨到點，即自身賣點不夠突出，必須做好一切細致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的成熟社區(qū)既有整體感又有區(qū)別點，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，樹立獨特生活風(fēng)格的形象，在市場上立于不敗之地。但目前區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，故如何做好項目的銷售企劃工作，將是項目能否取得成功的重點。以“不可復(fù)制性、無可比擬性”為戰(zhàn)略高點和開發(fā)核心打造我們的產(chǎn)品價值 ，在市場中獨樹一幟，實現(xiàn)項目品牌和開發(fā)企業(yè)品牌的雙贏。 此資料來自企業(yè) 人民廣場及門前市政 30米綠化帶的景觀優(yōu)勢，為產(chǎn)品打下了良好的景觀基礎(chǔ)。 2020年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定， 2020年仍保持這一趨勢，因而，此 時入市恰到好處，即不會浪費等待的時間，又不會因房價高峰時介入而危及自身，帶來風(fēng)險。 開發(fā)商實力雄厚，但知名度較低，并且在漳州是首次開發(fā)，因此市場認(rèn)知度較低； 競爭對手的早期 入市，在宣傳及促銷活動上較本案強勁，產(chǎn)品形象已經(jīng)廣為人知。 體量有限帶來諸多限制，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理度要求較高。 緊鄰立交橋一側(cè)，空氣噪音污染較大。 區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，行政中心區(qū)發(fā)展尚須時日； 政府政策雖對新區(qū)有傾斜，但落實速度慢，執(zhí)行力度差，大部分投資者持觀望態(tài)度。 此資料來自企業(yè) 近 10 萬平方米一次性交房，免去業(yè)主進駐后噪音、粉塵等污染之苦。 由于開發(fā)商拿地時創(chuàng)下漳州樓市拍賣新高。 錦繡一方，其將引入 “ 易初蓮花 ” 等商業(yè)賣場，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套； 項目地處勝利東路與九龍大道交匯 處，交通便利； 本案尚是一片空地，可以取伊之長，制已所短，有足夠的發(fā)揮