法學系房地產(chǎn)法課件-文庫吧資料
2024-08-28 23:06本頁面
【正文】 第二節(jié) 房地產(chǎn)法的若干基本概念 ?一、房地產(chǎn)法的概念 ?調(diào)整 房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系 的法律規(guī)范的總稱。 ? 廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。 ? 另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類： ? ? 一類是從事城市房地產(chǎn) 開發(fā) 和 交易 的。 ? 注意：房地產(chǎn)市場與商品市場 (日用消費品、生產(chǎn)資料市場 )、金融市場、勞務(wù)市場、技術(shù)市場、信息市場、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、期貨市場一起，形成全國統(tǒng)一的、開放的市場體系。 ? 法學概念： 不動產(chǎn) ——土地和地上建筑物（ 含地下建筑物 ） ? 地產(chǎn) : ? 土地及其上下一定的空間 ,包括 地上 \地表 \地下 ? 房產(chǎn) : ? 建筑在地上、地表與地下的 各種房屋及其附屬設(shè)施 ，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房。因此，房屋買賣合同無效。 ? (2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。 ?問題： ? (1)房地產(chǎn)公司有無權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么 ? ? (2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么 ? ? (1)房地產(chǎn)公司無權(quán)出售辛某租住的房屋，理由是：一是房地產(chǎn)公司不是辛某居住房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。 7月 25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知 35號屬于拆遷房屋的情況下，私下達成買賣 35號的協(xié)議，協(xié)議沒有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當日繳款 1． 5萬元。 ? ? 市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府 關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣 )的規(guī)定， 35號屬于不拍賣之列。1994年以來，一直由市民余某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金 800元。三是對非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 ? 其次，該市土地局對天海公司可以采取的處罰措施有：一是沒收非法所得。天海公司沒有對建設(shè)項目進行任何投資，而以 聯(lián)合開發(fā)協(xié)議 )的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。第二，天海公司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)不符合法定條件，即沒有按照出讓合同約定進行投資開發(fā)。 ?問題： ? (1)本案中天海公司與陽光公司所簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議是否有效，為什么 ? ? (2)該市土地局可以對天海公司采取什么處罰措施 ? ? 首先，本案中天海公司與陽光公司所簽訂的 (聯(lián)合開發(fā)協(xié)議 )無效。” ? 據(jù)此，天海公司一次性獲得了陽光公司支付的 540萬元地價款。 ? 1996年 10月，在未經(jīng)主管部門批準同意的情況下，天海公司與該市陽光房地產(chǎn)公司 (以下簡稱陽光公司 )簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。按照合同約定，天海公司獲得了土地局出讓的 1． 8萬平方米土地的使用權(quán)。因為未補辦劃撥土地使用權(quán)的手續(xù)及改變土地用途的責任，均在于作為土地使用權(quán)人的黃岐村。責令補辦出讓手續(xù)是正確的，屬行政管理范圍，但土地出讓金屬于國土部門與用地者的民事關(guān)系，應(yīng)根據(jù)自愿原則協(xié)商確定或由招標確定。告知當事人向有關(guān)行政機關(guān)申請復議或另案提起行政訴訟。而雙方土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系是民事關(guān)系，兩種法律關(guān)系的當事人及性質(zhì)不同。
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