【正文】 34 / 34。此類突發(fā)事件都會(huì)嚴(yán)重影響酒店?duì)I業(yè)。防范措施（1）充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，認(rèn)識(shí)到張家界酒店業(yè)必然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，從而拋棄老子天下第一的想法；（2）在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)上最大限度地突出新穎性，以新取勝，保證一段時(shí)間內(nèi)不落伍；（3）對(duì)酒店品牌進(jìn)行認(rèn)真規(guī)劃，靠品牌取勝。 （5）壓縮運(yùn)營(yíng)成本。九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表金額單位：人民幣萬(wàn)元年份利潤(rùn)現(xiàn)金流量調(diào)整項(xiàng)凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的凈現(xiàn)金流量折舊攤銷利息回收流動(dòng)資金固定資產(chǎn)殘值、土地建設(shè)期　　　　　　9, 9, 9, 經(jīng)營(yíng)期12, 　　3, 6, 3, 23, 　　3, 2, 3, 33, 　　3, 1, 3, 43, 　　4, 5, 3, 53, 　　4, 9, 2, 63, 　　4, 13, 2, 73, 　　4, 17, 2, 83, 　　3, 21, 2, 93, 　　3, 25, 2, 103, 　　3, 29, 1, 112, 　　3, 32, 1, 122, 　　2, 35, 1, 131, 　　2, 37, 1, 141, 　　1, 39, 151, 3, 5, 44, 1, 合計(jì)44, 6, 3, 44, 　24, 第五章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指客源目標(biāo)地宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和周邊國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，在這種情況下，旅游者的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂(lè)收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。見(jiàn)《九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》 資財(cái)務(wù)分析結(jié)論九天帝鄉(xiāng)度假酒店的財(cái)務(wù)投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)均在合理的范圍之內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度來(lái)看較小。即只要達(dá)到預(yù)期營(yíng)業(yè)收入的34％即可保持盈虧平衡。(11) 固定費(fèi)用增長(zhǎng)比率除折舊級(jí)攤銷外，所有固定費(fèi)用考慮消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因數(shù)，在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上，每年遞增3％。(10) 開(kāi)辦費(fèi)攤銷開(kāi)辦費(fèi)攤銷與會(huì)計(jì)制度規(guī)定的攤銷方法不同，新會(huì)計(jì)制度規(guī)定開(kāi)辦費(fèi)為開(kāi)業(yè)后一次性攤銷完。(9) 固定資產(chǎn)折舊按照可行性研究報(bào)告的慣例，可行性報(bào)告的折舊與會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法有所不同，會(huì)計(jì)的折舊計(jì)算方法按照嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，而可行性報(bào)告則站在財(cái)務(wù)分析的角度，其折舊計(jì)算方法是為了考慮整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的需要，因此會(huì)調(diào)整折舊計(jì)算方法。宣傳推廣費(fèi)用變動(dòng)：由于酒店在經(jīng)營(yíng)前期投入的廣告費(fèi)會(huì)較多，所以在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低一個(gè)百分點(diǎn)。％，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，％，％變動(dòng)維修費(fèi)部分，隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，每年的變動(dòng)比率按15％的速度遞增。(6) 維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)，及預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用及大修理費(fèi)用等。酒店在第二年左右，已經(jīng)有一定的管理基礎(chǔ)，各部門磨合期已經(jīng)結(jié)束，酒店在這時(shí)候?qū)?huì)較大幅度裁員，裁員比例保守定為10％，工資總額相應(yīng)調(diào)低10％。員工餐費(fèi)平均100元/月/人工資及福利標(biāo)準(zhǔn)：850元平均工資＋100元員工餐＋50元保險(xiǎn)＝1000元/人/月九天帝鄉(xiāng)度假人數(shù)約為400人。固定行政管理費(fèi)為250萬(wàn)/年，變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。(2) 稅金%核算，暫不考慮所得稅。 費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于酒店行業(yè)的特殊性，嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊和攤銷費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資即福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。(4) 桑拿成本率按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，桑拿按摩是沒(méi)有成本的，所有開(kāi)支均在費(fèi)用中核算，本報(bào)告的桑拿成本包括布草洗滌費(fèi)、技師提成等，原因同客房成本核算方法說(shuō)明相同，桑拿成本率取定為30%。(3) 客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。 成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 中餐成本率參考五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)成本率40％，結(jié)合宴會(huì)廳以團(tuán)餐為主的特點(diǎn)，本酒店中餐成本率位45％。第三個(gè)五年在第十年的基礎(chǔ)上每年遞減10％?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。(5) 收入增長(zhǎng)指標(biāo)通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為三個(gè)階段，即增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。(3) 平均消費(fèi)水平按本酒店的經(jīng)營(yíng)定位計(jì)算。 營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 容量根據(jù)酒店功能定位各營(yíng)業(yè)部門容量計(jì)算。自有資金4770萬(wàn)元，申請(qǐng)3年期中期貸款5000萬(wàn)元，年利率6％。（6）提供會(huì)議錄像、攝影、廣告宣傳、公關(guān)禮儀服務(wù)；（7）會(huì)議紀(jì)念品設(shè)計(jì)訂做；（8）觀光旅游安排；（9）代理往返程機(jī)票、船票、火車票等。 會(huì)議經(jīng)營(yíng)策略在會(huì)議市場(chǎng)尚未大規(guī)模形成之前，酒店只提供較好的會(huì)議服務(wù)，在會(huì)議市場(chǎng)形成一定規(guī)模后，酒店要迅速開(kāi)拓這個(gè)市場(chǎng)，提供專業(yè)會(huì)議服務(wù)，包括：（1）根據(jù)客戶要求，靈活掌握會(huì)議規(guī)模和費(fèi)用，并提供整體策劃；（2）據(jù)調(diào)查了解，目前張家界還沒(méi)有這樣的項(xiàng)目，項(xiàng)目的存在本身就是差異化發(fā)展的體現(xiàn)。 人平消費(fèi)和毛利率（1）貴賓廳人平消費(fèi)120元；（2）宴會(huì)廳人平消費(fèi)20元；（3）綜合毛利率55％（含酒水及其他附加收費(fèi)） 康體經(jīng)營(yíng)管理策略康體項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)策略方面主要走一條差異化發(fā)展的路子。 出品選擇（1）食品出品選擇粵菜和本地菜；（2）貴賓包房以燕、翅、鮑、海鮮、廣式燒臘和潮汕鹵水為主打產(chǎn)品。 經(jīng)營(yíng)布局（1）宴會(huì)廳◆ 宴會(huì)廳主要接待旅游團(tuán)隊(duì)和部分中端散客，同時(shí)接待部分商務(wù)、行政團(tuán)隊(duì)的會(huì)餐，還可以接待少量的婚宴；◆ 宴會(huì)廳使用較好的家具和器皿；◆ 宴會(huì)廳提供較好的用餐服務(wù)；◆ 宴會(huì)廳采取價(jià)格一般，營(yíng)業(yè)收入較低，毛利較高的收費(fèi)原則。加盟知名的品牌好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來(lái)，弊端是利潤(rùn)被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購(gòu)等問(wèn)題上發(fā)生糾紛。從而吸引大量的高端旅游團(tuán)隊(duì)和商務(wù)客人。 品牌效應(yīng)中餐廳必須有相對(duì)獨(dú)立的品牌效應(yīng)，有獨(dú)立的品牌效應(yīng)才能做大做強(qiáng)。餐廳不但要有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的VI設(shè)計(jì)，還要有獨(dú)立的大門，在管理上也要給以相對(duì)的獨(dú)立性。餐廳臨街而建，交通條件比較好，非常適宜經(jīng)營(yíng)大型餐飲。 價(jià)格和住房率采取高價(jià)格、適中住房率的價(jià)格策略，房?jī)r(jià)格平均定位在380元/間左右；住房率旺季在90％左右，淡季在50％左右。本酒店定位為旅游觀光酒店，團(tuán)隊(duì)接待量比較大，要有一套完整和科學(xué)的接待程序。九天帝鄉(xiāng)度假酒店大堂設(shè)計(jì)富麗堂皇，同時(shí)設(shè)計(jì)了坐式服務(wù)臺(tái)，風(fēng)格比較獨(dú)特，硬件條件是好的。 結(jié) 論建議采取SAO推薦的模式