【正文】 建設(shè)的必要性和意義：項目市場分析和預(yù)測；項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模；項目主要建設(shè)規(guī)模和功能；項目投資估算；經(jīng)濟(jì)效益分析及評價。三 、 可 行 性 研 究 報 告 編 制 依 據(jù)國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（2022）189 號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。二 、 項 目 背 景近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國加入 WTO 以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“大流通、大市場、大商業(yè)”的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為無錫地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。表 12 　 　 股 份 公 司 近 三 年 財 務(wù) 狀 況 表項 目 1998 年 末 1999 年 末 2022 年 末總 資 產(chǎn) （萬 元 ） 21547 24430 27519資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 （%） 主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 （萬 元 ） 60308 80082 85679主 營 業(yè) 務(wù) 利 潤 （萬 元 ） 9366 11561 11345凈 利 潤 （萬 元 ） 1859 2766 2868凈 資 產(chǎn) 收 益 率 （%） 股 份 公 司 對 外 股 權(quán) 投 資 情 況目前，股份公司共有 13 家對外投資參股公司，其中除無錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無錫商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。表 11 　 股 份 公 司 近 三 年 的 銷 售 總 額 及 稅 后 利 潤 表項 目 1998 年 1999 年 2022 年 平 均 增 長 率銷 售 總 額 （萬 元 ） 60308 80082 85679 19%凈 利 潤 （萬 元 ） 1859 2766 2868 26%股 份 公 司 財 務(wù) 狀 況近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 %，股份公司信用等級 AA 級，被授信開具 8000 萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司在 2022 年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 萬元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)總額的 %，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個家用電器的著名品牌的銷售量位居無錫市第一位。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)” 、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、無錫第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店”的企業(yè)。股份公司 2022 年銷售額超過 300 萬元的品牌有 32 個，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過 2022 萬元。（3）銷售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。（2）經(jīng)營范圍國內(nèi)貿(mào)易，移動電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉儲服務(wù)，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開發(fā)、銷售。經(jīng) 營 概 況（1）經(jīng)營場所股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。無 錫 xx 物 流 配 送 中 心 及 超 市 項 目第 一 章 總 論第 一 節(jié) 概 述一 、 項 目 建 設(shè) 單 位 基 本 情 況無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原江蘇無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由江蘇無錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿(mào)易公司、無錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注 冊 資 本 6869 萬 元 ， 2022 年末總資產(chǎn) 27519 萬元。股份公司擁有營業(yè) 面 積 2 萬 平 方 米 ， 員 工 1050 余 人 ， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點，2022 年主營收入 億元，利潤總額4339 萬元。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設(shè)五個賣場。主要銷售對象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。（4）經(jīng)營業(yè)績股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 11。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表 12。股 份 公 司 發(fā) 展 規(guī) 劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)” 。（2）經(jīng)營目標(biāo)股份公司 20222022 年的規(guī)劃為：在 2022 年使主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到 億元規(guī)模，年利潤總額預(yù)計達(dá)到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到 5 億元規(guī)模，并取得 1015 只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開展第三方物流，在2022 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)[2022]999 號文批復(fù)同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書” ，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第二版） ；國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2022]999 號《關(guān)于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》 ；股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議；專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告；股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議；國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料；國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項目單位提供的有關(guān)資料；研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料；1無錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃；1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同；四 、 可 行 性 報 告 主 要 研 究 內(nèi) 容本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目進(jìn)行可行性研究。第 二 節(jié) 研 究 結(jié) 論一 、 主 要 研 究 結(jié) 論 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2022]999 號文批復(fù)同意建設(shè)無錫東方物流配送中心及超市項目。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。項目方案包括年經(jīng)營額約 億元的大型超市和物流配送中心。工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場面積 12022m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積20620m2。經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為%（所得稅后） ，高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為21551 萬元（所得稅后） ，大于零。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。表 13 項 目 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 值 備 注一 主 要 技 術(shù) 指 標(biāo)1 總 用 地 面 積 m2 474002 總 建 筑 面 積 m2 48620物 流 配 送 中 心 及 超 市 大樓m2 47970其 中 超 市 賣 場 面 積12022m2，倉 儲 及 配 送 面積 16000m2 輔 助 配 套 設(shè) 施 用 房 m2 650 包 括 冷 凍 機(jī) 房 、變 電 室 、泵 房 、鍋 爐 房 、發(fā) 電 機(jī) 房等 用 房3 建 筑 密 度 　　　　　　　　　 % 4 容 積 率 續(xù) 上 表序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 值 備 注5 綠 化 率 % 306 建 設(shè) 周 期 年 17 勞 動 定 員 人 800二 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)8 項 目 總 投 資 萬 元 19300資 金 來 源 全 部 為 股 票 上市 募 集 資 金 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 萬 元 17650 鋪 底 流 動 資 金 萬 元 16509 營 業(yè) 收 入 萬 元 60918 正 常 年10 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 萬 元 1593 正 常 年11 總 成 本 費 用 萬 元 53214 正 常 年12 經(jīng) 營 成 本 萬 元 52060 正 常 年13 利 潤 總 額 萬 元 6111 正 常 年14 所 得 稅 萬 元 2022 正 常 年15 稅 后 利 潤 萬 元 4094 正 常 年16 未 分 配 利 潤 萬 元 3480 正 常 年17 投 資 利 潤 率 % 18 投 資 利 稅 率 % 19 主 要 財 務(wù) 評 價 指 標(biāo)全 部 投 資 財 務(wù) 內(nèi) 部 收 益率 所 得 稅 前 % 所 得 稅 后 % 自 有 資 金 內(nèi) 部 收 益 率 % 全 部 投 資 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 　 　 評 價 基 準(zhǔn) 8% 所 得 稅 前 萬 元 36663 所 得 稅 后 萬 元 21551自 有 資 金 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 萬 元 23160 全 部 投 資 回 收 期 所 得 稅 前 年 含 建 設(shè) 期 1 年 所 得 稅 后 年 含 建 設(shè) 期 1 年自 有 資 金 投 資 回 收 期 年 含 建 設(shè) 期 1 年 盈 虧 平 衡 點 (生 產(chǎn) 能 力 ) % 三 、 存 在 的 問 題 及 建 議項目的建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心?，F(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài)——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。因