【正文】 上海為民超市 17 錫州超市 18 友誼超市 19 無錫八佰伴 20 歐倍德 21 佳樂福 22 麥德龍 第 18 頁(yè) JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)10000 噸 /年聚丙烯絲束項(xiàng)目 表 36 限額以上零售企業(yè)情況表 二、物流市場(chǎng)環(huán)境分析 我國(guó)物流市場(chǎng)總規(guī)模分析 根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織 1997 年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)年物流成本占GDP 的比重為 %，達(dá) 718 億美元（按匯率 元 /美元，合人民幣 5938 億元），按照國(guó)際 上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算，第三方市場(chǎng)份額應(yīng)在 200 億美元左右（ 1654 億人民幣）。再考慮到無錫市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長(zhǎng)等因素，未來幾年無錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在 60 億元以上。 2020 年無錫市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費(fèi)支出為 萬元，無錫市區(qū)人口為 萬人。 根據(jù)對(duì)無錫市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，無錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢(shì)和歷史文化名城地位，對(duì)周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。 2020 年無錫市零售額超億元的大中型商場(chǎng) 12 家（見表 33），2020 年無錫市超 10 億元商品市場(chǎng) 13 家（見表 34）。目 前，無錫市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止 2020 年末，全市共有連鎖超市 82 家、連鎖網(wǎng)點(diǎn) 243 家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，比去年增長(zhǎng) %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。無錫已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。“十五”期間，無錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到 2020 年，無錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2020 年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 倍左右，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平，在江蘇省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把無錫經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展為綜合競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值由 1995 年的 761 億元增加到 2020 年的 1200 億元，年均增長(zhǎng) 第 14 頁(yè) JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)10000 噸 /年聚丙烯絲束項(xiàng)目 %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2020 年的27653 元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。 2020 年無錫市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表 32。 恩格爾系數(shù)由 1999 年的 %降低到 2020 年的 %，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。無錫市居民消費(fèi)購(gòu)買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603 元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為 6280 元），農(nóng)民人均純收入 5256元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)。無錫市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。明清以來，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù) ，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為無錫市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) —— “第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”。 目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程 度。 通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部 第 11 頁(yè) JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)10000 噸 /年聚丙烯絲束項(xiàng)目 資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效 降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用 POS、 ECR 等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并 吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積 極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是無錫超市業(yè)尤其是無錫國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城 ， 繼無錫八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后 ， 歐尚、歐倍德、佳樂福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相無錫。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó) 家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬客隆）；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開放的范圍； 1995 年，國(guó)家對(duì)外開放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995年 6 月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批 發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。 二、我國(guó)及無錫超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國(guó)改革 開放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。無錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足無錫，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。 為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 因 此，隨著我國(guó)加入 WTO 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 13。全部投資回收期為 年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。項(xiàng)目總投資 19300 萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650 萬元，鋪底流動(dòng)資金 1650 萬元。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電 10 萬臺(tái)、空調(diào) 10萬臺(tái)，其它家電 30 萬件，其它大宗商品 30 萬件，一般商品 80 萬件。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) — “第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高 勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。 投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商 第 6 頁(yè) JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)10000 噸 /年聚丙烯絲束項(xiàng)目 業(yè)企業(yè)的發(fā)展。 無錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義： 項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模； 項(xiàng)目主要 建設(shè)規(guī)模和功能； 項(xiàng)目投資估算； 經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（ 2020） 189 號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》 。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。 二、項(xiàng)目背景 近年來，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大 提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入 WTO 以后完全放開的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張 ，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。 表 12 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表 項(xiàng) 目 1998年末 1999年末 2020年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤(rùn)（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13 家對(duì)外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。 表 11 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表 項(xiàng) 目 1998年 1999年 2020年 平均增長(zhǎng)率 銷售總額（萬元） 60308 80082 85679 19% 凈利潤(rùn)（萬元） 1859 2766 2868 26% 股份公司財(cái)務(wù)狀況 近年來股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn) 負(fù)債率 %，股份公司信用等級(jí) AA 級(jí)，被授信開具 8000 第 3 頁(yè) JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)10000 噸 /年聚丙烯絲束項(xiàng)目 萬元額度商業(yè)承兌匯票