【正文】 ，其住房率越高。 引領(lǐng)市場九天帝鄉(xiāng)度假酒店投入使用后，因產(chǎn)品新穎、規(guī)模大，將迅速確立自己的市場領(lǐng)導(dǎo)地位，同時也自然成了市場游戲規(guī)則的制定者。市場領(lǐng)導(dǎo)者總是擁有最高的市場占有率。 可持續(xù)性發(fā)展問題當然,任何事物都是一個運動的過程，都在發(fā)展變化之中。 經(jīng)營不利條件九天帝鄉(xiāng)度假酒店雖然在經(jīng)營上有許多優(yōu)勢，但從發(fā)展的觀點和辨證的觀點來看，也存在一些潛在的不利之處：（1）建設(shè)時間較早按照市政府的有關(guān)規(guī)劃和有關(guān)趨勢來看，未來幾年內(nèi)張家界將出現(xiàn)多家高星級酒店。（2）規(guī)模相對較小相對張家界現(xiàn)有的酒店來說，九天帝鄉(xiāng)度假酒店規(guī)模較大，客房達400間之多,而且配套齊全。按照規(guī)模越大，壟斷性越強的規(guī)律，這些后來者將瓜分本酒店的市場分額，造成客源分流。酒店擁有不可再造的、壟斷性的資源。生態(tài)和綠色作為酒店的主要風格，要貫穿客房服務(wù)、餐飲出品和服務(wù)、會議服務(wù)、桑拿服務(wù)等各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，如客房設(shè)置無煙樓層，中餐廳出品綠色食品等。但隨著越來越多高星級酒店的落成， 這種市場格局將切底改變，高星級酒店將進入買方市場。為此，必須克服短視行為，從酒店開業(yè)尹始就要建立一支務(wù)實的、有先進激勵機制的銷售團隊，長期致力于高端散客和團體客源的開發(fā)，充分利用自身的接待能力及產(chǎn)品的優(yōu)勢，多方位建立客戶網(wǎng)絡(luò)體系。（3）升級換代張家界大規(guī)模旅游開發(fā)和推廣至今僅15年左右，發(fā)展歷史較短，加之交通條件比較差，造成旅游產(chǎn)品比較單一，目前還只能夠提供觀光設(shè)施，其他休閑娛樂設(shè)施非常缺乏。但是，隨著長沙－張家界高速公路的建設(shè)，張家界休閑旅游將得到較快發(fā)展。在經(jīng)營過程中也必須注意市場變化情況，根據(jù)市場變化情況對硬件設(shè)施和服務(wù)產(chǎn)品進行更新?lián)Q代。（4）設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，影響酒店的費用支出，更關(guān)系到酒店整體形象的維持，是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)。具體方法包括：◆ 建立健全維修保養(yǎng)制度；◆ 有意識地控制住房率，住房率不主張超過95％；◆ 利用每年淡季對設(shè)備設(shè)施進行力度較大的保養(yǎng)和檢修。目前張家界酒店業(yè)仍然是賣方市場，但形成買方市場后，消費者選擇日益多樣化，僅靠規(guī)模和局部創(chuàng)新是遠遠不夠的。 形成核心競爭力核心競爭力是品牌的根本依托。要牢牢把握這一點，并把作為酒店的核心競爭力之一。要對綠色和生態(tài)的概念進行延伸，創(chuàng)造一種溫馨、關(guān)愛的人文氛圍，并把這種氣氛長久地保持下去。 培育企業(yè)文化要高度重視企業(yè)文化建設(shè)和凝聚力，只有一流的員工，才會有一流的企業(yè)，員工是酒店的最大財富和“內(nèi)部賓客”，必須為他們創(chuàng)造一種親切、和諧的工作環(huán)境和生活環(huán)境，只有這樣，才能通過他們的微笑創(chuàng)造人文氛圍，創(chuàng)造品牌，創(chuàng)造經(jīng)營效益。 建立健全管理制度無規(guī)矩不成方圓，企業(yè)文化是建立在管理質(zhì)量的基礎(chǔ)上的，所以必須完善基礎(chǔ)管理工作，建立健全各種管理制度，包括人力資源管理、服務(wù)質(zhì)量管理、維修保養(yǎng)管理等。 媒體宣傳保持與各種媒體的良好關(guān)系，通過媒體宣傳保持和提高酒店的社會影響力，長時間地吸引消費者和消費中介。第二章 經(jīng)營管理模式分析 經(jīng)營管理模式的選擇根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)的發(fā)展狀況和普遍采用的經(jīng)營管理模式，可供九天帝鄉(xiāng)度假酒店選擇的管理模式有以下幾種： 租賃（或外包）； 加盟國際品牌； 加盟國內(nèi)酒店管理公司； 單體經(jīng)營； SAO推薦的模式。整體租賃（或外包）更是一種資本運營模式而不是酒店管理模式?；诖?，不考慮整體租賃（或外包）。(1) 中餐廳中餐廳是變數(shù)較大的經(jīng)營項目，但中餐廳是酒店的重要配套設(shè)施，對酒店的整體形象影響較大。所有中餐廳也不考慮租賃（或外包）。但目前武陵源地區(qū)尚未有高檔次的桑拿項目，本酒店的桑拿預(yù)計會產(chǎn)生可觀的經(jīng)營效益，而且SAO公司在桑拿管理方面有一定的優(yōu)勢。（3）商場位于大堂的精品店預(yù)計經(jīng)營效益比較好，而且管理難度小，建議不租賃（或外包）。 加盟國際品牌加盟國際品牌管理公司如希爾頓、假日、萬豪等是改革開放以來中國酒店業(yè)的一種無奈選擇，城市商務(wù)酒店更是這樣，加盟國際品牌管理公司優(yōu)劣并存?！?缺點（1）管理費用極高； （2）經(jīng)營方式不靈活；（3）本土文化與外來文化有較大的排斥性。在這種情況下，國際品牌管理公司的品牌影響力、營銷網(wǎng)絡(luò)等作用難以凸現(xiàn)。加盟國內(nèi)酒店管理公司與加盟國際品牌管理公司優(yōu)缺點基本相同，但國內(nèi)許多管理公司尚不成熟，由管理公司管理的酒店經(jīng)常發(fā)生虧損。 單體經(jīng)營單體經(jīng)營一般是采取董事會監(jiān)管下的總經(jīng)理負責制，由執(zhí)行股東自任總經(jīng)理或聘請獨立總經(jīng)理，由總經(jīng)理牽頭組成經(jīng)營管理班子。與加盟經(jīng)營相比較，單體經(jīng)營有許多優(yōu)點，比如：（1）不需要支付昂貴的加盟費；（2）投資商的可控性比較強，能夠自始至終地貫穿投資商自己的經(jīng)營管理思想，培養(yǎng)自己的企業(yè)文化。 如果聘請獨立總經(jīng)理,建議在酒店業(yè)發(fā)達地區(qū)尤其是珠三角地區(qū)選擇。一些酒店雖然營業(yè)效益還不錯，但在酒店品牌創(chuàng)造、內(nèi)部質(zhì)量管理、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)等方面卻有很多的欠缺，不能以長遠、發(fā)展的眼光看待酒店發(fā)展問題，更不要說品牌創(chuàng)造。 SAO推薦模式SAO 推薦的模式可以概括為“顧問團隊+執(zhí)行總經(jīng)理”，即投資商長期與某個酒店顧問公司合作，由酒店顧問公司推薦（或?qū)忛啠┛偨?jīng)理及經(jīng)營管理班子的任職資格并監(jiān)督他們的工作。 在目前張家界酒店管理人才缺乏，而又不適宜加盟國內(nèi)外酒店管理公司的情況下，這種模式不失為一種比較好的模式，值得嘗試。（2）有名人效應(yīng)酒店顧問公司一般不乏國內(nèi)頂級的酒店管理名人，投資商可以得到他們的管理支持，并可共享他們的品牌資源。（4）權(quán)益有保障在國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人機制尚未發(fā)育成熟的時候，勞資雙方往往互不信任，這種模式以法人團隊取代單一自然人向投資商承擔責任，使投資商的權(quán)益得到較好的保障。附表一 各種經(jīng)營管理模式性價比較比較項目加盟經(jīng)營單體經(jīng)營SAO推薦模式經(jīng)營利潤較高一般高經(jīng)營模式創(chuàng)新傳統(tǒng)穩(wěn)定局限活躍管理質(zhì)量保證有充分保證存在風險有足夠保證管理成本控制成本極高成本低成本較低業(yè)主風險控制風險較低風險較高風險較低經(jīng)營資源獲取資源豐富資源較少資源豐富服務(wù)方式靈活不靈活靈活但局限靈活價值/價格比高價值/高價格低價值/低價格高價值/低價格第三章 營業(yè)板塊經(jīng)營管理 客房 前廳前廳是酒店的門面，在現(xiàn)代酒店普遍提倡一層樓管理（即服務(wù)管理和管理功能更加集中在前廳）的情況下,對前廳的管理尤為重要。但在營業(yè)過程中一定要處理好藝術(shù)品、燈光、音響、溫度等問題，為顧客留下美好的第一印象。 樓層（1）客房要突出“生態(tài)、環(huán)?！钡慕?jīng)營理念，注意共享空間的綠化和藝術(shù)布置，房間也要有適度的綠化，行政樓層放置鮮花；同時還可以考慮環(huán)保節(jié)水活動 － 不換洗床上用品的房間贈免費洗衣；（2）考慮全部房間可以接入互聯(lián)網(wǎng)，導(dǎo)入“E”客房概念，作為市場賣點之一；（3）建立健全與五星級酒店配套的各種操作規(guī)范和標準，為顧客提供高水平的室內(nèi)服務(wù)，包括開夜床服務(wù)、快速洗衣服務(wù)、擦鞋服務(wù)等；（4）導(dǎo)入金鑰匙服務(wù)和“人性化”服務(wù)，充分體現(xiàn)客人的自由度，給客人家居主人的尊貴感和隨意感。 中餐經(jīng)營管理 經(jīng)營條件酒店的中餐廳占地面積較大，有足夠的拓展空間，可以有較強的獨立性，對日后經(jīng)營非常有利。 獨立性餐飲是不僅作為酒店配套設(shè)施，更是對社會開放經(jīng)營的獨立項目，是酒店重要的收入來源之一。無數(shù)的事實說明，沒有獨立性是做不好中餐的。九天帝鄉(xiāng)度假酒店的中餐廳完全有條件成為武陵源的第一品牌。創(chuàng)建獨立品牌的方法有兩種：一是