【正文】 的儲備客戶的收斂成交。車位價格建議本項目車位配比較低，因此售價不宜過低，根據(jù)車位的面積和位置，建議售價為：6—8萬元/個暫不銷售.車庫每平米3000元儲藏室價格建議本項目儲藏室參考市場價格，為每平方1500元。住宅價格 住宅部分整體銷售價格最終實現(xiàn)均價2650元左右是針對沂南未來1年發(fā)展趨勢做出的，開盤時考慮企業(yè)分期開發(fā)及資金回籠要求，建議開盤價低于銷售均價50元左右，即開盤價格2600元。二、銷售價格建議注：本項目的價格定位是以市場最終銷售價格狀況為標(biāo)準(zhǔn)的，項目最終定價要根據(jù)與項目推出時間和市場環(huán)境為參考標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品：區(qū)位、戶型、景觀、交通等216。 供給方：市場現(xiàn)在及未來供給量、周邊樓盤價格分析216。價格決定因素：216。所以這就要求我們既要考慮成本的補償，又要考慮目標(biāo)客群對價格的接受能力，由此定價策略具有買賣雙方雙向決策的特征。產(chǎn)開發(fā)商定價的目標(biāo)是促進銷售，獲取利潤。第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標(biāo)我們的目標(biāo)：品牌+價值的雙贏定價原則在當(dāng)前的市場情況下，價格通常是影響交易成敗的重要因素，同時也是市場營銷組合中最難以確定的因素。第三． 與建筑和周邊環(huán)境的和諧共融建筑、景觀、周邊環(huán)境和諧共融，這也體現(xiàn)著我們對于城市的責(zé)任和項目的深度理解，也是尊重整體環(huán)境的體現(xiàn)。主要可從二個方面考慮與景觀設(shè)計的融合：以歷史為素材，適當(dāng)?shù)娜诤弦恍?biāo)志性的事件或元素；以沂南印象為素材，融入沂南傳統(tǒng)老建筑的一些建筑或生活元素，讓沂南的印跡再度浮現(xiàn)，融入本案，讓客戶在現(xiàn)代的建筑中尋找到一些對傳統(tǒng)居住元素的懷念和回歸。第一． 園林景觀規(guī)劃充分尊重區(qū)域工業(yè)歷史背景下的工業(yè)情結(jié)優(yōu)秀的建筑決不僅僅只有房子，他還有很多的故事讓人回味?；谶@些考慮，我們對項目各個層面進行了價值再挖掘，提出以下園林景觀規(guī)劃建議：216。對于優(yōu)秀的小區(qū)園林而言，社區(qū)園林不僅僅是為了美化環(huán)境，這只是園林景觀的基本功能，更高一個層面的是園林景觀是講究建筑、人文情感、地域歷史等多個層面的復(fù)合，集美化環(huán)境、藝術(shù)觀賞、生活情趣于一身，做到建筑與園林之間的和諧共融。園林景觀216。經(jīng)濟型戶型做到方正實用即可，應(yīng)簡化外部造型，進而豐富內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。8) 關(guān)于規(guī)避雙倍契稅的建議① 豪華型三居戶型，建筑面積必須控制在142㎡以內(nèi)，以避免產(chǎn)生雙倍契稅；9) 具體的戶型面積建議① ，包括書房；② 對所有的舒適型戶型而言，主臥帶衛(wèi)生間的戶型設(shè)計，主臥所帶衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于5㎡。② 個別景觀資源好的東端戶可酌情考慮中廳。② 所有端戶型均可以在側(cè)墻開窗，以實現(xiàn)戶型內(nèi)所有空間的全明設(shè)計。② 高壓線兩側(cè)樓座的端頭戶型，需要開窗時建議以條窗或高窗形式，盡量縮小面向高壓走廊的視野范圍。3) 關(guān)于高壓走廊① 考慮到客戶對高壓走廊的抗性，建議高壓走廊兩側(cè)樓座的端戶型適當(dāng)做小。② 同一樓座內(nèi)，充分利用南面面寬進行設(shè)計。④ 項目大戶型在設(shè)計時應(yīng)該盡量通過八角窗或側(cè)陽臺的形式來豐富整理立面效果，示意如下。② 戶型設(shè)計的同時，需充分考慮到單元與單元拼合成整體樓座時的細節(jié)問題，如側(cè)窗、立面退槽之間的鏈接是否連續(xù)成為一體，拼接后的立面效果是否整潔統(tǒng)一等。 一梯三戶：——兩端為南北通透的三居戶型，中間為一套純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米216。 23組合——戶型面積：三居115120平方米——明廚、明衛(wèi)、采光通風(fēng)條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊216。住宅部分注重產(chǎn)品適應(yīng)市場，營造差異化產(chǎn)品。差異化原則為了形成中意項目的強大向心力，在占據(jù)主流市場，形成主導(dǎo)地位后，必然需要部分產(chǎn)品差異化定位，實現(xiàn)特色。另外要強化產(chǎn)品的外觀、造型、色彩、布局、業(yè)態(tài)等的適度前瞻性，引導(dǎo)消費客戶的追風(fēng)心理。適度前瞻性原則適度前瞻：經(jīng)營者的需要，消費者需要，對這兩種需要可以適度超前，特別是對具有巨大發(fā)展空間的商業(yè)空白地區(qū)，要預(yù)留發(fā)展空間、發(fā)展地段與發(fā)展業(yè)態(tài)，以確保不被快速變化發(fā)展的商業(yè)競爭對手?jǐn)D壓。投資者、經(jīng)營者、消費者三者的利益關(guān)心點雖不同，但同樣環(huán)環(huán)相扣。因此以下三個原則，為地產(chǎn)開發(fā)的三條準(zhǔn)則：消費者導(dǎo)向原則商業(yè)地產(chǎn)是一種供給方式，一方面要滿足投資者的需要，一方面滿足經(jīng)營者需要，一方面要滿足消費者的需要。因此，本案總體定位要充分完成以上各方面目標(biāo)，達到開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展要求。符合物業(yè)類型定位項目總體定位要體現(xiàn)物業(yè)類型特征，能夠刺激潛在客戶消費欲望。T市場競爭項目多，市場容量有限，客戶觀望心理嚴(yán)重；T競爭項目帶來后期不可預(yù)測難題；第四部分 關(guān)于產(chǎn)品一、總體定位原則充分發(fā)揮地塊自身優(yōu)勢地塊項目總體定位要充分發(fā)揮地塊自身的優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊價值最大化。與芙蓉花園相同，只有一名銷售人員在路邊登記續(xù)客，對樓盤情況知道不多。小區(qū)總建筑面積15萬平米由多層，小高層，高層，沿街商鋪等多種建筑形體。?? 錦繡花園? 區(qū)位優(yōu)勢：北臨縣政府? 教育資源：沂南二中，職業(yè)中專，沂南四小。? 住宅已銷售完目前主推沿街商鋪和酒店式公寓? 商鋪均價在5000元/平方左右? 開發(fā)商：臨沂天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計：日照中豪設(shè)計院? 全程推廣：山東天山營銷策劃公司? 項目地址：歷山路與祥和路交匯處（東方超市北臨）? 銷售電話：05393573888? 芙蓉花園?? 位置? 芙蓉路與正陽路交匯處南20米路西? 物業(yè)類型? 高層，沿街商鋪? 土地年限? 70年? 開盤日期? 預(yù)計2011年9月? 均價? 未知? 產(chǎn)品概況? 高層住宅+商業(yè)? 物業(yè)管理? 星港 ? 外立面? 現(xiàn)代風(fēng)格? 區(qū)位：北臨縣政府，城市發(fā)展核心地段? 教育優(yōu)勢：華苑幼兒園，實驗四小，臥龍中學(xué)。? 現(xiàn)在主推銷售107平米和133平米房型；? 在售房源14樓3000元/平米，20樓3500元/平；? 購房無優(yōu)惠。? 項目圖片23? 戶型圖片? 壹品龍都? 位于沂南縣政治，經(jīng)濟，文化核心區(qū)域，地處振興路與歷山路交匯處的人民廣場，交通便捷，生活便利商業(yè)繁華。? 售樓處情況：? 銷售人員不專業(yè)，沒有接待，無統(tǒng)一著裝，前臺混亂銷售人員扎堆聊天。? 社區(qū)配套: ? 幼兒園、健身廣場、休閑廣場、噴泉廣場。? ，在售10棟為準(zhǔn)現(xiàn)房，15棟尚未開盤，在售房源除C11剩余房源較多外，其他房源已基本售完。一期已交房。? 置業(yè)目的：居住。每單元共10套配房。送太陽能，3年物業(yè)費。? 項目定位：。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達到6650元、城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元，分別增長15%和16%。沂南是“全國優(yōu)質(zhì)黃瓜生產(chǎn)第一縣”、“山東省有機蔬菜生產(chǎn)基地縣”和“全國首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國鴨業(yè)生產(chǎn)加工第一縣”，并被農(nóng)業(yè)部授予“全國設(shè)施蔬菜發(fā)展基地縣”、“全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。電動車產(chǎn)業(yè)集群形成了年產(chǎn)200萬輛的規(guī)模，入選“中國縣域產(chǎn)業(yè)集群競爭力100強”，被評為“山東省十大具有影響力產(chǎn)業(yè)集群”、“山東省優(yōu)質(zhì)電動車生產(chǎn)基地”和“山東省輕工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群”。? 沂南是特色經(jīng)濟強縣。全縣現(xiàn)已探明礦產(chǎn)9大類36個品種，其中石灰石、“中國藍”花崗巖、黃金、磁石、地?zé)岬?0余種為優(yōu)勢資源。到沂南“逛漢街、游竹泉、泡溫泉”已成為濟南、青島等地市民的消費時尚，沂南在市內(nèi)外打響了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑圣地”旅游品牌，成為“好客山東”大旅游圈中的一顆新星。這里，水有靈韻，竹泉、溫泉北方少有，境內(nèi)沂河、汶河、蒙河三河匯流，自然生態(tài)良好，貫穿全境的汶河是臨沂市的主要飲用水源，也是全省沒有污染的生態(tài)河流之一。 ? 沂南是文化旅游新縣。這里是孟良崮戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場，老一輩無產(chǎn)階級革命家陳毅、徐向前、羅榮桓、粟裕等都曾在沂南戰(zhàn)斗和工作過。革命戰(zhàn)爭年代，沂南是沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地的中心、沂蒙精神的重要發(fā)源地，被譽為山東的“小延安”，蘇魯邊區(qū)省委、山東分局、八路軍一一五師、山東縱隊、抗大一分校、山東抗日軍政干部學(xué)校曾長期駐扎沂南。境內(nèi)文物古跡、人文景觀眾多，其中漢代古跡就有近百處，北寨漢畫像石墓群距今已有1800多年的歷史，是國家級重點文物保護單位，中學(xué)歷史課本、北京奧運會紀(jì)念幣設(shè)計圖案就取材于這里精美的漢畫像圖案，被譽為“齊魯小敦煌”；諸葛亮文化景區(qū)、建筑面積5萬平方米的“諸葛亮城”以及長達12華里的“漢街”是省內(nèi)外有影響的漢式建筑群。 ? 沂南是歷史文化大縣。境內(nèi)有“三高一鐵”（京滬、日東、長深高速公路和膠新鐵路）及兩條國道、三條省道，交通便利；距臨沂飛機場30公里，距日照港80公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯。沂南中意項目跨越式發(fā)展的社會效應(yīng)中意項目六大典范效應(yīng)提升沂南城市價值a) 城市未來中心區(qū)的向心力效應(yīng)b) 中意集團的品牌形象示范效應(yīng)c) 城市競爭力的強化提升效應(yīng)d) 中意項目門戶地位的龍頭效應(yīng)e) 城市榮耀與信仰回歸的信心效應(yīng)f) 社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收的效應(yīng)中意公司開發(fā)定位城市旅游文化地產(chǎn)模式打造者因此，我們必須站在更高的角度去開發(fā)本項目，借勢城市旅游文化去運營項目。4） 市場目標(biāo)：以項目的成功為企業(yè)贏得廣泛的口碑和眾多的客戶資源，為企業(yè)的后續(xù)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。六、項目的整體發(fā)展目標(biāo)（一）從宏觀角度分析項目的發(fā)展目標(biāo)：本項目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個里程碑。（2）城市客廳，城北門戶的戰(zhàn)略價值獨特的地理位置優(yōu)勢，矚目的地標(biāo)性建筑形象，項目可順勢打造涵蓋休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)及住宅為一體的復(fù)合型城市功能群，將項目價值做大化挖掘。項目緊鄰諸葛亮文化旅游區(qū)，風(fēng)景如畫的良好城市生態(tài)環(huán)境。 奠定新高度：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最忌同類化，商業(yè)經(jīng)營最忌模仿，樹立一個城市最具生命力，最具創(chuàng)新精神的城市地標(biāo)，融合城市最精髓的部分，結(jié)合沂南人民日益增長的物質(zhì)文化需求，奠定新的企業(yè)使命及經(jīng)營高度是中意人的歷史使命，同時給沂南人民留下難以割舍的牽掛情懷。塑造與城市人文理念相融合的人居精品項目，一個真正融合吃喝玩樂購，集品牌效應(yīng)與商業(yè)價值的綜合體，是中意家園的價值所在。 塑造新理念：一個項目要有其靈魂所在，方可吸引客戶關(guān)注。 借勢大跨越：政府在城西的發(fā)展布局中，必然出臺諸多對城西，對本案更為有利的政策，如沂南縣第四屆諸葛亮文化藝術(shù)節(jié)等活動的舉辦即為非常有利的因素，借勢城西大跨越發(fā)展，有利融合其余，共同促進城西繁榮為借力使力的最好方式。