【正文】 21 年銷售額超過 300萬元的品牌有 32 個，如森達皮鞋、真維斯、夢特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過 400 萬元的品牌有 10 個，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過800 萬元的品牌有 4 個，超過 1000 萬元的品牌有 3 個，其中，春蘭及海爾系列家用電器產品的銷售均超過 2021 萬元。 （ 3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五 金材料、汽車等。 （ 2）經營范圍 國內貿易，移動電話機配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務，商品包裝，倉儲服務，汽車貨運，自有場地出租，電子游藝，經濟信息咨詢服務，廣告、網絡技術轉讓及咨詢服務，軟件開發(fā)、銷售。 經營概況 （ 1）經營場所 股份公司是無錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無錫市黃金地段三陽廣場，地理位置優(yōu)越。Sel ect i on. Par agr aphFor mat. LineSpacingLinesToPoi nts(2) Sel ect aphForm at .Li neSpaci ngLinesToPoint selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr aphFor neSpacingLinesToPocti on. Par agraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi nts(2) Sel ect agr ap Sel ect agr aphForm at .Li neSpacingLinesToPoint s( 2)Selecti on. ParagraphFor mat. LineSpaci ngLi nesToPoi ntselection. Par agr aphFor mat. 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LineSpacingLi nesToPoi nts(2) Sel ect aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 1 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項目名稱 ： 無錫東方物流配送中心及超市項目 建設單位 ：無錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項目負責人 ：席國良 項目聯系人 ：張賢 聯系地址 ：江蘇省無錫市中山路 343 號 電 話： 05102700313 傳 真： 05102700159 郵 編： 214001 一、項目建設單位基本情況 無錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原 江蘇 無錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來，是由 江蘇 無錫商業(yè)大廈集團有限公司 (占總股本 90%)為主發(fā)起人聯合無錫市商業(yè)實業(yè)有限公司、無錫市商業(yè)建設發(fā)展公司、無錫商業(yè)對外貿易公司、無錫天鵬集團公司組建的現代大型百貨零售企業(yè)， 注冊資本 6869 萬元， 2021年末總資產 27519萬元。股份公司擁有營 業(yè)面積 2 萬平方米，員工 1050 余人， 是無錫市名牌商店、江蘇省文明單位、全國百城萬店無假貨示范點， 2021 年主營收入 億元，利潤總額 4339 萬元。股份公司主營場所占地面積 萬平方米，建筑面積 4 萬平 方米，營業(yè)面積 2 萬平方米，擁有五層營業(yè)大樓，設五個賣場。主要銷售對象為無錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （ 4）經營業(yè)績 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產品生產廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務關系，擁有 150 多種品牌的總經銷、總代理權，銷售額占股份公司總銷售的 29%。 股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠 抓商品質量管理。 近兩年來，股份公司實現銷售總額在江蘇省零售市場均排在首位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表 11。股份公司近三年財務狀況詳見表 12。 股份公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對國內和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進行物流中心及其配套的生產基地建設，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經營的架構，培育新的利潤增長點。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導，以連鎖經營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務為手段，建設現代商業(yè)企業(yè)”。 （ 2）經營目標 股份公司 20212021年的規(guī)劃為：在 2021 年使主營業(yè)務收入達到 億元規(guī)模，年利潤總額預計達到 5510 萬元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經營網絡，其中汽車銷售達到 5億元規(guī)模，并取得 1015只國內外著名品牌的地區(qū)代理權；股份公司進一步完成內部 物流配送體系的建設與加強，嘗試開展第三方物流，在 2021 年底前初步形成現代化、科學化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。股 份公司正抓緊進行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強有力的持久發(fā)展。國家發(fā)展計劃委員會已以計經貿 [2021]999 號文批復同意“無錫東方物流配送中心及超市項目建議書”，并納入無錫商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。 國家計委和建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法 與參數》（第二版）； 國家發(fā)展計劃委員會計經貿 [2021]999 號《關于無錫東方物流配送中心及超市項目建議書的批復》； 股份公司與有關方的土地租賃協議與土地及附屬建筑設備的收購協議； 專業(yè)評估機構的土地評估報告及資產評估報告； 股東大會關于同意募集資金投向的決議； 國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料； 國家有關設計規(guī)范、標準； 項目單位提供的有關資料； 研究過程中實際調查及收集的其它資料； 1無錫市商貿流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 1項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性 研究報告的委托合同； 四、可行性報告主要研究內容 本報告在調查研究的基礎上，以當前無錫商業(yè)大廈股份有限公司實際經營及發(fā)展需要為基礎，對建設無錫東方物流配送中心及超市項目進行可行性研究。 第二節(jié) 研究結論 一、主要研究結論 “物流中心”是現代商品流通領域發(fā)展的必然結果，是提高經濟效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤源，符合當前 我國重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經貿 [2021]999 號文批復同意建設無錫東方物流配送中心及超市項目。建設物流中心及大型超市，將為推動無錫及周邊地區(qū)經濟的發(fā)展起到重要作用。優(yōu)化 企業(yè)內部資產資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經濟效益得以大幅度提高。 項目方案包括年經營額約 億元的大型超市和物流配送中心。 工程建設內容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場面積 12021m2，倉儲及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。 經綜合測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率為 %（所得稅后），高于基準收益率，以 8%為折現率計算的全部投資財務凈現值為 21551 萬元（所得稅后），大于零。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。 表 13 項目主要技術經濟指標表 序號 指標名稱 單位 數值 備 注 一 主要技術指標 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場面積 12021m2，倉儲及配送面積 16000m2 輔助配套設施 用房 m2 650 包括冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號 指標名稱 單位 數值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設周期 年 1 7 勞動定員 人 800 二 主要經濟指標 8 項目總投資 萬元 19300 資金來源全部為股票上市募集資金 固定資產投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 1650 9 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年 10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年 11 總成本費用 萬元 53214 正常年 12 經營成本 萬元 52060 正常年 13 利潤總額 萬元 6111 正常年 14 所得稅 萬元 2017 正常年 15 稅后利潤 萬元 4094 正常年 16 未分配利潤 萬元 3480 正常年 17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務評價指標 全部投資財務內部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內部收益率 % 全部投資財務凈現值 評價基準 8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551 自有資金財務凈現值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設期 1 年 所得稅后 年 含建設期 1 年 自有資金投資回收期 年 含建設期 1 年 盈虧平衡點 (生產能力 ) % 三、存在的問題及建議 項目的 建設投資、運行成本和經營收入對本項目實現預期效果的影響均較大。 物流配送中心建成后，應首先將股份公司現有內部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強化內部采購體系，實現購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 現代物流體系包括把消費品從生產線終點有效地移動到有關消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產資料的流通兩大類。它通過市場及 營銷網絡有機地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產、開發(fā)等社會化大生產的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進現代物流產業(yè)的形成與發(fā)展。其中，第三方物流業(yè)更