【正文】 省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。其中，超市賣場面積12000m2，倉儲及配送面積16000m2，其它用房面積19970m2。本項目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報告第七章“工程技術(shù)方案”。超市規(guī)模商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類20000余種商品，年銷售金額超過6億元?！锝⑼晟频男畔⑻幚砗徒粨Q系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級?！镄纬瑟?dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低股份公司商品流通過程中的運(yùn)營成本?！锞哂形锪髋渌偷纳鐣?wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。本項目建設(shè)地點(diǎn)為****，在充分利用****商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)****省****市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。本項目的配送對象見圖31。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有****市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。本項目物流市場分析及預(yù)測本項目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會化物流配送服務(wù)。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機(jī)會。（4）加入WTO帶來的市場機(jī)會。這些跨國公司的運(yùn)作，要求一個強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。能否向顧客提供門到門的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機(jī)會。（2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機(jī)會。同年，我國產(chǎn)成品庫存時間為42天，而發(fā)達(dá)國家平均為20天。例如，根據(jù)1998年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，%，如果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。物流市場機(jī)會分析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會。對未來10年進(jìn)行預(yù)測：%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，%，%，%；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（20012005）按照國際平均數(shù)1/3左右計算，后五年按照1/2計算。表33　　2000年****市超億元零售企業(yè)序號企業(yè)名稱銷售額1********商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬元2****第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬元3麥德龍錫山超市81335萬元4****八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬元5天惠超市股份有限公司38842萬元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬元7****蘇南商廈股份有限公司23832萬元8江陰百貨大樓23470萬元9新大洲空調(diào)大世界22541萬元10****八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬元11****三陽百盛廣場有限公司15881萬元12中百超市（配銷）有限公司14103萬元表34　　2000年****市超10億元商品市場序號市場名稱成交額1江南商品物資交易城2********生產(chǎn)資料交易市場3****市房地產(chǎn)交易市場4****華東汽車商城5********生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場6華東石化物資交易市場7江陰食品城8****食品商城9廣益商城副食品批發(fā)市場10江陰紡織商場11********汽車交易市場12華東不銹鋼中心批發(fā)市場13招商城小商品服裝市場表35****主要超市名稱表序號名稱備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市　2****好買得超市公司　3****華聯(lián)超市　4****長發(fā)超市　5****中信家家樂超市　6中百超市　7****永安超市　8****天惠超市　9****匯華超市　10****百業(yè)超市　11****市糖煙酒超市　12太平洋倉儲超市　13湖濱商場超市　14小百合超市有限公司　15匯豐超市公司　16****市上海為民超市　17錫州超市　18友誼超市　19****八佰伴　20歐倍德　21佳樂福　22麥德龍　表36　　限額以上零售企業(yè)情況表類型或行業(yè)法人單位（個）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動單位（個）從業(yè)人員（個）營業(yè)面積（m2）銷售額（萬元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計124216563714285133805557市區(qū)7393259892970961824143批發(fā)業(yè)90114402813144401市區(qū)5363153151337894零售業(yè)3410215550428513661156市區(qū)203010674297096486249零售業(yè)安經(jīng)營方式連鎖商店61234157682491536非連鎖商店289012135351689569620零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店172210544306027522384超級市場4816213548048965專業(yè)商店123032776542777738其他1421082157912068二、物流市場環(huán)境分析我國物流市場總規(guī)模分析根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計，%，達(dá)718億美元（，合人民幣5938億元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計算，第三方市場份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。再考慮到****市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長等因素，未來幾年****市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在60億元以上。2000年****，****。根據(jù)對****市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，****市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。2000年****市零售額超億元的大中型商場12家（見表33），2000年****市超10億元商品市場13家（見表34）。目前，****市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)243家，%。%。****已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市?！笆濉逼陂g，****市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長在10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到2010年，****，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平，在****省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把****經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢進(jìn)一步發(fā)展為綜合競爭力的優(yōu)勢，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢頭，國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的761億元增加到2000年的1200億元，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的17751元增加到2000年的27653元，社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。2000年****市財貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見表32。%%，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。****市居民消費(fèi)購買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元），農(nóng)民人均純收入5256元。%。****市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國十五個經(jīng)濟(jì)中心城市行列。明清以來，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。未來的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個營銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開發(fā)社會化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為****市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)——“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”。目前，過慢的物流速度、過高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時間、費(fèi)用和顧客對所提供服務(wù)的滿意程度。通過網(wǎng)絡(luò)平臺和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，更能有效降低商品流通總成本；通過完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時可利用POS、ECR等手段全面掌握市場需求信息、庫存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開展相關(guān)多元經(jīng)營，并成功開發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價核算、單品管理為基礎(chǔ)的計算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見雛形。因此，本項目的建設(shè)將是****超市業(yè)尤其是****國內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。國際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼****八佰伴、三陽百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂福等國際大型超市也將陸續(xù)亮相****。九十年代初，隨著改革開放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。二、我國及****超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。****在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足****，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。第二章項目建設(shè)必要性及意義一、我國及****省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過加速實(shí)現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。建議在項目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營銷策略，控制項目的運(yùn)行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動，而影響項目的預(yù)期效果。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表13。（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。