【正文】 型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通 、大市場、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社 會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。 表 12 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀 況表 項(xiàng) 目 1998年末 1999年末 20xx年末 總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679 主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商 業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。 表 11 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表 項(xiàng) 目 1998年 1999年 20xx年 平均增長率 銷售總額（萬元） 60308 80082 85679 19% 凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 26% 股份公司財(cái)務(wù)狀況 近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 %，股份公司信用等級 AA 級，被授信開具 8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好 本資 料來自 的基礎(chǔ)。股份公司在 20xx 年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國“計(jì)量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、無錫第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。股份公司 20xx 年銷售額超過 300 萬元的品牌有32 個，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過 800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 20xx 萬元。 （ 3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五 金材料、汽車等。 （ 2）經(jīng)營范圍 本資 料來自 國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。 經(jīng)營概況 （ 1）經(jīng)營場所 股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。 本資 料來自 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建設(shè)單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ：席國良 項(xiàng)目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本6869 萬元， 20xx 年末總資產(chǎn) 27519 萬元。股份公司擁有營 業(yè)面積 2萬平方米，員工 1050 余人， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點(diǎn)， 20xx 年主營收入 ，利潤總額4339 萬元。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平 方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。主要銷售對象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （ 4）經(jīng)營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠 抓商品質(zhì)量管理。 近兩年來，股份公司實(shí)現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 11。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見表 12。 股份公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點(diǎn)。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。 （ 2）經(jīng)營目標(biāo) 股份公司 20xx20xx 年的規(guī)劃為：在 20xx 年使主營業(yè)務(wù)收入 本資 料來自 達(dá)到 億元規(guī)模，年利潤總額預(yù)計(jì)達(dá)到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到 5 億元規(guī)模，并取得1015 只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開展第三方物流，在 20xx 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股 份公司正抓緊進(jìn)行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。國家發(fā)展計(jì)劃委員會已以計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999 號文批復(fù)同意“無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書”，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項(xiàng)目。 國家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法 與參數(shù)》（第二版）； 國家發(fā)展計(jì)劃委員會計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； 股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議； 專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告； 股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 本資 料來自 國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 研究過程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料； 1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內(nèi)容 本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前 我國重點(diǎn)鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國家發(fā)展計(jì)劃委員會計(jì)經(jīng)貿(mào) [20xx]999 號文批復(fù)同意建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。優(yōu)化 企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送， 本資 料來自 建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營額約 億元的大型超市和物流配送中心。 工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣場面積120xxm2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。 經(jīng)綜合測算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬元（所得稅后），大于零。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 表 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積 120xxm2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、 鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 本資 料來自 續(xù)上表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項(xiàng)目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募 集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費(fèi)用 萬元 53214 正常年 12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評價基準(zhǔn) 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問題及建議 項(xiàng)目的 建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營收入對本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。 物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲 本資 料來自 運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實(shí)現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。它通過市場及 營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā) 展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài) —— 物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè) 本資 料來自 施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國、江蘇省尤其是無錫物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 1992 年 7 月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個城市和 5 個經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進(jìn)入中國零售市場。 超市在世界發(fā)達(dá)國家問世至今已有幾十年的歷史。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷