【正文】 ，各種經(jīng)營(yíng)管理模式的價(jià)值和價(jià)格比較見附表一。（3）經(jīng)營(yíng)資源豐富以“顧問團(tuán)隊(duì)+總經(jīng)理”取代單一總經(jīng)理，可以突破個(gè)人知識(shí)、能力和資源等局限，投資商可以豐富的人力資源、品牌資源、管理技術(shù)資源和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)資源。（1）管理費(fèi)用低顧問公司服務(wù)功能接近國(guó)內(nèi)外酒店管理公司，但只收取少量的管理費(fèi)用，解決了加盟國(guó)內(nèi)外酒店管理公司管理費(fèi)用居高不下的問題。顧問公司長(zhǎng)期為投資商提供其他顧問服務(wù)。這種短期行為勢(shì)必削弱酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一旦買方市場(chǎng)形成，酒店將迅速進(jìn)入衰敗期。根據(jù)調(diào)查分析，張家界本地的管理人員，由于缺乏大局觀，往往片面追求短期效應(yīng)。但這種模式也有比較大的局限，比如：（1）經(jīng)營(yíng)資源的獲取受到限制；（2）行業(yè)信息獲取較慢，經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力較差；（3）聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理存在一定的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這種管理模式目前在國(guó)內(nèi)被廣泛使用。SAO同樣不主張加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司。 加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司國(guó)內(nèi)酒店管理公司近年來也不斷出現(xiàn)，除了老牌的錦江管理集團(tuán)外，東方酒店管理公司、泰達(dá)酒店管理公司也展現(xiàn)了一定的實(shí)力。SAO公司不主張加盟國(guó)際品牌管理公司，理由如下：（1）加盟國(guó)際品牌管理公司并不能使投資商利益最大化；（2）近年來，中國(guó)本土的酒店管理水平突飛猛進(jìn)，優(yōu)秀的酒店管理人才不斷涌現(xiàn)；（3）更何況張家界酒店業(yè)現(xiàn)在正處于賣方市場(chǎng)，而九天帝鄉(xiāng)度假酒店在布局設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施方面領(lǐng)先于同區(qū)域的其他酒店，已經(jīng)是更新?lián)Q代的酒店產(chǎn)品，開業(yè)后客房預(yù)計(jì)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。◆ 優(yōu)點(diǎn)（1）有極強(qiáng)的品牌影響力，使酒店開業(yè)后迅速產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，有力沖擊市場(chǎng)；（2）在較短的時(shí)間內(nèi)管理上軌道；（3）服務(wù)質(zhì)量有保證；（4）利用管理公司的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高酒店在海內(nèi)外的知名度，提高住房率。臨街的大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)變數(shù)和管理難度都比較大，建議租賃（或外包），獲取固定回報(bào)。所以桑拿也不建議租賃（或外包）。（2）桑拿桑拿屬于特種行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)有一些特殊要求，一些酒店往往作租賃（或外包）處理。而且餐飲又是投資商的經(jīng)營(yíng)強(qiáng)項(xiàng)，只要引進(jìn)餐飲發(fā)達(dá)地區(qū)的管理人才和管理技術(shù)，就能形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到良性循環(huán)。酒店單獨(dú)租賃（或外包）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目可以包括：中餐廳、桑拿和商場(chǎng)。經(jīng)過核算，%，大大高于行業(yè)投資利潤(rùn)率8％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)同等規(guī)模的高星級(jí)酒店。 各種模式利弊分析（或外包）租賃（或外包）又分為整體租賃（或外包）和單獨(dú)的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目租賃（或外包）。 非常規(guī)方法援引廣東長(zhǎng)隆酒店和御景灣酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)專家撰寫有關(guān)酒店建筑風(fēng)格的書籍并投放市場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高酒店知名度。這些管理制度必須是切合本地實(shí)際情況的，可行的。這是企業(yè)發(fā)展的根本之道，也是企業(yè)興衰的關(guān)鍵所在。要做到這一點(diǎn)，就必須認(rèn)酒店的全體人員達(dá)成共同的品牌理念，齊心協(xié)力創(chuàng)造良好的氛圍，不斷增強(qiáng)酒店的誠(chéng)信度和美譽(yù)度。 形成品牌理念僅有獨(dú)特的環(huán)境與風(fēng)格是不夠的，還要賦予環(huán)境與風(fēng)格活以活的靈魂。如上所述，本酒店的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，很容易形成獨(dú)特的環(huán)境與風(fēng)格。所以必須打造九天帝鄉(xiāng)度假酒店的品牌形象，并把作為持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 品牌打造品牌作為遞延資產(chǎn)，是酒店無形資產(chǎn)的重要組成部分。為此，堅(jiān)決反對(duì)無限制地拼設(shè)備、拼設(shè)施的短期行為。這些市場(chǎng)變化因素包括：◆客源消費(fèi)形式的變化，如休閑旅游、會(huì)議旅游、會(huì)展旅游、修學(xué)旅游的出現(xiàn)；◆顧客物質(zhì)需求和文化需求向更高層次發(fā)展，對(duì)酒店生態(tài)與環(huán)保、硬件水平、舒適程度、文化含量的需求越來越高等。九天帝鄉(xiāng)度假酒店在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)考慮市場(chǎng)變化因素，為酒店檔次升級(jí)和經(jīng)營(yíng)格局升級(jí)留下了一定的空間。前來旅游的85％是觀光客人。在買方市場(chǎng)還沒有形成之前，就要捷足先登，采用網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷方、會(huì)員制營(yíng)銷、會(huì)議營(yíng)銷等有效方法，大力擴(kuò)大酒店的社會(huì)影響，培養(yǎng)忠誠(chéng)度較高的消費(fèi)者和消費(fèi)中介。如果不清醒地認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，我們將在競(jìng)爭(zhēng)中吃大虧。（2）市場(chǎng)開發(fā)張家界高星級(jí)酒店目前仍處于賣方市場(chǎng)，客房數(shù)量供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)居高不下。一定要充分利用這種資源并在生態(tài)和綠色方面狠下功夫，要援引深圳青青世界、竹園賓館等成功先例的經(jīng)念，不斷強(qiáng)化酒店的文化氛圍。 可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略（1）環(huán)境與風(fēng)格如上所述，九天帝鄉(xiāng)度假酒店所在地景色優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出。但按市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來的高星級(jí)酒店規(guī)模會(huì)更大，客房數(shù)量會(huì)更多，比如籌建中的山水國(guó)際大酒店客房數(shù)達(dá)500間。相對(duì)九天帝鄉(xiāng)度假酒店來，這些項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間都相對(duì)較晚，可以有的放矢，在設(shè)備設(shè)施水平和新穎性方面參照和超越本酒店。為此，必須高度關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的問題。在價(jià)格制定、變動(dòng)等方面起支配或領(lǐng)導(dǎo)作用，從而獲得市場(chǎng)的優(yōu)厚回報(bào)和優(yōu)先利潤(rùn)。酒店無論從環(huán)境營(yíng)造、產(chǎn)品新穎性、接待規(guī)模、文化融合等方面都將超越張家界國(guó)際酒店、湘電國(guó)際酒店、凱天酒店、天子酒店等現(xiàn)有的高星級(jí)酒店，有極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì)，很容易就成為張家界地區(qū)酒店業(yè)新的領(lǐng)導(dǎo)者之一。九天帝鄉(xiāng)度假酒店的規(guī)模效應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1） 有很高的信譽(yù)度，避免張家界經(jīng)常發(fā)生的“踢團(tuán)”現(xiàn)象；（2） 投入較高的管理成本，以保證較好的管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量；（3） 發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)時(shí)游刃有余。2005年，％；客房數(shù)在300－％；客房數(shù)在200－％；客房數(shù)在100－％；％。本項(xiàng)目的新穎性包括：（1）獨(dú)特的建筑外形設(shè)計(jì)和全新的環(huán)境營(yíng)造；（2）設(shè)備設(shè)施的舒適度和新穎性；（3）適度的土家文化要素；（4）優(yōu)化的客房服務(wù)；（5）優(yōu)化的餐飲服務(wù)；（6）差異化，有別于片面依賴色情的康樂服務(wù)；上述新穎元素如果強(qiáng)勢(shì)推向市場(chǎng)，必將在短期內(nèi)即獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)地位，快速地占領(lǐng)主要收入市場(chǎng)和利潤(rùn)市場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)宗旨酒店的經(jīng)營(yíng)宗旨就是最大程度地利用和整合上述優(yōu)良資源，為消費(fèi)者和消費(fèi)中介所廣泛了解，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。在武陵源可資酒店開發(fā)的地塊已經(jīng)不多的情況下，九天帝鄉(xiāng)度假酒店的環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，是不可再造的資源。酒店距張家界市﹑荷花機(jī)場(chǎng)及火車站僅30分鐘車程，交通非常便利，再考慮未來長(zhǎng)張高速在武陵源開口，九天帝鄉(xiāng)度假酒店的可進(jìn)入性在張家界地區(qū)是很好的。本酒店的經(jīng)營(yíng)策略有較強(qiáng)的排他性。 九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī) 劃目 錄第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 （3）第二章 經(jīng)營(yíng)管理模式分析 （9）第三章 營(yíng)業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)管理 （14）第四章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （18）第五章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范 （33）第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 市場(chǎng)定位九天帝鄉(xiāng)度假酒店作為五星級(jí)的豪華型度假酒店，不但應(yīng)該成為武陵源的酒店業(yè)龍頭,也應(yīng)該成為張家界的酒店業(yè)龍頭老大之一。在經(jīng)營(yíng)方面，本酒店要走一條高調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，最大份額爭(zhēng)奪高端客源市場(chǎng)的路子。 經(jīng)營(yíng)有利條件九天帝鄉(xiāng)度假酒店在經(jīng)營(yíng)上有許多有利條件：（1）交通便利作為酒店經(jīng)營(yíng)最重要的因素，九天帝鄉(xiāng)度假酒店地理優(yōu)勢(shì)十分明顯，其中畫卷路是進(jìn)入武陵源各風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之路。（2）環(huán)境優(yōu)美酒店依山而建，門前視野很開闊，對(duì)面百丈峽清晰可見，背后山坡植被情況良好，這是無法再造的自然優(yōu)勢(shì)。（3）設(shè)計(jì)先進(jìn)酒店投資商在經(jīng)營(yíng)意識(shí)方面有較強(qiáng)的前瞻性，先后聘請(qǐng)有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司和顧問公司對(duì)酒店進(jìn)行設(shè)計(jì)，使酒店在風(fēng)格、美觀和實(shí)用方面都更加合理。 經(jīng)營(yíng)策略 新穎性新穎性是吸引消費(fèi)者和消費(fèi)中介的第一要素。 規(guī)模效應(yīng)在一定程度上來說，規(guī)模就是效益，據(jù)國(guó)家旅游局根據(jù)國(guó)家旅游局《2005年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》分析，酒店（含度假村）規(guī)模越大，住房率越高?？梢?，規(guī)模越大的酒店