【正文】 第一章總論第一節(jié)概述項(xiàng)目名稱(chēng)：****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建設(shè)單位：****商業(yè)大廈股份有限公司法定代表人：****項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目聯(lián)系人聯(lián)系地址：****省****市中山路343號(hào)電話(huà)：傳真：05郵編：2一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況****商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)股份公司）創(chuàng)立于1996年４月，為現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元，2000年末總資產(chǎn)27519萬(wàn)元。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是****市名牌商店、****省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，利潤(rùn)總額4339萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)概況（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所股份公司是****市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處****市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。，建筑面積4萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。（2）經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話(huà)機(jī)配件的銷(xiāo)售，金飾品的修理改制，摩托車(chē)維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車(chē)貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢(xún)服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。主要銷(xiāo)售對(duì)象為****市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。（3）銷(xiāo)售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷(xiāo)售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車(chē)等。（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠(chǎng)家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種品牌的總經(jīng)銷(xiāo)、總代理權(quán)，銷(xiāo)售額占股份公司總銷(xiāo)售的29%。股份公司2000年銷(xiāo)售額超過(guò)300萬(wàn)元的品牌有32個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過(guò)400萬(wàn)元的品牌有10個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門(mén)子、海信電器等；超過(guò)800萬(wàn)元的品牌有4個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)元的品牌有3個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷(xiāo)售均超過(guò)2000萬(wàn)元。股份公司在狠抓商品銷(xiāo)售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱(chēng)號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、****第一個(gè)獲得“全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額在****省零售市場(chǎng)均排在首位。，%，位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷(xiāo)售總額占****市大型企業(yè)整體銷(xiāo)售額的50%以上，有近50個(gè)家用電器的著名品牌的銷(xiāo)售量位居****市第一位。股份公司近三年的銷(xiāo)售總額及稅后利潤(rùn)情況詳見(jiàn)表11。表11　股份公司近三年的銷(xiāo)售總額及稅后利潤(rùn)表項(xiàng)目1998年1999年2000年平均增長(zhǎng)率銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）60308800828567919%凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）18592766286826%股份公司財(cái)務(wù)狀況近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，%，股份公司信用等級(jí)AA級(jí)，被授信開(kāi)具8000萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表12。表12　　股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表項(xiàng)目1998年末1999年末2000年末總資產(chǎn)（萬(wàn)元）215472443027519資產(chǎn)負(fù)債率（%）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）603088008285679主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）93661156111345凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）185927662868凈資產(chǎn)收益率（%）股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對(duì)外投資參股公司，其中除****八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、****商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、****東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車(chē)城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷(xiāo)理念、促銷(xiāo)方式，通過(guò)提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為****地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體，以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷(xiāo)方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)股份公司20012002年的規(guī)劃為：，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬(wàn)元，繼續(xù)保持在****省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車(chē)、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車(chē)銷(xiāo)售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得1015只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項(xiàng)目背景近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO以后完全放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)文批復(fù)同意“****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)”，并納入****商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn)》。國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)《關(guān)于****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》；股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議；專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議；國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；1****市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”規(guī)劃；1項(xiàng)目單位委托****省工程咨詢(xún)中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前****商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義：項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)；項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模；項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能；項(xiàng)目投資估算；經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。第二節(jié)研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)****東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。****是****蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)****及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使****商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷(xiāo)售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬(wàn)臺(tái)、空調(diào)10萬(wàn)臺(tái)，其它家電30萬(wàn)件，其它大宗商品30萬(wàn)件，一般商品80萬(wàn)件。工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。項(xiàng)目總投資19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1650萬(wàn)元。經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬(wàn)元（所得稅后），大于零。（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表13。表13項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)值備注一主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2474002總建筑面積m248620物流配送中心及超市大樓m247970其中超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2輔助配套設(shè)施用房m2650包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房3建筑密度　　　　　　　　　%4容積率續(xù)上表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)值備注5綠化率%306建設(shè)周期年17勞動(dòng)定員人800二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19300資金來(lái)源全部為股票上市募集資金固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元17650鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元16509營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元60918正常年10營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1593正常年11總成本費(fèi)用萬(wàn)元53214正常年12經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元52060正常年13利潤(rùn)總額萬(wàn)元6111正常年14所得稅萬(wàn)元2017正常年15稅后利潤(rùn)萬(wàn)元4094正常年16未分配利潤(rùn)萬(wàn)元3480正常年17投資利潤(rùn)率%18投資利稅率%19主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%自有資金內(nèi)部收益率%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值　　評(píng)價(jià)基準(zhǔn)8%所得稅前萬(wàn)元36663所得稅后萬(wàn)元21551自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元23160全部投資回收期所得稅前年含建設(shè)期1年所得稅后年含建設(shè)期1年自有資金投資回收期年含建設(shè)期1年盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力)%三、存在的問(wèn)題及建議項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義一、我國(guó)及****省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線(xiàn)終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線(xiàn)始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類(lèi)。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷(xiāo)售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，隨著我國(guó)加入WTO步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶(hù)對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)