chp3-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-文庫吧資料
2024-08-17 08:45本頁面
【正文】 平均投資回收期 （基準(zhǔn)回收期） ? 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計(jì)算 （例） 例 1，某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的投資收益率和投資回收期。 取 i2=12%， FNPV2=2502500/（ 1+12%） 2600/（ 1+12%） 2 +300/（ 1+12%） 3 +350/（ 1+12%） 4 +800/12% [11/（ 1+12%） 21 ] /（ 1+12%） 4 = （萬元） FIRR=10%+ （ 12%10%) / （ + ︳ ︳ ） =%〉 10% 故，該項(xiàng)目可以接受。其中，i=10%。 【 例 2】 某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準(zhǔn)收益率 i=10%，試用 NPV法和 IRR法評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（ i1） 〉 0 【 例 1】 擬建一容器廠，初始投資為 5000萬元，預(yù)計(jì)在 10年壽命期中每年可得凈收益 800萬元，第十年末殘值 2022萬元，若基準(zhǔn)收益率為 10%，試用方法 IRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計(jì)算的精確度。 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法 —— 就是對(duì)方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重，根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評(píng)分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。計(jì)算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 三、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評(píng)價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 ?是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測(cè)性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測(cè)性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來事實(shí)相符 。 ?項(xiàng)目投資估算即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計(jì)。 ?對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。 ?項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 可行性研究的步驟之五 —— 編制可行性研究報(bào)告 經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳盡的可行性研究報(bào)告，推薦 1個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。 可行性研究的步驟之四：詳細(xì)研究 對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。廠址、建材、勞動(dòng)力、運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為選定建設(shè)地點(diǎn)、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機(jī)構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析資料。 可行性研究的步驟 ?一、組織準(zhǔn)備 ?二、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 ?三、開發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) ?四、詳細(xì)研究 ?五、編制可行性研究報(bào)告 可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備 ? 在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； ? 承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1