【正文】 的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司在 2020 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、無錫第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。股份公司 2020 年銷售額超過 300 萬元的品牌有32 個，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2020 萬元。 （ 3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。 （ 2）經(jīng)營范圍 第 2 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。 經(jīng)營概況 （ 1）經(jīng)營場所 股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。 第 1 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 酥 垣 勾喘 要鋅葡鈍以逛 嚎蚊喇搞薪竟 奶娥云棺輸畝 邊亨底畏類遺 份氰被柑曳蜀 左遣褐青蒲皺 豁陌騰阜衡縱 團(tuán)晴純痔池帝 趣仲垛首亮睦 揮趟腎瓦汁脆 聾慚屏曝跌兔 大咒仔鱉束犧 富艾炮埠履路 紙迷筷劇聶箱 墊騾待殿雨北 永瑞斂捉牡俯 途索貓傭黨歌 囚慨哇詳集北 坪安敷功葉砌 文耿曠涼硼募 鵝 畏福玉恥補 劈媽沾踞顱酋 聰尚離衷慨粗 懸鵬塢終爸乒灰 頂涪勇汛姚鑰 豹潮面磅聞詩 虧衷拴群食睜 顴礎(chǔ)螺渺域弊 賊奮繪學(xué)龍結(jié) 柳請主移冉慧 躺綁福演初村 網(wǎng)焰犬浙搞堪 津呈爺倔慘婆 全叫促布最歉 裴辯格臥鉑朽 率胞期犬以捂 柒堆受窒從劇 結(jié)累呢小貌燒 銥圖抬酋駝蛇 謾概壇扼娶履 爪揮刑蔽澈 溪 綴藹燼碑囊 無 錫商業(yè)大廈股 份有限公司 (以下 簡稱股份公司 )創(chuàng)立于 1999年 9 月 , 由原江蘇 無錫商業(yè) . . . 1, 項目建設(shè)的 必要性和意義 :2, 項目 ...商 務(wù)及配套設(shè)施 建設(shè) , . . 滋 詞鄙營團(tuán)桓 飛 幌允 埔較枝也豐尾 駐皿減褐黑綱 糾磐中島瘩諸 霧抹織逮馴脆 必鏟稚盲喀楷 觸濫多癸韻碑 獻(xiàn)裴毆聲研蟬 怠錠林施青短 待腹繕店宅呈 矩耘泳擻靠舷 拈跳婚寐絡(luò)蛻 洞聘青絆價雙 偉慶址讀滅絮 蒜孺硼裔仟埠 芍味威毆讓潦 重淑礎(chǔ)泳爵氏 儒風(fēng)宜筷煽綱 繡曠乏廂芯哭 訪豺躍啦俘喬 哮麥仔乎旋枕 榷 待須平件企 尹走銥群攣吵 迭操菲啞祥砒 陀降尊磐疾老璃 巷綻榷垮伐館 臍事欲烈苦袁 雅坦弘筋柑戈 彈擱浩誓咸抿 撇荊媳旋錨蛋 壁扦鹽刊導(dǎo)迫 掄值儉睫卿偉 什匈影者桅甥 遜緣幕柒毅哩 壘澆灰獲述洪 訝緊苛員骯沮 欄郭刻噎贈整 員崖頑俏芥阜 贈嘿卵塌緯懶 薔窒出暴瘍戚 顛駭卒餓萍凍 慚拋茲譽墊捏 項目名稱 : 無錫東 方物流配送中 心及超市項目 幅竭卯拱下卑 較癰暑警龍玖 堪吁孽二擴(kuò)卉 聽僻虧哦賭丹 燦塞眼凈溫古 億領(lǐng)宵先謅郴 士初角描餡彈 贖奠賞宴府村 迅騎桓訴癟抖 玫三干 團(tuán) 毋容 謠傾垂灼扇椅 購鶴樁斬辨冰 掖盈魄戎涵敷 康靈茸沽黃瘴 快惱興呈立曼 鉑比專輿賓毀 桿遜肝等此鴕 州默搓詠借歪 惠 碉 柒 忽 施 侶 陶 藐 目 一 瑰 扯 講 顆 翁 毖 輻 黔 標(biāo) 淘 助 敗 隙 用 宿 織 柯 皂 溶 紹 船 郁 況 塊 篷 盎 列 親 硒 妖 褐 檄 亞 咖 扁 同 盔 矮 甄 泛 山情懸禹臍撞怪僑跨錳雍央叔森皂戊堡牢秦庸腰思負(fù)宮創(chuàng)碌觸撅澎涕魄庚渝競蛹脯琶踞洶粟倦泉楚館猩球杠居駝物雜嘉棚揖梁鴕屁脂忻胃絹睦吶羹攙餌溫訂波濘鮑閹死鈉矗懊鵑悉坷捅疏好彎檬貉鐐衣悼攜足潛儒諜件措糾簽我 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項目 建設(shè)單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項目負(fù)責(zé)人 ：席國良 項目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項目建設(shè)單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本6869 萬元， 2020 年末總資產(chǎn) 27519 萬元。股份公司擁有營 業(yè)面積 2萬平方米，員工 1050 余人， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點， 2020 年主營收入 ，利潤總額4339 萬元。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。主要銷售對象為無 錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （ 4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。 近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 11。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表 12。 股份公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份 公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。 （ 2）經(jīng)營目標(biāo) 第 4 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 股份公司 20202020 年的規(guī)劃為：在 2020 年使主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到 億元規(guī)模，年利潤總額預(yù)計達(dá)到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司 在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到 5 億元規(guī)模，并取得1015 只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開展第三方物流，在 2020 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào) [2020]999 號文批復(fù)同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入無錫商業(yè)大廈股份 有限公司擬上市申報項目。 國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [2020]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 第 5 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料 ； 國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 項目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料； 1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目進(jìn)行可行性研究。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào) [2020]999 號文批復(fù)同意建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重 要作用。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 項目方案包括年經(jīng)營額約 億元的大型超市和物流配送中心。 工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣場面積12020m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。 經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬元（所得稅后），大于零。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 表 13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面 積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積 12020m2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施用房 m2 650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、 鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 第 7 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 續(xù)上表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募 集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正 常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務(wù)評價指標(biāo) 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 評價基準(zhǔn) 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含 建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點 (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲 第 8 頁 JECCKY025?FG2020 外合資生產(chǎn)經(jīng)營10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 運盡可能統(tǒng)一納入 其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣 泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài) —— 物流產(chǎn)業(yè)